L’emprunt immobilier in fine

Ce crédit sert essentiellement à financer des  investissements immobiliers à usage locatif, dans un but d’optimisation fiscale.
Il s’agit d’un emprunt particulier car le capital est intégralement remboursé à son terme, et les mensualités dues pendant la durée de l’emprunt ne sont constituées que d’intérêts (à la différence de l’emprunt amortissable, qui permet de rembourser petit à petit les intérêts d’emprunt).

L’emprunt in fine se compose généralement :

• d’un prêt :

Seuls les intérêts constituent les échéances, le capital n’étant remboursé qu’une seule fois, à la fin du prêt.

• et d’un placement de capitalisation :

En principe, ce placement servira de garantie au prêt. Il consiste en règle générale en une assurance-vie, souscrite par l’emprunteur.

Ce prêt présente plusieurs avantages :

• les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, l’idéal étant que ces intérêts soient équivalents aux revenus perçus
• les intérêts tirés du placement sont défiscalisés.
• le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition,  les intérêts échus et non payés au 1er janvier  et  les intérêts courus au 1er janvier sont déductibles au titre de l‘impôt de solidarité sur la fortune
• en cas de décès, l’assurance rembourse le prêt
• la dernière annuité comprenant le capital est payée par le placement.

Le coût des intérêts est plus élevé. En effet, le capital ne s’amortissant pas, le montant des intérêts ne diminue pas, contrairement au prêt amortissable.

Pour un prêt d’un montant de 200 000€, avec un taux de  5% sur 15 ans avec un placement d’un même montant avec un bon rendement de 5%:

• Imaginons que vos revenus locatifs sont de 833€ par mois.

Vous ne payerez pas d’impôt sur ces revenus. De plus, si vous effectuez des travaux, ces dépenses seront imputées sur vos autres revenus fonciers. Dans le cas, où vos revenus fonciers seraient insuffisants, vous gardez la possibilité de les déduire sur votre revenu global, à hauteur de 10 700 €, pendant dix ans.

• Sachant que les intérêts d’assurance-vie détenue depuis plus de 8 ans sont taxés à 7,5% (ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu), après abattement de 4 600 € pour un célibataire ou 9 200 € pour un couple :

415 786 – 200 000 = 215 786€
215 786 – 9200 = 206 586 * 7.5% = 15 493,95€
Montant de l’IR : 15 493,95€
Montant des prélèvements sociaux : 33 446,83€
Ce qui fait un montant net de : 215 786 – (15 493,95€ + 33 446,83) = 166 845,22 €

• Les intérêts reçus dans le cadre de l’assurance-vie vous paie le capital emprunté mais peut également vous rembourser les intérêts que vous avez versés pour le prêt (en plus de la déduction de vos revenus fonciers) :

Au final : 166 845,22 – 149 999,4 (montant total des intérêts du prêt) = 16 845,82€

Il vous reste en plus cette somme nette.
Evidemment, les résultats varient en fonction du taux d’emprunt et du rendement de votre assurance-vie.

En conclusion, ce prêt est fait sur mesure pour les personnes ayant de forts revenus fonciers, qui supportant une tranche marginale d’imposition sur le revenu d’au moins 48 % et  aux loueurs de meublés professionnels.

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