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Défiscalisation immobilière
Une question ?Les éléments clés de la défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière est une solution intéressante à plus d’un titre. Cependant, de nombreux dispositifs existent. L’aide d’un professionnel est donc souvent la bienvenue pour s’y retrouver. C’est pourquoi Expert Invest vous aide à trouver les meilleures solutions.
Réduire ses impôts
Le principe même de la défiscalisation immobilière est de réduire le montant de ses impôts. Il faut toutefois rester prudent car un investissement immobilier mal préparé pourrait ne pas avoir l’effet escompté sur votre fiscalité.
Se constituer un patrimoine
La constitution d’un patrimoine et la défiscalisation sont 2 concepts qui peuvent paraître antagonistes. Pourtant, un investissement réussi peut vous permettre de faire d’une pierre 2 coups. Vous pouvez ainsi espérer vous constituer un parc immobilier à moindre frais.
Générer un complément de revenu
Un bien loué produit des loyers, qui complètent vos revenus ; l’avantage fiscal s’y ajoute, sous conditions. La rentabilité dépend d’abord du bien choisi et de son prix.
Une question sur votre situation ?
Chaque situation est différente. Un conseiller Expert Invest fait le point avec vous, sans engagement, et vous rappelle au plus vite.
09 72 45 87 90« * » indique les champs nécessaires
Défiscalisation immobilière : réduisez vos impôts et augmentez votre patrimoine
Vous trouvez que vous payez trop d’impôts ? Vous avez envie d’investir dans l’immobilier ? Alors il y a de grandes chances pour que l’immobilier de défiscalisation vous séduise.
La défiscalisation immobilière est un mécanisme assez simple. En réalité il s’agit d’un investissement locatif aidé. Ce qui signifie que si vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location sous certaines conditions, l’État vous consentira une baisse d’impôt.
Ce type d’avantage fiscal, très attrayant sur le papier, peut toutefois s’avérer être une opération peu rentable si vous faites le mauvais choix d’investissement. Il est donc important d’investir dans le bon bien et de choisir le meilleur dispositif de défiscalisation. Or, il peut être délicat de s’y retrouver au milieu de toutes ces niches fiscales si l’on n’est pas spécialiste de la gestion de patrimoine…
Heureusement, Expert Invest est là pour vous accompagner et vous aider à trouver le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière qui soit.
À qui s'adresse ce placement ?
Pour un investisseur :
Contribuables imposables, prêts à s’engager sur plusieurs années.
Accessible aux primo investisseurs.
Pour un montant minimum de :
Variable selon le bien et le dispositif
Pour une durée de placement minimum de :
De 6 à 15 ans selon le dispositif (engagement de location ou de conservation)
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Investir en immobilier : le vrai rendement
Charges déductibles, régimes d'imposition, effet du crédit : la méthode pour calculer ce que ça rapporte après impôt.
- La liste complète des charges déductibles et les oublis les plus fréquents
- Micro-foncier ou réel : le seuil de bascule et comment changer
- Le déficit foncier : combien il économise vraiment, et ses limites
- Détenir en direct, en SCI ou en SCPI : le comparatif sur 10 ans
PDF · 8 pages · 9 min de lecture
La défiscalisation immobilière : un investissement utile
L’investissement immobilier de défiscalisation repose sur un ensemble de dispositifs fiscaux mis en place par l’État. La plupart de ces niches fiscales ont pour but de :
- Valoriser le patrimoine.
- Dynamiser certains secteurs de ville.
- Faciliter l’accès au logement en incitant les propriétaires à pratiquer des loyers modérés.
Concrètement, cela signifie que l’État vous encourage à réaliser un investissement utile pour la société mais également pour vous.
Profitez des nombreux avantages de la défiscalisation immobilière
Réduire son impôt, se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires : l’investissement locatif aidé présente plusieurs intérêts, à condition de respecter les règles du dispositif choisi.
Payez moins d’impôts
Comme son nom l’indique, l’immobilier de défiscalisation permet de payer moins d’impôts. Pour cela il suffit simplement d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location aux conditions prévues par le dispositif choisi.
C’est évidemment l’une des principales raisons qui pousse les investisseurs à s’intéresser à ce genre de dispositif mais ce n’est pas la seule.
Financer l’investissement à crédit
La défiscalisation immobilière est avant tout un investissement locatif, qui peut être financé à crédit : les loyers perçus aident alors à rembourser les mensualités.
Le crédit reste toutefois encadré. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent en principe limiter le taux d’effort de l’emprunteur à 35 % de ses revenus et la durée du crédit à 25 ans (27 ans avec un différé d’amortissement, pour un achat dans le neuf ou avec des travaux représentant au moins 25 % du coût). Elles peuvent y déroger pour 20 % au plus des crédits accordés chaque trimestre, en priorité pour l’achat de la résidence principale. Un financement sans apport n’est donc jamais acquis d’avance.
Sources : décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 (Légifrance) ; service-public.gouv.fr, fiche F16123.
Générez un complément de revenus
Une fois le crédit remboursé, un bien loué procure des revenus réguliers, imposables dans la catégorie des revenus fonciers (location nue) ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée).
Comme tout placement, l’investissement locatif comporte des risques : vacance, loyers impayés, travaux imprévus, évolution des prix de l’immobilier. Pour que l’avantage fiscal ne masque pas un mauvais investissement, il faut d’abord choisir le bon bien, puis le dispositif adapté. Expert Invest fait le point ci-dessous sur les dispositifs existants.
Choisissez le dispositif le plus adapté à votre projet
Vous voulez investir dans l’immobilier pour payer moins d’impôts ? Vous cherchez le dispositif qui vous conviendra le mieux ? Votre conseiller Expert Invest fait le point pour vous sur les différents dispositifs existants.
Relance logement (Jeanbrun)
Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Relance logement (aussi appelé dispositif Jeanbrun ou statut fiscal du bailleur privé) permet de déduire chaque année de vos revenus fonciers un amortissement du logement que vous louez nu. Ce n’est pas une réduction d’impôt, mais une déduction de vos revenus fonciers.
- Le logement : situé dans un immeuble collectif, en métropole ou dans un département d’outre-mer, acquis neuf, en l’état futur d’achèvement ou construit, ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition (réhabilitation lourde, DPE A ou B), entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- La location : nue, à titre de résidence principale, pendant 9 ans, à un locataire extérieur à votre foyer fiscal et à votre famille jusqu’au 2e degré, avec des plafonds de loyer et de ressources (location intermédiaire, sociale ou très sociale).
- L’avantage : un amortissement annuel de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf (3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien) selon le niveau de loyer, calculé sur le prix diminué d’un forfait de 20 % pour le terrain, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, portée à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers concernés provient de la location sociale ou très sociale. Il n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales, exclut le micro-foncier et ne se cumule pas avec le Denormandie pour un même logement.
- À la revente : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits.
Un projet de loi en cours de discussion prévoit d’assouplir ces conditions.
Source : service-public.gouv.fr, fiche F39735, vérifiée le 21 juillet 2026.
Loi Malraux
Issu de la loi Malraux de 1962, le dispositif Malraux vise à restaurer des immeubles anciens situés dans certains secteurs protégés. Il ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % des dépenses de restauration, portée à 30 % dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur :
- les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives ;
- le logement doit être loué nu, comme résidence principale, pendant 9 ans.
La réduction Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Sources : BOFiP, BOI-IR-RICI-200-30 et BOI-IR-LIQ-20-20-10-10.
Outre-mer (Girardin)
Les dispositifs dits « Girardin » accordent une réduction d’impôt pour certains investissements réalisés outre-mer :
- dans le logement (article 199 undecies A du code général des impôts) : depuis le 1er janvier 2018, l’achat ou la construction d’un logement neuf n’y ouvre plus droit ; la réduction subsiste jusqu’au 31 décembre 2029 pour certains travaux de réhabilitation, ou de confortation contre le risque sismique ou cyclonique, de logements de plus de 20 ans ;
- dans le logement social (article 199 undecies C), pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2029 ;
- dans les investissements productifs (article 199 undecies B).
Ces investissements obéissent à des conditions strictes, et l’avantage peut être remis en cause si elles ne sont pas respectées : ils s’étudient au cas par cas. Les réductions outre-mer entrent dans le plafonnement global des niches fiscales, porté à 18 000 € par an pour ces investissements.
Sources : BOFiP, BOI-IR-RICI-80, BOI-IR-RICI-380 et BOI-BIC-RICI-20-10 ; service-public.gouv.fr, fiche F31179, vérifiée le 1er janvier 2026.
Loi Monuments historiques
La loi Monuments historiques vise à encourager la conservation du patrimoine. Pour un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques :
- les charges et travaux peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, sans plafond, à condition notamment de conserver l’immeuble au moins 15 ans et de le détenir directement (ou par certaines sociétés civiles) ;
- sa transmission peut être exonérée de droits de succession ou de donation, si les héritiers ou donataires signent avec l’État une convention qui prévoit notamment l’ouverture au public.
Sources : impots.gouv.fr, « Immeubles spéciaux » (modifié le 8 avril 2026) ; code général des impôts, article 795 A.
Loi Denormandie
Le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien que vous rénovez puis louez, pour les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027. Son taux dépend de la durée de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans, calculé sur un prix, travaux compris, plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par m². Il faut notamment :
- une localisation éligible : une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, une commune du programme Cœur de ville ou ayant signé une opération de revitalisation de territoire, ou une copropriété en grave difficulté ;
- des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération ;
- une location nue, pendant 6, 9 ou 12 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Source : service-public.gouv.fr, fiche F35011, vérifiée le 11 mars 2026.
Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages ouvre droit à une réduction d’impôt si vous louez un logement nu, comme résidence principale, à un loyer inférieur au marché, dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), pour les demandes enregistrées jusqu’au 31 décembre 2027.
- Le loyer : il est fixé en appliquant une décote de 15 % (location intermédiaire), 30 % (location sociale) ou 45 % (location très sociale, avec intermédiation locative) au loyer de référence de la commune, et le locataire doit respecter des plafonds de ressources.
- La réduction d’impôt : calculée sur les loyers bruts, elle est de 15 % en location intermédiaire et de 35 % en location sociale, portée à 20 % et 40 % avec intermédiation locative, et à 65 % en location très sociale.
- Le logement, récent ou ancien, doit atteindre un certain niveau de performance énergétique ; il ne peut pas être loué à un membre de votre foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
Source : service-public.gouv.fr, fiche F34115, vérifiée le 11 mars 2026.
LMNP (Location Meublée non professionnelle)
La location meublée non professionnelle (LMNP) n’est pas une réduction d’impôt : les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, vous déduisez des loyers les charges et l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire fortement leur imposition.
- Vous êtes loueur non professionnel si les recettes de location meublée de votre foyer sont inférieures à 23 000 € par an, ou à ses autres revenus d’activité.
- Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour certains biens situés dans des résidences-services (résidences étudiantes, résidences seniors, résidences pour personnes handicapées).
Sources : service-public.gouv.fr, fiche F32744, vérifiée le 15 avril 2026 ; impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée ».
Les dispositifs fermés
En matière de fiscalité, les dispositifs évoluent vite : certains ferment pour laisser place à d’autres. Sont notamment fermés aux nouveaux investissements :
- le dispositif Pinel, depuis le 1er janvier 2025 : si vous avez investi avant cette date, vous continuez à bénéficier de la réduction d’impôt dans les conditions de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans) ;
- le dispositif Censi-Bouvard (location meublée en résidence de services), pour les acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2023 ;
- le dispositif Louer abordable (« Cosse »), pour les demandes déposées depuis le 1er mars 2022, auquel a succédé Loc’Avantages ;
- les lois Duflot, Scellier, Robien, Borloo, Besson, Demessine et Périssol.
Les avantages acquis au titre de ces dispositifs continuent, le cas échéant, de s’appliquer jusqu’à leur terme. Votre conseiller Expert Invest peut vous aider à vous y retrouver.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F31151 et F34115, vérifiées le 11 mars 2026 ; BOFiP, BOI-IR-RICI-220-10.
Expert Invest vous aide à défiscaliser grâce à l’immobilier
Vous voulez investir dans l’immobilier de défiscalisation ? Vous avez peur de faire les mauvais choix ? Il est vrai qu’il existe un grand nombre de mesures parfois délicates à appréhender. En tant qu’investisseur, il est donc tout à fait normal d’être perdu.
C’est pour cela que votre conseiller Expert Invest vous accompagne tout au long de votre projet :
- Nous établissons votre bilan patrimonial.
- Nous faisons un point sur vos objectifs.
- Nous étudions les dispositifs les plus adaptés à votre situation (Relance logement, Denormandie, Loc’Avantages, Malraux, location meublée…).
- Nous étudions le marché local pour trouver les biens les plus attractifs.
Mon investissement immobilier en 3 étapes seulement !
1.
Je choisis mon investissement immobilier sur le site IMMO.
2.
Je remplis le formulaire sur la fiche immobilier concernée.
3.
Je suis rappelé par un Expert pour discuter de mon immobilier défiscalisé.
Vos questions → Nos réponses
Un propriétaire bailleur doit déclarer les loyers qu’il perçoit. Au régime réel, il déduit de ces revenus fonciers les frais et charges qu’il a réellement payés, notamment :
- les frais de réparation et d’entretien ;
- les travaux d’amélioration (rénovation énergétique par exemple), à l’exclusion des travaux de construction, d’agrandissement ou de transformation ;
- les provisions pour charges de copropriété ;
- les frais de gestion ;
- les primes d’assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur…) ;
- les intérêts d’emprunt ;
- certains impôts, comme la taxe foncière.
Source : service-public.gouv.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026.
Pour un logement neuf destiné à la location, le dispositif Relance logement (Jeanbrun) permet, depuis le 21 février 2026, de déduire de vos revenus fonciers un amortissement du bien : il concerne les logements situés dans un immeuble collectif, acquis jusqu’au 31 décembre 2028 et loués nus pendant 9 ans avec des plafonds de loyer et de ressources.
Vous pouvez aussi louer le logement meublé, sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) au réel, ou le conventionner avec l’Anah (Loc’Avantages). Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard sont fermés aux nouveaux investissements.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F39735 (vérifiée le 21 juillet 2026), F31151 et F34115.
Pour un logement ancien, plusieurs dispositifs existent, sous conditions :
- la réduction d’impôt Denormandie, pour un logement rénové dans une commune éligible, jusqu’au 31 décembre 2027 ;
- le dispositif Relance logement (Jeanbrun), si les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition ;
- Loc’Avantages, pour une location à loyer modéré conventionnée avec l’Anah ;
- les lois Malraux et Monuments historiques, pour les immeubles protégés ;
- le déficit foncier, au régime réel ;
- la location meublée non professionnelle (LMNP).
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F35011, F39735, F34115 et F1991.
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d’un bien loué nu dépassent les loyers perçus. Il suppose d’être imposé au régime réel.
- La part du déficit qui provient des charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027) ; si votre revenu ne suffit pas, elle se reporte sur votre revenu global des 6 années suivantes.
- Le surplus, et la part liée aux intérêts d’emprunt, se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
- L’imputation sur le revenu global est remise en cause si le bien cesse d’être loué dans les 3 ans qui suivent, sauf exceptions (licenciement, invalidité, décès, expropriation).
Le déficit foncier peut donc être particulièrement intéressant les années où vous réalisez d’importants travaux.
Source : service-public.gouv.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026.
Ce qu'il faut retenir
- La défiscalisation immobilière est possible grâce à un investissement locatif.
- Investir dans l’immobilier locatif permet de générer un complément de revenu.
- L’avantage fiscal réduit le coût de l’investissement : il ne doit pas faire oublier la qualité du bien.
- Il existe des dispositifs de défiscalisation dans l’ancien comme dans le neuf.
- Les conditions pour bénéficier de ces avantages fiscaux sont strictes.
- Ce mécanisme permet de dynamiser les villes et faciliter l’accès au logement.
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Le cabinet Expert Invest en quelques chiffres
- 2010 L'année de création du cabinet, à Toulouse.
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