Comparaison SCI IR et IS

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La Société Civile Immobilière est soumise par principe à l’impôt sur le revenu. Cela signifie qu’elle est fiscalement transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt, non la SCI elle-même. Cependant, il est possible pour la SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés : dans ce cas, c’est la SCI qui paye l’impôt. Cette option est irrévocable.

Les règles relatives à chaque impôt sont totalement différentes. Le choix de l’imposition, effectué lors de la création de la société, peut être l’objet d’une stratégie patrimoniale, selon les objectifs des associés.

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SCI à l'IR (Impôt sur le revenu)

La SCI à l‘impôt sur le revenu est la plus répandue : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, à hauteur de leur quote-part de bénéfices reçus (revenus fonciers).
La SCI se contente de déclarer ses revenus, elle est fiscalement translucide.
Cette transparence implique que les associés sont imposés dans tous les cas sur les bénéfices réalisés, même s’ils ne sont pas effectivement distribués.
L’ensemble des règles est développé dans l’article SCI à l’IR.

SCI à l'IS (impôt sur les sociétés)

La SCI à l’IS est directement soumise à l’impôt. Les associés sont imposés sur les dividendes reçus, mais ces derniers ne sont versés qu’une fois que la SCI a payé l’impôt sur les sociétés, sur le bénéfice net d’impôt.
L’impôt sur les sociétés permet de réaliser certaines opérations fiscales plus ou moins avantageuses selon les situations, dont l’amortissement des biens.
L’ensemble des règles est développé dans l’article SCI à l’IS.

Tableau comparatif SCI IR et SCI IS

SCI IR

SCI IS

Types de baux

Imposition des loyers

Impôt sur le revenu catégorie des revenus fonciers
Impôt sur les sociétés, régime assimilé à celui des BIC

Frais d’acquisition et droits d’enregistrement

Non déductibles
Déductibles

Déductions possibles

frais de gérance, assurance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière
Charges exposées dans l’intérêt de la SCI

Intérêts d’emprunt

Déductibles pour l’associé ayant emprunté pour acquérir les parts
Non déductibles pour l’associé

Déficits

Déductibles du revenu global sous conditions, limité à 10 700€. Voir article sur déficit foncier
Imputables sur les résultats des exercices bénéficiaires suivants

Rémunération du gérant

Elle s’ajoute à ses revenus fonciers s’il est associé. Non déductible.
Déductible si l’emploi est effectif et le montant non exagéré.

Amortissements

Impact comptable seulement
Impact comptable est fiscal : déduction du résultat imposable.

Frais de gestion

Forfait 20€ par local
Déductibles si justifiés

Imposition des bénéfices

Imposé directement chez les associés, impôt sur le revenu (revenus fonciers)
Imposition au taux de 15% pour un bénéfice imposable inférieur à 38 120€, 33,33% au-delà

Imposition des associés

Société transparente : imposition directe chez les associés
Dividendes imposés à l’impôt sur le revenu (revenus des capitaux mobiliers)

Cession de parts

Droit de 5% pour l’acquéreur
Droits de 5% pour l’acquéreur

Plus-values

Comptabilité

Recommandée
Obligatoire

TVA

Option
Option ou plein droit
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