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SCI à l’IS
Besoin d'un conseil ?La Société Civile Immobilière est en principe une société dite transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices réalisés par la SCI.
Il est cependant possible de modifier le régime fiscal : la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime fiscal est totalement différent de celui de l’impôt sur le revenu, car la société perd sa transparence fiscale. C’est elle qui est imposée.
L’option pour l’impôt sur les sociétés n’est pas définitive d’emblée : elle peut être révoquée jusqu’au 5e exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Passé ce délai, elle devient irrévocable : il n’est plus possible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.
Une question sur votre situation ?
Chaque situation est différente. Un conseiller Expert Invest fait le point avec vous, sans engagement, et vous rappelle au plus vite.
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Imposition du bénéfice imposable dans une SCI
Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est soumise à imposition. La SCI n’est plus fiscalement transparente.
Les associés sont par contre soumis à l’impôt sur le revenu pour les dividendes qu’ils reçoivent, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Cela signifie que les bénéfices réalisés par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sont doublement fiscalisés :
- Impôt sur les sociétés sur les résultats de l’entreprise.
- Impôt sur le revenu pour les dividendes versés aux associés.
Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :
- 25 %, taux normal ;
- 15 % sur la part des bénéfices jusqu’à 42 500 €, si la SCI remplit les conditions du taux réduit (chiffre d’affaires ne dépassant pas 10 000 000 €, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques).
Une SCI à l’IS qui remplit les conditions du taux réduit et dont le bénéfice est de 50 000 € sera imposée à hauteur de (42 500 € × 15 %) + ((50 000 € − 42 500 €) × 25 %), soit 8 250 €.
Les règles de détermination du bénéfice imposable sont développées dans la partie impôt sur les sociétés.
Pour résumer, les charges exposées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles du bénéfice, y compris les frais relatifs à l’acquisition des locaux ainsi que les amortissements réalisés.
Pour résumer, les charges exposées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles du bénéfice, y compris les frais relatifs à l’acquisition des locaux ainsi que les amortissements réalisés.
Notez que la rémunération des comptes courants d’associés est plus limitée que pour les SCI à l’impôt sur le revenu.
Enfin, l’associé ayant acquis par emprunt des parts de la SCI ne peut déduire les intérêts d’emprunt.
Tenue d'une comptabilité de la SCI
Contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité générale, en déclarant ses produits et charges, en suivant le plan comptable général et les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux.
C’est une contrainte inhérente à l’impôt sur les sociétés.
Cette comptabilité constitue une liasse fiscale comprenant :
- Un bilan
- Un compte de résultats
- Un récapitulatif des immobilisations, amortissements, provisions, créances et dettes
L’appel à un expert-comptable n’est cependant pas obligatoire.
Avantages de la SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
Imposition des revenus fonciers sous forme de dividendes dans une SCI à l’IS
Les dividendes perçus par les associés personnes physiques sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). Sur option, ils peuvent être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 40 % et avec la déduction d’une partie de la CSG ; l’option vaut alors pour l’ensemble des revenus mobiliers et des plus-values de valeurs mobilières du foyer.
Cet impôt n’est dû que si les associés perçoivent effectivement des dividendes : contrairement aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu, si la SCI affecte le résultat net aux réserves, aucun impôt n’est dû.
Déduction des frais d’acquisition dans une SCI à l’IS
Les frais liés à l’acquisition des immeubles sont fiscalement déductibles des résultats d’une SCI à l’IS (droits d’enregistrement, frais de notaire…).
Amortissement des biens immobilisés dans une SCI à l’IS
La SCI à l’IS peut effectuer une dotation aux amortissements : l’impact n’est pas que comptable, comme dans le cas d’une SCI à l’IR. L’amortissement vient réduire le résultat fiscal.
Peuvent être amortis le prix d’achat d’un immeuble, les travaux de reconstruction et d’agrandissement, ou encore les travaux d’amélioration s’ils concernent des immeubles à usage professionnel.
La rémunération du gérant vient se déduire du résultat fiscal de la SCI à l’IS.
Report des déficits dans une SCI à l’IS
La SCI à l’IS peut effectuer des reports de déficits sur les années suivantes si le résultat d’une année est déficitaire. Voir l’article report des déficits.
SCI à l'IS et TVA
La SCI peut être soumise à la TVA. Il s’agit d’une option, qui peut être intéressante dans certaines situations (location meublée…). Voir l’article «SCI et TVA».
Imposition des plus-values dans une SCI à l'IS
Les plus-values engendrées dans une SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles.
L’ensemble des règles est développé dans l’article « impôt sur les plus-values professionnelles ».
Pour résumer, la plus-value réalisée vient s’ajouter au résultat de la SCI, et est imposée à l’impôt sur les sociétés.
La plus-value ou moins-value est égale à la différence du prix de vente du bien et de la valeur comptable nette.
Attention : les amortissements sont donc pris en compte dans la valeur comptable nette, et viennent fortement augmenter la plus-value réalisée sur le bien. C’est un des inconvénients de la SCI à l’IS.
Sources : entreprendre.service-public.gouv.fr, fiches F38553 (SCI, vérifiée le 7 octobre 2025), F23575 (impôt sur les sociétés, vérifiée le 17 février 2026) et F36215 (imposition des dividendes, vérifiée le 21 février 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F2613 (revenus d’épargne et de placement, vérifiée le 15 avril 2026).
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