Démembrement de propriété

04/06/2018

Droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation est un droit particulier, se caractérisant comme un droit d’usufruit plus restreint.

  • Le droit d’usage est le droit pour son titulaire d’utiliser le bien, mais aussi d’en percevoir les éventuels fruits (revenus…). Ce droit peut s’exercer sur des biens mobiliers et immobiliers.
  • Le droit d’habitation est le droit d’habiter le bien et de profiter de ses accessoires (exemple : habiter une maison et profiter des jardins…). Ce droit ne s’exerce que sur des logements.

Comparaison de l’usufruit et du droit d’usage et d’habitation

L’usufruit et le droit d’usage et d’habitation sont deux notions différentes.
L’usufruit est un droit réel, c’est-à-dire un droit de propriété, conférant des prérogatives de propriétaire à son titulaire : utiliser le bien comme il le souhaite et en jouir (louer le bien pour en recevoir les revenus). Il peut également céder son droit d’usufruit, soit en le vendant, soit en le donnant (ou par transmission successorale). Il peut même hypothéquer ce droit… Les limites de ses droits sont ceux du nu-propriétaire.
Le droit d’usage et d’habitation est différent, car le titulaire de ce droit en est le seul bénéficiaire, avec les membres de sa famille proche. Il ne peut donc jouir du bien comme il l’entend : il ne peut pas le louer, le vendre, le donner… Ses droits sont donc beaucoup plus restreints.
Le droit d’habitation reste un droit réel : à ce titre, il doit être publié à la conservation des hypothèques.

Existence du droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usufruit peut naître par la volonté du propriétaire, de son vivant (celui-ci donne ou cède ce droit, en devenant alors nu-propriétaire) ou par l’effet de la loi, lors de son décès (notamment dans un cadre successoral, le conjoint survivant ayant un droit d’usufruit sur tout ou partie de la succession de son conjoint défunt).
Le droit d’usage et d’habitation n’existe que si le propriétaire souhaite le céder. Il peut donc donner/céder ce droit, ou prévoir dans un testament de l’attribuer à une personne désignée (le conjoint par exemple).
Cas particulier : les droits du conjoint survivant sur la succession. Ce dernier peut réclamer le droit d’usage et d’habitation de la résidence principale dans le délai d’un an suite au décès de son conjoint.

Répartition des pouvoirs

Alors que le droit d’usufruit est règlementé par les articles 605 et suivants du Code Civil (droits et obligations de l’usufruitier), le droit d’usage et d’habitation est laissé à l’appréciation des parties. L’acte prévoyant le droit d’usage et d’habitation doit donc préciser les pouvoirs et contraintes de chaque partie. L’usage en bon père de famille (usage normal du bien, et entretien classique) apparaît cependant être la norme.

Fin du droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation prend fin au décès de son titulaire. Ce droit ne se transmet pas par succession : les membres de la famille du titulaire du droit, qui en jouissaient également jusqu’au jour de son décès, n’en bénéficient plus.
Le droit peut également prendre fin au terme du délai prévu dans le contrat, s’il n’est plus exercé pendant 30 ans (prescription extinctive), si le bien dans lequel il était exercé est détruit ou encore si le titulaire du droit est héritier du propriétaire et hérite du bien (il en devient alors pleinement propriétaire).

Fiscalité du droit d’usage et d’habitation

Répartition des impôts et taxes entre les parties

Le titulaire du droit d’usage et d’habitation est redevable de la taxe d’habitation (étant donné qu’il occupe le bien). La taxe foncière est à la charge du propriétaire (sauf décision contraire).
Concernant l’IFI : comme pour l’usufruit, le bien n’est pas intégré dans le patrimoine du nu-propriétaire pour le calcul de l’assiette de l’IFI.

Évaluation  fiscale du droit d’usage et d’habitation

L’usufruit est calculé en fonction d’un barème, prenant en compte l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code Général des Impôts).
Le droit d’usage et d’habitation est calculé de la même manière, à la différence près que ce droit étant plus restreint qu’un usufruit, il équivaut à 60% de la valeur de l’usufruit.

Exemple

Pour un immeuble d’une valeur en pleine propriété de 500.000€, dont l’usufruitier a 55 ans, la valeur de l’usufruit sera de 250.000€. La valeur du droit d’usage et d’habitation sera donc de 150.000€ (250.000€ x 60%).

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