L’imposition des revenus fonciers

Nature des revenus fonciers

• Revenus issus de la location de biens immobiliers : détenus directement (loyers d’un appartement) ou indirectement (par le biais d’une société). Les biens meublés ne sont pas concernés.

Si l’immeuble est compris dans l’actif d’une société, les revenus en découlant sont imposés au sein de celle-ci et selon les règles fiscales y afférant.

Tous les immeubles sont concernés, qu’ils soient détenus en France ou à l’étranger (sauf convention internationale prévoyant des règles particulières).

• Revenus issus de parts de sociétés civiles immobilières  (SCI) non assujetties à l’impôt sur les sociétés : cela peut concerner la location d’un parking par exemple.
• Revenus issus de fonds de placement immobilier (FPI) : véhicules d’investissement permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier de façon indirecte. Il peut s’agir de SCPI par exemple, ou encore des OPCI.

Revenus fonciers pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu

Tous les revenus issus des immeubles sont pris en compte : loyers, revenus accessoires, dépenses normalement à la charge du bailleur mais supportées par le locataire, recettes exceptionnelles (pas de porte, droits d’entrée…), dépôt de garantie utilisé par le propriétaire bailleur etc.

Les recettes prises en compte sont celles encaissées l’année d’imposition.
Certaines charges sont prises en compte et viennent diminuer les revenus perçus, ce sont les charges déductibles :

• Les dépenses de réparation et d’entretien des immeubles (maintien de l’immeuble en bon état, comme par exemple la rénovation de la toiture ou le remplacement de la chaudière…),
• Les dépenses d’amélioration, si elles concernent des locaux d’habitation (dépenses visant à améliorer le confort de vie, telles que l’installation d’un chauffage central, d’une cuisine équipée…), ou, si ce n’est pas le cas, si elles sont destinées à favoriser l’accueil d’handicapés ou à protéger les locaux de l’amiante,
• Les dépenses réalisées pour le locataire et non remboursées par ce dernier,
• Les provisions pour charge de copropriété,
• Les frais de relogement ou indemnités liées à l’éviction d’un locataire,
• Les frais de gestion (concierge, garde, procédure…),
• Les primes d’assurance afférentes aux immeubles loués,
• Les impôts (taxe foncière, taxes annexes),
• Les frais et intérêts d’emprunts réalisés pour acheter, construire, réparer, améliorer ou conserver les immeubles.

Règles de calcul des revenus fonciers imposables

Il existe deux techniques de calculs pour obtenir les revenus imposables :

Le régime du micro-foncier

Il s’applique si les revenus bruts annuels provenant des immeubles sont inférieurs ou égaux à 15 000€.

Dans ce cas, le revenu imposable est égal à 70% des revenus bruts. L’administration fiscale applique en effet un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.
Il existe cependant certaines restrictions.

Exemple : Si un contribuable ayant perçu 12 000€ de revenus fonciers opte pour le régime du micro foncier, alors il ne sera imposé que sur 8 400€ (12 000 x 70%).

Le régime réel

Il consiste à déduire des revenus bruts les charges énoncées ci-dessus. Le résultat correspond aux revenus imposables à intégrer à vos revenus globaux.

Il s’applique obligatoirement aux contribuables ayant plus de 15 000€ de revenus fonciers par an. Il est également ouvert sur option à ceux dont les revenus restent inférieurs à ce seuil. Le choix de cette option est irrévocable pendant 3 ans.