Quelles sont les règles applicables à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque l’immeuble cédé fait l’objet d’un démembrement de propriété ? Les cas les plus courants sont les suivants.
Vente de la pleine propriété d'un immeuble après réunion de l'usufruit et de la nue-propriété
Si l’usufruit rejoint la nue-propriété par le décès de l’usufruitier, la valeur d’acquisition est alors constituée de l’addition de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.
Les valeurs sont appréciées à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur.
Dans les cas où l’usufruit n’est pas acquis par décès de l’usufruitier, il faut se référer à la valeur de l’usufruit lors de la transmission (acquisition ou donation) et l’additionner avec celle de la nue-propriété.
La durée de détention permettant l’abattement est dans tous les cas décomptée à la date de la première des deux acquisitions.
Vente isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété
Le prix d’acquisition est celui stipulé dans l’acte ou, en cas de donation, sa valeur vénale (prix obtenu en cas de vente) retenue lors de la transmission.
Le délai de détention débute à partir de l’acquisition du droit.
Effet de levier fiscal important !
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