BILAN PATRIMONIAL
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Loi Pinel
Défiscalisation immobilière
Crédit immobilier
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Imposition des dividendes
Impôts fonciersLes principaux atouts du montage financier immobilier
Un montage financier immobilier est un moyen d’optimiser le financement et la fiscalité de votre patrimoine. Il en existe cependant plusieurs sortes et tous ne correspondront pas forcément à vos objectifs. Expert Invest vous aide donc à trouver celui qui vous correspond.
Gérer plus facilement son patrimoine
La gestion d’un patrimoine immobilier est parfois difficile. Certains montages financiers permettent donc de mettre en place des règles de gestion simples et efficaces.
Profiter d’une fiscalité avantageuse
La possession d’un patrimoine immobilier soumet souvent les propriétaires à une fiscalité lourde. Il peut donc être utile de réaliser certains montages financiers pour réduire la pression fiscale.
Faciliter la transmission patrimoniale
Les frais liés à la transmission de biens immobiliers sont souvent très élevés. Heureusement, certains montages permettent de les réduire et de faciliter la transmission.
Financez votre patrimoine aux meilleures conditions grâce au montage immobilier
Vous voulez acquérir un bien immobilier ? Vous souhaitez réduire le montant de vos impôts ? Alors vous aurez peut-être besoin de réaliser un montage financier immobilier.
Le montage financier immobilier est une opération qui permet de financer son patrimoine aux meilleures conditions tout en profitant de la fiscalité la plus avantageuse possible. Bien réalisée, ce type d’opération peut donc s’avérer extrêmement intéressante.
Elle peut toutefois s’avérer également extrêmement complexe. Il peut donc être délicat de faire le bon choix. Mais pas de panique, votre conseiller Expert Invest est là pour vous aider à trouver les meilleurs montages possibles.
Accédez en 1 clic à l’information qui vous intéresse !
Les statuts de loueur en meublé : Pour alléger votre fiscalité
Trouvez le meilleur montage financier immobilier avec Expert Invest
FAQ
Bilan patrimonial gratuit sans engagement
La SCI : Achetez et gérez des biens immobiliers facilement
La société civile immobilière est un montage qui permet à plusieurs personnes de s’associer en vue d’acquérir et gérer un ou plusieurs bien immobiliers.
Comme pour une société classique, chaque associé réalise un apport en nature ou en numéraire qui lui permet d’obtenir des parts sociales. Ce mode de fonctionnement présente des avantages certains pour les associés.
À qui s'adresse ce placement ?
Pour un investisseur :
Tout type, montage à définir selon situation
Pour un montant minimum de :
80 000 €
Pour une durée de placement minimum de :
6 ans
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Investir dans l'immobilier défiscalisé, c'est transformer ses impôts en patrimoine.
Augmentez votre capacité d’emprunt (sous certaines conditions)
L’achat d’un bien immobilier représente bien souvent un investissement important. Il est donc fréquent d’avoir besoin de recourir au crédit pour financer son achat.
La SCI peut alors être une solution intéressante pour augmenter sa capacité d’emprunt ou obtenir un meilleur taux. Ce type de structure permet effectivement à plusieurs personnes de s’associer pour acquérir et gérer des biens immobiliers.
Dans ces cas-là, la banque prend en compte les revenus de chaque associé. Plus la SCI comporte d’associés plus la capacité d’emprunt sera donc élevée.
Protégez vos actifs personnels
La société civile immobilière permet aux associés de protéger leur patrimoine personnel. En cas de dette les créanciers devront prioritairement se tourner vers la SCI pour obtenir le paiement.
Les associés ne pourront être saisis que si les biens de la SCI ne suffisent pas à rembourser. Pour faire simple, la SCI agit un peu comme un bouclier pour le patrimoine personnel des associés.
Facilitez la transmission de votre patrimoine
La SCI est également très intéressante pour transmettre un patrimoine immobilier. Elle permet aux parents de céder des parts sociales à leurs enfants à des conditions avantageuses.
En effet, la société civile immobilière est assujettie aux mêmes abattements que pour les donations et droits de successions. Il est donc possible de transmettre des parts d’une valeur de 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans être imposé dessus.
Gérez plus facilement vos biens immobiliers
Le mode de fonctionnement de la SCI facilite grandement la gestion de biens immobiliers car :
- Les associés se mettent d’accord sur les conditions de gestion lors de la rédaction des statuts.
- Chaque associé est engagé à hauteur de sa quote part en cas de dépenses sur le bien.
Les statuts de loueur en meublé : Pour alléger votre fiscalité
Certains montages ont pour finalité première d’optimiser la fiscalité qui pèse sur les revenus fonciers. C’est notamment le cas des statuts de loueur en meublé.
Le statut LMNP
Vous voulez acquérir un bien situé en résidence gérée dans le cadre d’un investissement locatif ? Vous comptez percevoir moins de 23 000 € annuels pour la location de ce bien ? Alors la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) pourrait vous intéresser.
Ce statut est tout d’abord très avantageux sur le plan du financement puisqu’il s’agit d’un investissement locatif. Pour faire simple, les loyers que vous percevrez vous permettront de rembourser facilement les mensualités de votre crédit. Le bien se financera alors presque tout seul.
Les banques sont donc généralement plus enclines à consentir un prêt pour ce type d’achat. Certaines acceptent même parfois de vous prêter de l’argent sans apport à condition de présenter un projet solide.
Le statut LMNP est également avantageux sur le plan fiscal. Vous le savez très certainement mais, plus vous possédez de biens immobiliers, plus la pression fiscale se fait forte. Il peut donc parfois être décourageant de se constituer un patrimoine s’il s’agit d’être lourdement imposé(e) dessus.
Le dispositif LMNP est donc très intéressant. Il permet aux propriétaires qui perçoivent moins de 23 000 € annuels de loyers sur un bien meublé en résidence gérée de voir une fiscalité favorable appliquée à leurs revenus locatifs.
Grâce à ce dispositif et au jeu de certains mécanismes fiscaux, les loyers perçus peuvent ainsi être partiellement ou totalement exonérés d’impôt.
Bon à savoir : Le statut Loueur Meublé Non Professionnel est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard pour une fiscalité encore plus avantageuse.
Le statut LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel s’adresse majoritairement aux propriétaires qui génèrent la majorité de leurs revenus grâce à la location. Ces derniers sont alors considérés comme des loueurs professionnels.
Le régime LMP peut s’appliquer aux propriétaires de logements meublés qui génèrent plus de 23 000 € de revenus par an. Il devient le régime obligatoire au-delà de 70 000 € de revenus annuels.
Tout comme pour le LMNP, le financement d’un bien en LMP est assez facile à obtenir avec un projet solide puisqu’il s’agit d’un investissement locatif.
Ce montage est très intéressant sur le plan fiscal car :
- Il vous permet de déduire certaines charges lors de votre déclaration d’impôt.
- Il peut vous permettre d’échapper à l’IFI selon certaines conditions.
- Il permet de bénéficier d’une exonération de plus-value en cas de cession du bien après 5 ans.
À noter : En tant qu’activité professionnelle, le statut LMP doit être déclaré auprès du centre des Formalités des Entreprises.
Démembrement d'un bien immobilier : Un intérêt fiscal et successoral
Le démembrement est tout simplement la division d’un bien entre usufruit et nue-propriété. Si le démembrement peut avoir une origine légale (dans le cas d’un conjoint survivant par exemple) il peut aussi être le fruit d’une volonté.
La nue-propriété
La nue-propriété est une sorte de droit de propriété minoré. Pour faire simple, le bien fait partie de votre patrimoine mais c’est l’usufruitier qui le gère et l’entretien. Il peut également y habiter ou en percevoir les revenus. Concrètement, le bien est à vous mais vous ne pouvez pas en disposer pleinement.
Dit comme ça, il n’est pas forcément évident de saisir l’intérêt de ce genre d’opération. Ce montage a pourtant beaucoup d’avantages à offrir au nu-propriétaire.
Premièrement, le démembrement permet au nu-propriétaire d’acquérir le bien à moindre frais puisque le prix d’achat est minoré de 40% à 50% par rapport au prix en pleine propriété. Ce qui signifie que lors de la réunion du bien vous pouvez réaliser une importante plus-value en cas de vente.
Deuxièmement, ce régime vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse car :
- Vous ne percevez pas de loyer sur le bien donc le montant de votre impôt sur le revenu n’est pas impacté.
- Les mensualités sont déductibles de vos revenus fonciers si vous financez l’achat du bien par le biais d’un crédit.
- Le bien possédé en nue-propriété n’entre pas en compte dans le calcul de l’IFI.
La nue-propriété est donc un excellent moyen de valoriser son patrimoine et de préparer sa retraite.
L’usufruit
L’usufruit est le statut qui permet de jouir du bien et d’en percevoir les revenus locatifs.
En échange de l’avantage consenti, l’usufruitier a la charge d’entretenir le bien et de payer les charges y afférent (impôts fonciers, etc.).
Cas particulier : Le viager
Le viager est une sorte d’usufruit à vie. Ce montage permet au vendeur de céder son bien et d’en jouir le reste de sa vie.
En échange du paiement d’un bouquet (prix de départ) et du paiement régulier d’une rente, l’acquéreur récupérera la pleine propriété du bien lors du décès du vendeur.
Ce montage est avantageux pour les deux parties puisque :
- Le vendeur continue à profiter de son bien et perçoit un complément de revenu régulier.
- L’acheteur a la possibilité d’acquérir un bien très en dessous des prix du marché.
Cette opération n’est toutefois pas toujours rentable pour l’acquéreur si le vendeur vit très longtemps.
Trouvez le meilleur montage financier immobilier avec Expert Invest
Vous voulez optimiser la gestion et payer moins d’impôts sur vos revenus fonciers ? Vous êtes perdu(e) au milieu des différents montages possibles ? Un montage financier peut s’avérer très complexe et une règle mal appliquée pourrait avoir l’effet inverse de celui recherché.
C’est pourquoi votre conseiller Expert Invest est là pour vous aider. Ensemble nous ferons un bilan patrimonial afin de trouver le montage financier immobilier le plus adapté à votre situation.
Mon investissement immobilier en 3 étapes seulement !
1.
Je choisis mon investissement
immobilier sur le site IMMO.
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discuter de mon immobilier défiscalisé.
Vos questions → Nos réponses
Pour accorder un prêt dans le cadre d’une SCI, la banque se fie aux revenus des associés.
Il n’est donc en principe pas plus facile d’emprunter avec une SCI.
Cependant, la SCI présente l’avantage de pouvoir comporter plus de 2 associés.
Un nombre d’associés élevé augmente donc mathématiquement vos chances d’obtenir un prêt et de profiter d’un meilleur taux.
Un LMNP peut, comme tout investissement immobilier, se financer comptant ou à crédit avec un apport.
Sa nature locative lui permet toutefois d’être également financé entièrement à crédit sans apport.
Pour pouvoir bénéficier de cet avantage il est cependant indispensable de présenter un projet solide à l’organisme prêteur.
Les conditions attachées au dispositif Pinel sont plus contraignantes que celles qui régissent le statut LMNP (durée, plafonnement de loyers…).
Ce dernier est donc généralement plus rentable sur le long terme.
L’investissement en loi Pinel peut toutefois s’avérer plus avantageux en fonction des objectifs que vous poursuivez.
Pour juger de l’opportunité de tel ou tel dispositif, le mieux est donc de se faire accompagner par un professionnel.
Ce qu'il faut retenir
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Expert Invest a plus de
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