Le prêt viager hypothécaire

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Prévu par la réforme des sûretés de 2006, le prêt viager hypothécaire est un prêt destiné aux personnes âgées. Véritable alternative à la vente en viager, il leur permet d’accéder plus facilement à l’emprunt en contrepartie d’une prise de garantie (une hypothèque) sur leur habitation. Il s’agit d’une forme de prêt permettant à l’emprunteur d’obtenir des liquidités tout en conservant son pouvoir d’achat puisqu’il n’assumera pas le remboursement de son vivant.

Fonctionnement du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est un contrat de prêt conclu entre un particulier et un établissement fournissant des crédits. L’emprunteur reçoit un capital ou des versements périodiques.
Le remboursement de cette somme (et des intérêts) est assuré par une hypothèque, prise par l’établissement de crédit. Il n’a lieu que lors du décès de l’emprunteur : aucune mensualité n’est donc due durant la vie de l’emprunteur (sauf en cas de vente ou démembrement du bien hypothéqué). Le capital et les intérêts sont donc remboursés lors de son décès.
Cette hypothèque porte sur un bien immobilier à usage d’habitation dont est propriétaire l’emprunteur. Il peut s’agit de sa résidence principale, ou en principe d’une résidence secondaire ou locative.
Le bien immobilier sur lequel est posée l’hypothèque fait l’objet d’une expertise, avec un commun accord des parties.
Le coût de l’expertise est supporté par le prêteur. Le montant du bien est quant à lui validé par le notaire (en fonction du prix fixé par l’expertise).
Le montant prêté dépend donc de la valeur du bien (en fonction de l’estimation), mais aussi de l’âge et du sexe de l’emprunteur.
Remarque :
  • Ce prêt est un acte notarié, la prise d’hypothèque étant elle-même un acte authentique.
  • Cet emprunt ne comporte pas d’assurance, et donc il n’est pas nécessaire de remplir un quelconque questionnaire de santé.
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Utilité des sommes prêtées

Les personnes âgées n’ayant pas forcément accès au crédit, le prêt viager hypothécaire est une solution à part entière pour leur permettre d’accéder à des moyens de financement.
Les sommes prêtées par l’établissement financier sont destinées à des dépenses privées (maison de retraite, travaux…).

Droits et obligations de l’emprunteur

Pendant la durée de l’emprunt, le bien immobilier objet de l’hypothèque doit être entretenu normalement par l’emprunteur, jusqu’à son décès (gestion en bon père de famille relative à la conservation et l’entretien du bien).
A défaut, l’établissement financier pourrait réclamer le remboursement du prêt, notamment si le bien a perdu de la valeur par sa faute…
En contrepartie, l’emprunteur reste libre d’habiter ou de louer ce bien immobilier.

Remboursement anticipé du crédit

L’emprunteur peut stopper le contrat de prêt en remboursant tout ou partie des sommes qui lui ont été prêtées.
Dans tous les cas, si le capital a été versé en une seule fois, le prêteur peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10% du capital versé.
En cas de remboursement anticipé, des pénalités ont vocation à s’appliquer (limitées par décret). Il convient de vérifier les conditions générales du contrat.

Vente du logement pendant le prêt

En cas de vente du bien objet de l’hypothèque, ou en cas de démembrement du bien par l’emprunteur ou ses héritiers, le projet doit être annoncé au créancier (établissement financier).
Le cas échéant, le créancier peut demander une expertise pour vérifier la valeur de vente du bien. Si cette valeur est inférieure à la valeur de vente envisagée, le montant de la créance sera plafonné (soit au prix de vente aux enchères si l’établissement financier procède de la sorte, soit à la valeur de l’expertise en cas d’attribution judiciaire ou de pacte commissoire).

Fin du contrat

Le contrat de prêt se termine au décès de l’emprunteur. Les héritiers peuvent alors conserver le bien et payer la dette, égale à la valeur du bien hypothéqué au jour de l’ouverture de la succession.
S’ils refusent, l’établissement créancier peut :
  • Vendre aux enchères le bien (saisi et adjudication),
  • Devenir propriétaire du bien par décision judiciaire (attribution judiciaire) ou par un pacte commissoire stipulé au contrat (permettant à un créancier impayé de se faire attribuer le bien donné en garantie à condition que la valeur soit déterminée par un expert).
Si, au jour de l’ouverture de la succession, la valeur du bien immobilier est inférieur au montant prêté (et intérêts), la banque supporte alors la perte.
Si la valeur du bien immobilier est supérieure à ce montant, l’établissement financier rembourse alors l’excédent aux héritiers.

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