Loueur meublé professionnel – LMP

Comment acquérir le statut de loueur meublé professionnel ?

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et elles dépassent le total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres bénéfices…). Si l’une des deux n’est pas remplie, vous êtes loueur en meublé non professionnel.

Au-delà de 23 000 € de recettes, l’activité donne lieu au paiement de cotisations sociales.

Comment se déroule le LMP ?

Vous pouvez mettre en location tout type de logement meublé, c’est-à-dire équipé de manière à ce que le locataire puisse y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Quel régime d'imposition pour les revenus que vous tirerez de ces locations meublées ?

Les loyers se déclarent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. Si vous louez par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique. Les seuils des régimes d’imposition sont les mêmes que pour un loueur non professionnel :

Le régime micro-BIC s’applique si les recettes ne dépassent pas un seuil. Pour les revenus de 2025 : 77 700 € en location meublée de longue durée, comme pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, avec un abattement forfaitaire de 50 % ; 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, avec un abattement de 30 %. À partir des revenus de 2026, le seuil de 77 700 € passe à 83 600 €. Les charges ne sont pas déductibles et le régime ne permet pas de constater un déficit.

Le régime réel s’applique au-delà de ces seuils ; en dessous, vous pouvez le choisir. L’option est exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, puis reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation. Vous déduisez alors vos charges et l’amortissement du logement et des meubles. Le réel simplifié s’applique jusqu’à 286 000 € de recettes, le réel normal au-delà (seuils applicables de 2026 à 2028).

Déclarer le début de l’activité. Dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, vous déclarez gratuitement le démarrage de l’activité sur le guichet des formalités des entreprises. Vous obtenez un numéro SIRET, à reporter sur votre déclaration de revenus, et vous indiquez le régime d’imposition choisi.

La fiscalité du LMP

Charges, déficits et amortissements

• Vous pourrez déduire la totalité des charges afférentes aux biens meublés que vous possédez sur votre revenu global. De quelles charges s’agit-il ?

1. Vous pourrez déduire l’année d’acquisition du bien tous les frais d’acquisition, c’est-à-dire les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les commissions diverses. La déduction de ces frais d’acquisition pourra même être étalée sur 5 ans maximum.
2. Ensuite les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les primes d’assurance sont également déductibles dans les mêmes conditions que n’importe quel investissement immobilier.
3. Enfin, toutes les charges locatives, les charges éventuelles de copropriété sont également déductibles.

• Le second intérêt du statut de loueur meublé professionnel est que vous pourrez amortir la valeur de votre bien immobilier ainsi que la valeur des meubles le composant.Les amortissements du bien s’étalent en général entre 20 et 30 ans, et ceux du mobilier qui le compose entre 5 et 10 ans. Il faut noter que pour les biens loués par une personne physique (ou par une société de personnes dont les associés sont des personnes physiques) les amortissements chaque année ne peuvent excéder le montant des loyers perçus diminués des charges afférentes à votre acquisition. Ainsi le surplus d’amortissements non déduits sera lui reportable les années suivantes sans limitation de durée.

D’autres avantages fiscaux

• Un investissement LMP peut dans certains cas être soumis à la TVA, ce qui peut devenir très intéressant car vous récupèrerez dans les 6 mois suivant votre investissement 20% de TVA sur le montant de votre acquisition. Mais vous aurez en contrepartie à reverser à l’Etat la TVA que vous percevrez sur les loyers issus de la location. Pour avoir la possibilité de récupérer la TVA sur votre investissement vous devez vous trouver dans une des catégories suivantes :

• Le petit déjeuner
• Le nettoyage quotidien des locaux
• La fourniture de linge de maison
• La réception de la clientèle

• Votre activité étant une activité professionnelle, par conséquent les biens que vous louez seront exclus du champ de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune !

• Enfin les plus-values que vous pourriez réaliser lors de la cession de vos biens répondent au statut des plus-values professionnelles. Concrètement, à condition que votre activité de loueur meublé professionnel ait été exercée au moins pendant 5 ans, si vos recettes tirées de toutes vos locations n’excèdent pas 90.000 euros, vous serez complètement exonéré de plus-values lors de la cession ! Et cette imposition ne sera que partielle si vos revenus sont compris entre 90 000 et 126 000 euros.

Les inconvénients du LMP

Si les avantages d’un tel statut sont réels, il convient de prendre en considération quelques points de vigilance :

• Beaucoup d’investisseurs font l’amalgame entre le régime réel d’imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. En effet, c’est l’option à un régime réel d’imposition qui le permet. De ce fait, le revenu fiscal d’un LMNP peut être identique.
• Un des avantages du statut de LMP est l’imputation des déficits constatés sur l’ensemble des revenus d’un foyer fiscal. Toutefois, cet avantage est fortement amoindri par l’impossibilité de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements. On peut en revanche enregistrer des amortissements reportables ou imputables sur les plus-values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou d’imputation soient limités dans le temps.
• Depuis 2012, la constatation de plus-values à court terme réalisées par les cotisants à la Sécurité sociale des indépendants (l’ancien RSI, intégré au régime général depuis 2020) auxquels sont assujettis les loueurs meublés professionnels sont soumises aux cotisations sociales des indépendants alors que ces plus-values sont exonérées d’impôts, ce qui peut aboutir à payer des cotisations sociales élevées.
• Attention en la croyance répandue que le LMP exonère du paiement de l’IFI. En effet, beaucoup d’investisseur en meublé n’ont pas intégré le fait que les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel pour l’impôt sur le revenu ne sont pas identiques aux conditions nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens professionnels exonérés d’IFI. Ainsi l’appréciation du caractère professionnel des biens est différente pour l’IFI : il faut en effet que le revenu dégagé par l’activité professionnelle soit positif et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal. La nuance est de taille dans la mesure où le revenu d’un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un revenu positif pour ses locations meublées professionnelles fait payer des cotisations sociales des indépendants et de l’impôt sur le revenu. En cherchant donc à augmenter ce revenu pour qu’il dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal, on risque de payer plus de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu que ce que l’on aura essayé d’économiser d’IFI.

Sources : service-public.gouv.fr, fiche F32744 (revenus d’une location meublée, vérifiée le 15 avril 2026) ; impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée » (mis à jour le 10 juillet 2026) ; BOFiP, BOI-BAREME-000044 (seuils des régimes d’imposition, 19 août 2026). Vérifié le 26/09/2026.

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