Viager

Le viager est une opération immobilière qui peut s’avérer intéressante aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Malgré les nombreux avantages qu’il offre, ce type d’investissement n’est toutefois pas toujours une bonne affaire. Il faut donc l’aborder avec prudence.

Le viager est une opération assez particulière. Il est donc primordial de bien en comprendre le fonctionnement avant de l’envisager.

Pour faire simple, le viager est un contrat par le biais duquel le crédirentier (le vendeur) cède son bien à un débirentier (l’acquéreur) contre le paiement d’un bouquet et le versement d’une rente viagère.

Si le mécanisme du viager peut paraître délicat à appréhender au premier abord, il est en réalité assez simple à comprendre.

1. L’acheteur verse éventuellement un capital au départ, le bouquet, dont le montant est librement négocié.
2. Le crédirentier peut continuer à vivre dans le bien.
3. Le débirentier verse tous les mois, trimestres ou années une rente au vendeur.
4. Au décès du crédirentier, l’acquéreur, déjà propriétaire, récupère la jouissance du bien s’il était occupé.

Le montant du bouquet et de la rente, leur indexation et les garanties de paiement sont détaillés sur la page calcul de la rente viagère.

Le viager est une opération qui peut intéresser le débirentier comme le crédirentier.

Les avantages pour le vendeur

Vous avez besoin de compléter vos revenus à la retraite ? Votre maison est le seul patrimoine immobilier que vous possédez ? Le viager pourrait alors vous intéresser, car il présente des avantages pour le vendeur :

• Il permet de toucher un complément de revenus à vie.
• Sa fiscalité est spécifique :
  • seule une fraction de la rente est imposable : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans, selon l’âge au premier versement ;
  • la vente relève du régime des plus-values immobilières : la plus-value est exonérée s’il s’agit de votre résidence principale ;
  • la taxe foncière est due par le propriétaire, donc en principe par l’acquéreur, sauf si vous vous réservez l’usufruit.
• Il permet de garder l’usage de son logement, en viager occupé.

Les avantages pour l’acheteur

Vous voulez investir dans l’immobilier ? Le viager pourrait alors vous intéresser car :

• Le coût final du bien dépend de la durée de versement de la rente : il peut être inférieur à sa valeur, ou supérieur si le vendeur vit longtemps.
• Vous n’avez pas forcément besoin de faire un crédit, car la rente permet d’échelonner le paiement.

Attention : si le vendeur décède, d’une maladie dont il était atteint, dans les 20 jours qui suivent la signature, la vente est sans effet (article 1975 du code civil).

Sources de cette partie et des chiffres clés ci-dessous : service-public.gouv.fr, fiches F3173 (déclarer les rentes viagères, vérifiée le 15 avril 2026), F10864 (plus-value immobilière, vérifiée le 15 avril 2026) et F59 (taxe foncière, vérifiée le 25 septembre 2026) ; code civil, article 1975. Vérifié le 26/09/2026.

Les investisseurs imaginent souvent que lorsqu’ils achètent un bien en viager, le vendeur continue d’y habiter. Or ce n’est pas forcément le cas. Il est également possible de souscrire à un viager vide.

Comme son nom l’indique, le prêt viager hypothécaire est la combinaison du viager et du prêt hypothécaire. Pour faire simple, la banque octroie un prêt sous forme de capital ou de rente au propriétaire en échange d’une hypothèque sur son bien.

Le remboursement du prêt consenti par la banque peut se faire :

• Au décès de l’emprunteur, c’est un remboursement in fine.
• De manière échelonnée lors du vivant de l’emprunteur.

Vous voulez investir en viager ? Vous ne voulez pas vous tromper dans votre investissement ? Vous avez raison d’être prudent(e) car la moindre erreur pourrait vous coûter cher et transformer la potentielle bonne opération en gouffre financier. Il est donc important de se reposer sur l’expertise d’un professionnel.

C’est pourquoi votre conseiller en gestion de patrimoine Expert Invest vous accompagne dans votre projet et vous aide à faire en sorte que votre viager soit une réussite.