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Une Société Civile Immobilière ayant opté pour l’impôt sur les sociétés peut être soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée, ou TVA. Cette imposition est une option, et peut être dans certains cas avantageuse.

La TVA ne concerne que certains types de location, en excluant le bail d’habitation classique.

La SCI peut être soumise à la TVA sur option ou de plein droit.

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SCI soumise à la TVA sur option

Une SCI peut être soumise sur option à la TVA, mais les cas sont restrictifs et les possibilités réduites. Cette option ne concerne que les SCI non soumises de plein droit à la TVA et pouvant opter pour la TVA.
L’option pour la TVA a une durée de 10 ans.
Elle concerne les SCI louant des biens nus à usage professionnel à destination d’un entrepreneur assujetti à la TVA ou non assujetti, par option (indiqué dans le bail).
L’option pour la TVA est réalisée au Centre des Impôts dont dépend la SCI, en joignant le bail. Elle ne s’applique qu’aux immeubles indiqués dans la déclaration.
Une fois l’option prise en compte, la SCI peut facturer au locataire la TVA, sauf si le locataire n’y est pas assujetti. Dans ce dernier cas (micro-entreprise, société en franchise de base de TVA…), une clause du bail doit l’indiquer.

SCI soumise à la TVA de plein droit

Les SCI soumises à TVA de plein droit sont celles qui :
  • Louent en meublé
  • Louent des parkings
  • Loue des locaux à usage professionnel ou des locaux aménagés
  • Loue des locaux à usage commercial si le bailleur est impliqué dans l’entreprise locataire

Avantages de la SCI soumise à la TVA

La SCI assujettie à la TVA collecte la TVA sur les loyers encaissés, pour les reverser à l’Etat. Cependant, elle peut déduire le montant à reverser de la TVA déductible payée pendant la même période, notamment en cas d’acquisition d’un bien neuf ou encore de travaux d’entretien…
Il en découle que plus la TVA payée est importante, plus le régime est avantageux : la SCI reversera moins de TVA à l’Etat.
Effet pervers de la TVA : si vous souhaitez le bien à un non assujetti (entreprises en franchise de base de TVA, libéraux…), il préfèrera louer un local non soumis à TVA qu’un local au loyer TTC plus élevé.
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