La SCI et l’indivision sont souvent comparées car elles concernent toutes deux un mode de détention collectif d’immeubles. En effet, lorsque plusieurs personnes souhaitent acquérir et gérer ensemble un bien immobilier, ils doivent opérer un choix entre l’indivision et la SCI.
Comparaison de la SCI et du régime de l'indivision
| Comparatif SCI et indivision | ||
| SCI | Indivision | |
| Création | Formalités et coût de création d’une structure sociétaire | Situation légale applicable par défaut, sauf convention d’indivision devant notaire |
| Protection du patrimoine immobilier | Les créanciers personnels de l’associé ne peuvent recevoir que des parts sociales de la SCI, et non l’immeuble directement (peu avantageux pour les créanciers)
Les associés sont tenus de manière illimitée aux dettes de la SCI, à hauteur de leur quote-part dans le capital social (pas de solidarité). Les créanciers peuvent réclamer l’immeuble ou les parts de SCI (aucun intérêt)
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Les créanciers personnels d’un indivisaire peuvent demander le partage de l’indivision pour se faire rembourser
Les créanciers de l’indivision peuvent réclamer la vente forcée des biens pour se faire rembourser. En cas d’insuffisance, les créanciers ne peuvent poursuivre chaque indivisaire qu’à proportion de leur droit dans l’indivision (pas de solidarité) |
| Gestion des biens immobiliers | Les associés ont des droits et des obligations :
– Droit aux bénéfices réalisés par la société – Droit de regard sur l’activité de la société – Droit à l’information – Droit de voter aux assemblées… Assemblées générales ordinaires (AGO, décisions courantes telles que l’approbation des comptes…) ou assemblées générales extraordinaires (AGE, décisions graves telles que la modification des statuts ou encore la vente d’un bien immobilier) |
Décisions importantes prises à l’unanimité par les indivisaires (gros travaux, baux ruraux et baux commerciaux, vente, donation, hypothèque, convention d’indivision)
En cas de crise, chaque indivisaire peut agir seul pour assurer la conservation des biens (dégât des eaux…) Un indivisaire peut se faire autoriser en justice à agir à la place d’un autre qui ne peut plus manifester sa volonté
Majorité des 2/3 des voix suffisante pour les décisions de gestion courante (menus travaux, actions en justice, mandat d’administration, baux d’habitation)
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| Occupation d’un bien | Un associé peut vivre dans un bien de la SCI si un bail d’habitation est prévu | Un indivisaire peut vivre dans un bien indivis contre indemnité d’occupation |
| Gérance | Un gérant peut être désigné par les associés
Il exécute les actes de gestion relatifs à la vie courante de la société
Les actes du gérant correspondant à l’objet social engagent la société à l’égard des tiers
Le gérant peut être rémunéré
Le gérant peut être révoqué par les associés pour juste motif
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Voir « gestion des biens immobiliers » : unanimité ou 2/3 des voix pour les actes portant sur les biens indivis
Une convention d’indivision peut être conclue : 5 ans maximum, une personne gère l’indivision mais ne peut conclure les actes d’importance sans l’accord de tous les indivisaires
Révocation à l’unanimité des indivisaires |
| Fiscalité | Impôt sur le revenu, catégorie des revenus fonciers, pour les loyers reçus par chaque associé | Impôt sur le revenu, catégorie des revenus fonciers, pour les loyers reçus par chaque indivisaire |
| Transmission | Vente des parts possible pour l’un des associés. Droit de 5,09% pour l’acquéreur.
Donation possible, pouvant faire l’objet de stratégies patrimoniales (démembrement de propriété…). La valeur des parts de SCI comprend le passif (diminue l’assiette taxable) |
Droit de préemption pour les indivisaires si l’un d’eux souhaite vendre sa quote-part indivise. Droit de 5,09% pour l’acquéreur.
Donation de la quote-part indivise possible. Les passifs ne sont pas pris en compte en principe.
Fiscalité classique
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| Impôt sur la plus-value immobilière | Fiscalité des plus-values immobilières | Fiscalité des plus-values immobilières |
| Dissolution | La SCI prend fin au terme prévu, ou par décision unanime des associés. Voir « dissolution de la SCI »
Le retrait d’un associé est possible s’il existe une clause de retrait valable dans les statuts
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Chaque indivisaire peut demander à quitter l’indivision sans se justifier, sauf sursis (2 ans maximum, si le partage porte atteinte au bien)
Les indivisaires ne souhaitant pas le partage peuvent racheter la part indivise |
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