Nue-propriété

15/06/2018

Investir en nue-propriété en 2018

Les avantages patrimoniaux d’acheter en nue-propriété sont très nombreux. Bénéficiez de l’un des meilleurs placements immobiliers 2018 pour optimiser votre patrimoine et épargner en toute sécurité !

En quoi consiste le démembrement de propriété d’un logement ?

Le démembrement de propriété consiste à diviser en deux aspects la propriété d’un bien : l’usufruit et la nue-propriété.

La personne qui détient l’usufruit, peut utiliser les biens et bénéficier de ses revenus. En échange de ces droits, elle a l’obligation de conserver dans un bon état le bien jusqu’à la fin de l’usufruit.

L’usufruit peut être :

  • Soit viager, c’est-à-dire qu’il dure tant que l’usufruitier est en vie.
  • Soit temporaire, c’est-à-dire qu’il dure durant une période déterminée.
La personne qui détient la nue-propriété, a quant à elle, le droit de céder le bien (vente, donation…), ou de prendre des décisions importantes et graves sur ce dernier (hypothèque, mise en location commerciale…).
En d’autres termes, le nu-propriétaire détient un droit de propriété diminué sur le bien. Il est le réel propriétaire. Lorsque l’usufruit prend fin (viager ou temporaire), il vient se réunir à la nue-propriété pour reformer une propriété normale, ou pleine-propriété.  Les héritiers de l’usufruitier n’héritent pas de son droit, sauf si ces derniers sont les nus propriétaires.Attention cependant, l’inverse n’est pas vrai : lorsque le nu-propriétaire décède, la nue-propriété ne revient pas à l’usufruitier, mais est transférée à ses héritiers.


Le principe de l’investissement en nue-propriété

Fonctionnement de l’investissement en nue-propriété en 2018

La nue-propriété ne ressemble pas à l’acquisition classique d’un bien.
En achetant la nue-propriété d’un appartement qui sera mis en location, vous ne percevrez aucun loyer pendant une période comprise entre 15 et 20 ans (variable selon l’acquisition).
Ce sera l’usufruitier qui percevra les loyers pendant la durée de son usufruit : il s’agit ici, d’un usufruit temporaire prévu contractuellement.

C’est la raison pour laquelle, le prix d’acquisition est réduit de 40%, voire 50%.

En général, l’usufruitier est un organisme (généralement un bailleur social) qui gère le bien, reçoit les loyers et paye les charges. Il finance également tous les éventuels travaux.

La fin du démembrement de propriété engendre deux conséquences :

  • l’usufruitier doit vous remettre l’immeuble en bon état,
  • et vous devenez pleinement propriétaire de votre investissement, sans droits supplémentaires.
De ce fait, vous pouvez :
  • l’habiter,
  • le louer afin d’obtenir un revenu complémentaire,
  • ou encore le vendre, avec une plus-value potentielle élevée.

Qui est l’usufruitier lors de votre investissement en nue-propriété ?

Il est important, lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, de vérifier qui sera l’usufruitier. En effet, son sérieux assurera la sécurité de votre investissement en nue-propriété.

Les exploitants locatifs usufruitiers retenus sont toujours des bailleurs professionnels majoritairement à vocation sociale : Office public, organisme du 1% logement…

Avant tout investissement, l’usufruitier de l’opération est déjà identifié et vous disposez de toutes les informations qui vous permettront d’investir en nue-propriété en toute sérénité. De plus les engagements de l’usufruitier sont clairement définis dès le début, à savoir :

  • Entretien de l’immeuble,
  • Réalisation et financement des travaux,
  • Remises en état des parties privatives et communes à l’extinction de l’usufruit.

Pourquoi investir en nue-propriété en 2018 ?

Vous souhaitez :

  • Préparer votre  retraite,
  • Disposer à terme d’un complément de revenus,
  • Diversifier et transmettre un patrimoine,
  • Protéger votre famille,
  • Valoriser votre patrimoine,
  • Epargner,
  • Optimiser vos revenus,
  • Réaliser un investissement immobilier.

L’acquisition en nue-propriété est faite pour vous, quel que soit votre statut : résident ou expatrié !

Nue-propriété 2018 : Accès à un patrimoine immobilier recherché

En investissant en nue-propriété, vous accédez à des programmes immobiliers de qualité et extrêmement recherché, situés en cœur de ville où dans des zones particulièrement attractives. Investir en nue-propriété constitue un excellent moyen de valoriser votre patrimoine dans le temps et vous garantit un rendement parmi les plus importants du marché.

Nue-propriété 2018 : Un prix réduit de 40 à 50% par rapport à la valeur en pleine propriété

Acheter en nue-propriété est le seul investissement qui vous permet d’acquérir un bien immobilier avec une réduction allant jusqu’à 50% de sa valeur en pleine propriété. C’est la contrepartie au fait que pendant 15 à 20 ans vous ne recevez pas de loyer sur votre investissement.

Nue-propriété 2018 : une plus-value ou un complément de revenus à terme

Acheter en nue-propriété répond à vos attentes : obtenir une forte plus-value lors de la vente du bien immobilier et/ou obtenir un complément de revenus important au terme de l’opération.
En effet l’investissement en nue-propriété est entièrement orienté vers la capitalisation, beaucoup plus sûre qu’un rendement locatif aléatoire. La plus-value à la sortie de l’opération s’explique par deux facteurs inhérents au mécanisme :

  • vous achetez un bien qui vaut 100 pour 50, à la fin du démembrement vous devenez le seul propriétaire d’un bien qui vaut au moins 100, et cela en franchise de droits. Au final, vous gagnez  50.
  • De plus, le marché immobilier, sur moyen-long terme, aura conjoncturellement tendance à augmenter, donc vous bénéficiez d’une 2ème plus-value correspondante à la revalorisation chaque année de votre bien immobilier. De plus au terme de l’investissement, vous devenez le seul propriétaire du bien immobilier, vous pouvez donc choisir de le mettre en location et donc d’obtenir d’importants revenus complémentaires, car n’oublions pas que vous mettez un bien en location qui vaut au moins 100, alors que vous ne l’aviez acheté que 50!

Nue-propriété 2018 : une fiscalité avantageuse

Nue-propriété et économies d’impôt sur le revenu
Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez aucun loyer, donc votre investissement ne vient pas majorer le montant de votre impôt sur le revenu.

De plus grâce à l’achat en nue-propriété vous arrivez même à réduire votre imposition sur le revenu ! En effet si vous achetez votre bien à crédit, les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers existants, vous obtenez donc une réduction inhérente d’impôt sur le revenu, proportionnelle à votre Taux Marginal d’Imposition. Plus vous êtes imposés fortement à l’IR, plus les déductions des intérêts d’emprunt vous apporteront une forte réduction d’impôt.
Nue-propriété et économies d’IFI
La nue-propriété n’est pas prise en compte dans le calcul de l’IFI. Seul l’usufruitier est taxé à l’IFI pour la totalité de la valeur du bien. Le nu-propriétaire bénéficie donc d’une réduction d’IFI, car l’entière valeur de son investissement ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’IFI.

Attention, nouveauté avec l’IFI : En cas de démembrement de propriété, l’imposition sera répartie entre le nu- propriétaire et l’usufruitier au prorata de leur droit selon le barème de l’article 669 du CGI et ceux même si le conjoint survivant reçoit l’usufruit sur la totalité des biens. Cette règle est désormais applicable, peu importe la date de constitution du démembrement. Par exemple, lorsque l’usufruitier est le conjoint survivant, et les enfants sont nu-propriétaire de biens immobiliers, ces derniers devront également tenir compte du bien, dans leur patrimoine immobilier taxable au titre de l’IFI, à hauteur de la valeur de leur démembrement.)

Nue-propriété 2018 : Sécurité et liberté de l’investissement en nue-propriété

En investissant en nue-propriété, vous ne supportez aucun risque locatif. Mieux, vous pouvez revendre le bien à tout moment, quand vous le souhaitez ! L’achat en nue-propriété ne vous impose pas de garder le bien pendant un certain nombre d’années.

Pour faciliter la revente, nos partenaires ont développé un marché secondaire de la nue-propriété. Chaque mois d’anciens clients souhaitent céder leur investissement initial mettent leur bien en vente sur le marché secondaire. Ce marché est très actif, il y a actuellement beaucoup plus de demandes que d’offres !

La liquidité de votre investissement est donc excellente. Attention cependant, lorsque vous vendez votre bien sur le marché secondaire, le nouvel acquéreur vous le rachète au prorata de la durée d’usufruit restante. Par exemple vous avez acheté votre appartement pour 60% de sa valeur en pleine propriété, si vous souhaitez le revendre dans 5 ans, vous le revendrez à 75% de sa valeur en pleine propriété.

A la fin de l’usufruit, vous avez le choix entre vendre le bien, le reprendre pour l’occuper ou le louer.
De plus, la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier, vous n’avez donc aucun frais durant les 15 années du démembrement, car les petites et grosses réparations sont aussi supportées par l’usufruitier (art 605 et 606 du code civil).

Nue-propriété 2018 et fin du démembrement

Vais-je récupérer mon bien à la fin du démembrement en bon état ? La réponse est « oui » !

En ce qui concerne la fin du démembrement, l’article 42 de la loi d’ordre public NL du 13 juillet 2006, dispose :

  • « Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiques échus au jour de l’extinction de l’usufruit,
  • Les nus-propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place.

Au cas où le locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc ».

De plus, l’usufruitier a l’obligation contractuelle de rénover les appartements et les parties communes. Vous retrouverez donc à l’extinction des 15 ans, un appartement en parfait état, remis à neuf par l’usufruitier.
Aucune inquiétude à avoir sur ce point pour les particuliers souhaitant investir en nue-propriété.

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