SCI à l’IR

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La SCI à l’IR est la société civile la plus répandue. C’est le régime fiscal qui s’applique par défaut. Les règles de détermination du résultat imposable, du déficit foncier, de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur les plus-values sont les suivantes :

Dans un tel cas, la société est dite translucide, ou transparente. En effet, la société existe mais ce sont les associés qui sont directement imposés sur les bénéfices qu’elle réalise. La SCI ne paye pas d’impôt.
Chaque associé doit payer l’impôt sur le revenu sur sa quote-part de bénéfices reçue, correspondant à des revenus fonciers.
Cette transparence implique que les associés payent l’impôt dans tous les cas, que les bénéfices réalisés soient effectivement distribués ou qu’ils soient mis en réserve.
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Détermination du résultat imposable à l’impôt sur le revenu chez les associés d'une SCI

La SCI va déterminer le revenu imposable selon les règles applicables aux personnes physiques relatives aux revenus fonciers.
Pour résumer :
Les bénéfices réalisés correspondent aux loyers encaissés : il s’agit de revenus, imposés en tant que tel chez les associés.
La SCI peut cependant déduire certaines dépenses des loyers encaissés :
  • Les frais de gérance non récupérables
  • Les frais de gestion
  • Les charges de copropriété
  • Les taxes foncières
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les travaux d’amélioration
Les frais d’acquisition des biens immobiliers restent cependant à la charge de la SCI.
Il est possible pour la SCI d’amortir les immeubles qu’elle détient, mais cette opération n’est que comptable. L’amortissement n’est pas fiscalement déductible, contrairement à la SCI à l’IS.
Une fois le résultat net calculé, la SCI doit le déclarer aux services fiscaux par le biais de l’imprimé cerfa numéro 2072-S.
Ce sont alors les associés qui déclarent leur part de revenus dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.
Notez que les associés (personnes physiques) bénéficient du régime micro-foncier si la part de revenus qu’ils reçoivent ne dépasse pas 15 000€.

Gestion des déficits fonciers dans une SCI

Les règles applicables aux déficits fonciers sont les mêmes que pour les personnes physiques. Sur ce point, voir l’article consacré aux déficits fonciers.
Pour résumer :
  • Les charges déductibles sont imputées sur les revenus fonciers. Si un déficit apparaît, ce dernier est imputable sur le revenu global, c’est-à-dire sur les autres revenus de l’associé (salaires…) dans la limite de 10.700€.
    La partie de déficit supérieure à cette limite de 10 700€ s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
  • Cas particulier : les intérêts d’emprunt et ADI (assurance-décès-invalidité) sont imputés prioritairement et seulement sur les revenus fonciers. S’ils sont supérieurs, ils s’imputent non pas sur le revenu global mais seulement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
  • Si le revenu global est inférieur à 10 700€, la partie des déficits fonciers comprise entre la valeur du revenu global et 10 700€ s’impute sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

une SCI, composée de 2 associés, réalise un déficit de 40.000€, dont 12.000€ sont constitués par les intérêts d’emprunt. Chaque associé va donc bénéficier d’un déficit de 20.000€ (dont 6.000€ d’intérêts d’emprunt) imputable sur son revenu global.

  • Monsieur X, associé de la SCI, a, au titre de la même année, un revenu global de 30.000€, dont 7.000€ de revenus fonciers : pour la première année, il pourra imputer intégralement les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers, mais ne pourra imputer le reste de son déficit qu’à hauteur de 4.700€ (10.700€ – 6.000€ d’intérêts). Les 9.300€ de déficit restants seront reportables sur ses bénéficies fonciers des 10 années suivantes.
  • Monsieur Y, associé de la SCI, a, au titre de la même année, un revenu global de 9.000€, dont 6.000€ de revenus fonciers : pour la première année, il pourra imputer intégralement les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers. En revanche, il ne pourra imputer le reste de son déficit qu’à hauteur de 3.000€ puisque ses revenus ne lui permettent pas d’imputer d’avantage. Pour les années suivantes, il disposera d’un déficit de 1.700€ (10.700 – 9.000) imputable sur ses revenus globaux des 6 prochaines années, et d’un déficit de 9.300€ imputable sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

Impôt sur les plus-values immobilières dans une SCI

Lorsque la SCI vend des biens immobiliers, les associés sont imposés sur les plus-values réalisées, selon le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées à titre privé. Sur ce point, voir la partie dédiée à l’impôt sur les plus-values immobilières

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