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Calcul de l’usufruit
Besoin d'un conseil ?L’usufruit et la nue-propriété ont une valeur différente. En effet, la pleine propriété étant l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété, ces deux parties sont valorisées dans le cadre d’une vente, d’une donation, ou encore d’une succession.
Répartissez la valeur entre usufruit et nue-propriété
Le barème de l'article 669 du Code général des impôts dépend de l'âge de l'usufruitier.
Âge révolu au jour de la donation ou de la vente.
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Comment connaître la valeur d'un usufruit ou d'une nue-propriété ?
Usufruit viager
Deux approches coexistent :
- la valeur économique, qui tient compte notamment du rendement du bien, et que les parties peuvent retenir entre elles, par exemple pour fixer un prix de cession ;
- la valeur fiscale, qui s’impose pour le calcul des droits de donation et de succession : un barème légal fixe la valeur de l’usufruit en pourcentage de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier (article 669 du code général des impôts). Le simulateur de service-public.gouv.fr Connaître les valeurs fiscales d’un usufruit et d’une nue-propriété en donne le résultat.
Usufruit temporaire
Fiscalement, l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier : 23 % jusqu’à 10 ans, 46 % de plus de 10 à 20 ans, 69 % de plus de 20 à 30 ans.
Source : Légifrance, code général des impôts, article 669.
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L’usufruit d’un appartement de 100 000 €, consenti pour 15 ans, est évalué fiscalement à 46 % de sa valeur, soit 46 000 € : c’est sur ce montant que se calculent, par exemple, les droits d’une donation temporaire de cet usufruit.
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Usufruit, nue-propriété, droit d'usage : qui a quel droit, qui paie quoi, et ce que ça change à la transmission.
- Le barème de l'article 669 et son effet concret selon l'âge, en tableau
- Qui paie la taxe foncière, les travaux, l'assurance : la répartition réelle
- Vendre un bien démembré : les accords nécessaires et la répartition du prix
- La donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit, étape par étape
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