La SCI peut constituer un excellent outil d’optimisation juridique, financière et fiscale pour le chef d’entreprise (entreprise individuelle, EURL, EIRL, SASU, SARL de famille…) détenant son local professionnel.
En effet, il est souvent recommandé pour l’entrepreneur propriétaire de son immeuble professionnel de le détenir non pas directement ou dans sa structure professionnelle, mais par le biais d’une société civile immobilière.
La souplesse de cette structure, la possibilité d’emprunter par son biais, les avantages juridiques et fiscaux pouvant découler d’une bonne organisation patrimoniale sont autant d’atouts qui mènent à ce type de montage juridique.
Séparation du local professionnel de l'activité dans une SCI
Le montage global consiste pour l’entrepreneur, gérant de sa structure sociétaire, d’être indirectement propriétaire de son local professionnel.
En effet, il crée une SCI dont il est associé. Cette dernière est propriétaire du local professionnel, qu’elle met à disposition de la société par le biais d’un bail.
Il existe cependant différents modes d’acquisition du local (achat, démembrement de propriété, apport…), différents effets de leviers (financiers et fiscaux), et surtout différentes contraintes à prendre en compte.
La question est de savoir quel est l’intérêt de créer une SCI pour détenir l’immobilier d’entreprise.
La SCI permet de préparer la transmission de l'entreprise familiale
Par le biais d’une SCI, le chef d’entreprise peut éviter les inconvénients de l’indivision applicable lors de son décès.
En effet, il pourra transmettre la nue-propriété des parts de sa SCI à ses enfants par le biais d’une donation-partage, tout en jouant avec les abattements fiscaux légaux pour éviter le paiement de droits de succession importants lors du décès.
Il pourra se nommer en outre gérant de la SCI, ou donner certaines responsabilités à l’un de ses enfants, le plus apte à gérer l’activité (en l’associant à l’activité et à la gestion de l’immobilier d’entreprise).
Ainsi, en organisant l’avenir de sa société, le chef d’entreprise évite des troubles familiaux lors de son décès, pouvant entraîner la cession de son entreprise. Il évite également le paiement d’une trop forte imposition pour ses héritiers, pouvant avoir les mêmes conséquences en cas de manque de liquidités.
La SCI permet de protéger son patrimoine immobilier
En cas de déconvenues dans son activité, la procédure collective ouverte à l’encontre de la société d’exploitation ne sera pas étendue au patrimoine immobilier détenu par la SCI. Pour ce faire, la SCI doit avoir une existence véritable (tenue d’une comptabilité, assemblées générales, flux financiers utiles à la gestion du patrimoine immobilier, loyers conformes au marché)…
A défaut, le fisc peut considérer une confusion des patrimoines de la SCI et de la société, et permettre une extension de la procédure collective.
Ainsi, le patrimoine immobilier est protégé d’éventuelles poursuites des créanciers du chef d’entreprise.
La SCI permet de vendre plus facilement son entreprise
Si le chef d’entreprise souhaite vendre son entreprise, il pourra céder son activité tout en conservant l’immobilier d’entreprise. En effet, l’immobilier peut représenter l’un des investissements les plus importants en cas de rachat d’une activité.
Par le biais de la SCI, il trouvera plus facilement un acquéreur, et pourra céder par étapes le patrimoine immobilier à ce dernier.
La SCI permet de réaliser un effet de levier financier et fiscal
La SCI, en louant les locaux à la société, perçoit des revenus fonciers. Ces derniers sont reversés aux associés, dont le chef d’entreprise et les membres de sa famille si la SCI est familiale.
Si la SCI emprunte pour acquérir les locaux, l’effet de levier financier peut être important :
- Le chef d’entreprise conserve sa capacité d’emprunt à titre personnel pour réaliser des investissements.
- Les intérêts d’emprunt viennent se déduire des revenus fonciers, diminuant l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu.
- La famille perçoit des revenus complémentaires du montage.
- Les parts de SCI ont une valeur moindre, puisque l’endettement vient compenser la valeur du patrimoine immobilier : avantageux dans le cadre de la donation-partage des parts aux héritiers (la valeur nette des parts étant prises en compte).
- Si la société est considérée comme un bien professionnel, elle est exonérée d’ISF. Si la SCI gère seulement l’outil de travail (l’immobilier) de la société, elle est également exonérée d’ISF. Ainsi le patrimoine immobilier ne rentre pas dans le calcul de l’ISF.
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