Plus-values des terrains à bâtir (TAB)

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Au 1er janvier 2014, le régime applicable aux cessions de terrains à bâtir (TAB) est le même que celui appliqué depuis le 1er février 2012 aux biens autres que les terrains à bâtir.

Qu’est-ce qu’un terrain à bâtir ?

Selon l’article 257 du CGI, sont considérés « comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-1-2 du code de l’urbanisme ».

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Opérations imposables

L’imposition se fait sur tout gain réalisé lors de la vente du TAB ou de toutes autres opérations assimilées :
  • apport à une société,
  • échange,
  • expropriation.

Calcul de la plus-value

Comme pour la vente d’un logement, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession correspond au prix indiqué dans l’acte de cession, augmenté des charges et indemnités supportées par l’acquéreur et diminué des frais et taxes supportés par le vendeur.

Le prix d’acquisition correspond, quant à lui, au prix payé lors de l’achat du terrain. Si ce dernier a fait partie d’une succession ou d’une donation, vous devez retenir la valeur retenue lors du calcul des droits d’enregistrement.

Le prix d’acquisition peut être augmenté :

  • des frais d’acquisition soit à titre gratuit (montant réel), soit à titre onéreux (montant réel ou 7,5% du prix d’acquisition),
  • des charges et indemnités (montant réel),
  • dépenses d’amélioration,
  • frais de voirie, réseaux et distribution (frais d’aménagement et de viabilisation du terrain).

Application de l’abattement pour durée de détention

Une fois le montant de la plus-value déterminée, on applique un abattement pour durée de détention. Cet abattement varie en fonction du nombre d’années durant lesquelles vous avez été propriétaire du bien.
Nombre d’années de détention Montant de l’abattement en %
De la 5ème à la 21ème 6
La 22ème 4
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, comme pour les biens autres que les terrains à bâtir, l’exonération pour durée de détention n’est atteinte qu’au bout de 30 ans.
Nombre d’années de détention Montant de l’abattement en %
De la 6ème à la 21ème 1,65
La 22ème 1,60
Au-delà de la 22ème 9

Imposition de la plus-value

En fonction de votre situation, le taux retenu pour le calcul de l’impôt est différent :
Nature du cédant Pays de résidence du cédant Taux d’IR appliqué
Personne physique Résident français 19% + 17,2% de PS
Non-résident français 33,33% + 17,2% de PS
Résident d’un Etat ou territoire non-coopératif 75% + 17,2% de PS
Personne morale soumise à l’IR Associé personne physique Mêmes taux que ceux appliqués à une personne physique (19%, 33,33%, 75%) + 17,2% de PS
Associé personne morale soumise à l’IS Taux de l’IS : 15% ou 33,33%
Associé personne morale soumise à l’IS hors de l’EEE 33,33%
Associé personne morale soumise à l’IS, situé dans un Etat ou territoitre non-coopératif 75%
Personne morale soumise à l’IS En France Taux de l’IS
Hors EEE 33,33%
Dans un Etat ou territoire non-coopératif 75%
PS : prélèvements sociaux.

Exemple de calcul

Vous vendez, en 2016, un terrain à bâtir pour 120 000€. Vous l’aviez acquis en décembre 2007 pour 70 000€. Pour simplifier le calcul, ne seront pas pris en compte, les charges et indemnités supportées par l’acquéreur, les frais et taxes supportés par le vendeur, …

Montant de la plus-value :

  • Prix de cession : 120 000€
  • Prix d’acquisition : 70 000€ + 5 250€ (7.5% de 70 000€)
  • Montant de la plus-value brute : 44 750€ (120 000 – 75 250)

Application de l’abattement :

Vous avez détenu le TAB durant 9 ans. Vous bénéficiez donc d’un abattement de 24% (4 * 6%)

Ce qui donne une plus-value nette de : 44 750 – (24% * 44 750) = 34 010€

Imposition à l’IR et aux prélèvements sociaux :

  • IR : 34 010 * 19 % = 6 461,9€
  • PS : 34 010 * 17.2% = 5 849,72€
  • Total : 12 311,62€

Montant de la plus-value après imposition : 44 750 – 12 311,62 = 32 438,38€.

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