BILAN PATRIMONIAL
BILAN PATRIMONIAL
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BILAN PATRIMONIAL
Loi Pinel
Défiscalisation immobilière
Crédit immobilier
Micro-bénéfices non commerciaux
Imposition des dividendes
Impôts fonciersLa Société Civile Immobilière est soumise par principe à l’impôt sur le revenu. Cela signifie qu’elle est fiscalement transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt, non la SCI elle-même. Cependant, il est possible pour la SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés : dans ce cas, c’est la SCI qui paye l’impôt. Cette option est irrévocable.
Les règles relatives à chaque impôt sont totalement différentes. Le choix de l’imposition, effectué lors de la création de la société, peut être l’objet d’une stratégie patrimoniale, selon les objectifs des associés.
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SCI à l'IR (Impôt sur le revenu)
La SCI à l‘impôt sur le revenu est la plus répandue : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, à hauteur de leur quote-part de bénéfices reçus (revenus fonciers).
La SCI se contente de déclarer ses revenus, elle est fiscalement translucide.
Cette transparence implique que les associés sont imposés dans tous les cas sur les bénéfices réalisés, même s’ils ne sont pas effectivement distribués.
L’ensemble des règles est développé dans l’article SCI à l’IR.
SCI à l'IS (impôt sur les sociétés)
La SCI à l’IS est directement soumise à l’impôt. Les associés sont imposés sur les dividendes reçus, mais ces derniers ne sont versés qu’une fois que la SCI a payé l’impôt sur les sociétés, sur le bénéfice net d’impôt.
L’impôt sur les sociétés permet de réaliser certaines opérations fiscales plus ou moins avantageuses selon les situations, dont l’amortissement des biens.
L’ensemble des règles est développé dans l’article SCI à l’IS.
Tableau comparatif SCI IR et SCI IS
SCI IR |
SCI IS |
|||||||
Types de baux |
Habitation, commerciaux,professionnels…
|
|||||||
Imposition des loyers |
Impôt sur le revenu catégorie des revenus fonciers
|
Impôt sur les sociétés, régime assimilé à celui des BIC
|
||||||
Frais d’acquisition et droits d’enregistrement |
Non déductibles
|
Déductibles
|
||||||
Déductions possibles |
frais de gérance, assurance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière
|
Charges exposées dans l’intérêt de la SCI
|
||||||
Intérêts d’emprunt |
Déductibles pour l’associé ayant emprunté pour acquérir les parts
|
Non déductibles pour l’associé
|
||||||
Déficits |
Déductibles du revenu global sous conditions, limité à 10 700€. Voir article sur déficit foncier
|
Imputables sur les résultats des exercices bénéficiaires suivants
|
||||||
Rémunération du gérant |
Elle s’ajoute à ses revenus fonciers s’il est associé. Non déductible.
|
Déductible si l’emploi est effectif et le montant non exagéré.
|
||||||
Amortissements |
Impact comptable seulement
|
Impact comptable est fiscal : déduction du résultat imposable.
|
||||||
Frais de gestion |
Forfait 20€ par local
|
Déductibles si justifiés
|
||||||
Imposition des bénéfices |
Imposé directement chez les associés, impôt sur le revenu (revenus fonciers)
|
Imposition au taux de 15% pour un bénéfice imposable inférieur à 38 120€, 33,33% au-delà
|
||||||
Imposition des associés |
Société transparente : imposition directe chez les associés
|
Dividendes imposés à l’impôt sur le revenu (revenus des capitaux mobiliers)
|
||||||
Cession de parts |
Droit de 5% pour l’acquéreur
|
Droits de 5% pour l’acquéreur
|
||||||
Plus-values |
Impôt sur la plus-value immobilière pour le vendeur
|
Impôt sur la plus-value professionnelle pour le vendeur
|
||||||
Comptabilité |
Recommandée
|
Obligatoire
|
||||||
TVA |
Option
|
Option ou plein droit
|
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