SCI

02/07/2018

SCI et plus-values immobilières

La SCI étant une société destinée à gérer un patrimoine immobilier, elle peut être amenée à céder des biens immobiliers. La plus-value effectuée à cette occasion engendre une imposition.

Cette imposition varie selon le régime fiscal de la SCI, celle-ci pouvant être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Les plus-values immobilières dans les SCI à l'IR

Lorsque la SCI vend des biens immobiliers, les associés sont imposés sur les plus-values réalisées, selon le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières réalisés à titre privé. Sur ce point, voir la partie dédiée à l’impôt sur les plus-values immobilières.
Lorsque l’associé cède ses parts de SCI, il est également soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières si la valeur des parts a augmentée durant la période de détention.
Pour résumer, l’impôt sur la plus-value immobilière se calcule en déduisant du prix de vente le prix d’acquisition majoré des frais liés à l’opération. Le reliquat est imposé au taux de 19%, avec des prélèvements sociaux supplémentaires de 17,2%, soit une imposition totale de 36,2%.
La plus-value est exonérée d’impôt au bout de 22 ans de détention, avec un abattement progressif au-delà de la 5ème année de détention. La plus-value est exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Les plus-values immobilières dans les SCI à l'IS

Les plus-values engendrées dans une SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles.
L’ensemble des règles est développé dans l’article « impôt sur les plus-values professionnelles ».
Pour résumer, la plus-value réalisée vient s’ajouter au résultat de la SCI, et est imposée à l’impôt sur les sociétés.
La plus-value ou moins-value est égale à la différence du prix de vente du bien et de la valeur comptable nette.
Notez que les amortissements sont pris en compte dans la valeur comptable nette, et viennent fortement augmenter la plus-value réalisée sur le bien. C’est un des inconvénients de la SCI à l’IS.

L’associé souhaitant céder ses parts de SCI soumise à l’IS sera quant à lui imposé selon le régime de de l’impôt sur les plus-values professionnelles.

En effet, la SCI étant une société à prépondérance immobilière (plus de 50% de son actif est constitué d’immobilier), le régime applicable à la cession des parts de la SCI soumise à l’IS est le régime de l’impôt sur les plus-values professionnelles.

Distinction de la qualité d'associé et de celle de cédant dans une SCI

Dans le cadre d’une société civile, il convient dans tous les cas de distinguer la qualité d’associé et celle de cédant :
  • L’associé d’une SCI qui cède ses parts, détenues depuis plus de 30 ans, ne payera pas d’impôt sur la plus-value, même si la SCI elle-même a acquis récemment des biens (augmentant la valeur des parts détenues par les associés).
  • Attention cependant à l’effet inverse : une SCI détient des biens immobiliers depuis plus de 30 ans. Si un associé a acquis des parts de cette dernière depuis 10 ans par exemple, et souhaite les vendre, il sera soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière (augmentation de la valeur des parts).
  • De plus, lorsque les SCI cèdent des biens immobiliers, la plus-value engendrée est soumis à l’impôt entre les mains des associés, cette dernière étant transparente : on distingue dans ce cas selon que la SCI détient les biens depuis plus ou moins de 30 ans.
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