Les intérêts de la SCI sont très nombreux et dans des domaines variés : indivision, plus-value immobilière, protéger les proches, réduire les droits de donation et les droits de succession, améliorer la gestion du patrimoine immobilier, ou encore optimiser l’outil professionnel.
La SCI permet d'éviter les inconvénients de l'indivision
La situation d’indivision est fréquente, notamment lors d’un décès. En effet, le patrimoine du défunt devient la propriété indivise des héritiers le temps de régler la succession en procédant au partage. On parle d’indivision post-successorale.
Les problématiques liées à l’indivision peuvent entraîner des situations de blocages, évités par la SCI.
Gestion des biens indivis
L’accord de tous les indivisaires est nécessaire lorsqu’il est question de prendre des décisions importantes sur les biens indivis : vente, mise en garantie (hypothèque…), signature de baux sur moyen-long terme…
Même si les indivisaires peuvent conclure une convention d’indivision prévoyant la gestion des biens par un gérant désigné, ce dernier doit souvent obtenir l’accord des indivisaires pour réaliser des actes importants.
La SCI permet d’éviter cette problématique, le gérant de la SCI pouvant disposer des pouvoirs les plus étendus pour gérer les biens détenus par cette dernière.
De plus, les statuts peuvent être adaptés aux situations particulières en prévoyant des majorités variables pour les prises de décisions (majorité, unanimité…).
Article 815 du Code Civil : nul n’est tenu de rester en indivision
Tout indivisaire peut demander sans se justifier à sortir de l’indivision, entrainant de ce fait soit le partage des biens indivis (voir leur vente en cas d’impossible partage), soit le rachat par les autres indivisaires de la quote-part indivise de l’indivisaire sortant.
Dans le cadre de la SCI, l’associé sortant doit vendre ses parts de SCI, et donc trouver acquéreur. Mais il ne peut demander en principe la dissolution de la société civile immobilière.
La SCI permet de diminuer les droits de donation et les droits de succession
Lorsque des parts de SCI sont données ou transmises par succession, est prise en compte leur valeur nette, c’est-à-dire la valeur de l’actif dont on déduit le passif. Cela réduit d’autant la valeur des parts de la SCI, et donc de l’impôt lié à la transmission. Les donations, au contraire, ne prennent en compte, en général, que la valeur du bien lui-même.
De plus, la SCI permet de rendre liquide le patrimoine : plutôt que de donner des biens immobiliers, non forcément partageables, le donateur peut donner ici des parts de SCI, représentatives de droits sur des biens immobiliers. Ainsi, le patrimoine immobilier peut être transmis plus efficacement sur une longue période.
Il existe d’autres avantages liés à la SCI : décote sur la valeur des parts (environ 10%, car moins simple à vendre qu’un bien détenu en direct) et possibilité de différer le paiement des droits de succession si les parts sont reçues en nue-propriété (même si la SCI vend les biens).
La SCI permet d'optimiser la gestion de son patrimoine
La SCI permet de préparer sa succession tout en gérant efficacement, en transmettant la nue-propriété des biens aux futurs héritiers tout en conservant l’usufruit : conservation de la gestion et des revenus locatifs, anticipation de la répartition du patrimoine entre les héritiers, réduction des coûts liés à la transmission du patrimoine…
La SCI permet de réduire l'imposition sur les plus-values immobilières
Les cessions d’immeubles indivis sont exonérées d’impôt sur la plus-value immobilière au bout de 22 ans (et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Les parts de SCI le sont également.
Avantage de la SCI : la durée de détention des immeubles se calcule à compter de la date d’acquisition des parts, la date d’entrée de l’immeuble dans la SCI important peu.
Attention sur ce point aux effets pervers : voir l’article dédié aux plus-values immobilières dans le cadre d’une SCI.
La SCI permet de protéger ses proches
Des époux peuvent prévoir des règles de gestion et de fonctionnement pour protéger leur patrimoine immobilier. C’est une alternative au changement de régime matrimonial.
Des concubins peuvent également prévoir une acquisition de biens par le biais d’une SCI. Sur ce point, voir l’article « acheter un logement en concubinage ».
La SCI permet d'optimiser l'outil professionnel
L’entrepreneur individuel ou associé unique d’une EURL, SASU peut prévoir d’acquérir ses locaux professionnels par le biais d’une SCI, et ainsi organiser une stratégie patrimoniale adaptée à ses besoins (réduire son ISF, son impôt sur les sociétés, augmenter ses flux financiers…).
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