Comment acquérir le statut de loueur meublé professionnel ?
Depuis la loi de Finances pour 2009 si vous voulez bénéficier du statut loueur meublé professionnel, il vous faudra cumuler obligatoirement 3 conditions :
- Un membre au moins de votre foyer fiscal devra être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
- Les recettes annuelles que vous tirerez de cette activité devront excéder les 23 000 euros. Cette somme est calculée pour l’ensemble de votre foyer fiscal. De plus cette somme est composée des loyers reçus et de toutes les taxes comprises.
- Enfin ces recettes doivent être vos principales sources de revenus, elles doivent excéder tous les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Comment se déroule le LMP ?
Vous pouvez alors mettre en location tout type d’habitation meublée. Aucune définition légale ne précise la notion de local meublé, le critère retenu dispose seulement que le locataire puisse entrer dans les lieux loués et y vivre normalement avec ses seuls biens personnels. Le caractère meublé s’apprécie donc au cas par cas.
Quel régime d'imposition pour les revenus que vous tirerez de ces locations meublées ?
Vous devrez déclarer ces revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Vous serez donc imposé à l’impôt sur le revenu dans cette catégorie et non dans celle des revenus fonciers.
Si vous louez au travers d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui sera exigible.
Enfin lorsque vous dégagerez des produits imposables (revenus supérieurs aux charges déductibles) vous pouvez opter pour les 3 régimes d’imposition existants : micro BIC, réel simplifié, réel normal.
LMP et régime Micro-BIC
Que le loueur en meublé soit professionnel ou non, le régime d’imposition est déterminé selon les mêmes critères. Pour l’application du régime micro-BIC, il faut que vous perceviez des recettes inférieures à 32 900€ en 2014. Si cela est votre cas vous serez automatiquement placé sous ce régime. Le revenu de vos locations sera alors imposé après l’application d’un abattement de 50%.
Sont exclus de ce régime, les propriétaires redevables de la TVA sur option ainsi que ceux qui ont renoncé à la franchise de base en optant pour le paiement de la TVA.
Ce régime à la fiscalité avantageuse a néanmoins un inconvénient de taille :vous ne pourrez pas constater un déficit fiscal si vous vous trouvez en régime micro-BIC.
Néanmoins la loi prévoit la possibilité d’opter pour un régime réel d’imposition mais cette option est irrévocable pour une durée de 2 ans. Cette option doit être levée avant le 1er février de l’année durant laquelle vous souhaitez pour la première fois bénéficier du régime réel d’imposition.
LMP et régime réel d’imposition
Si vous percevez des recettes annuelles supérieures à 33 200€ vous êtes alors imposables au régime réel. Si vous percevez des recettes comprises entre 33 200€ et 238 000€ vous rentrerez dans le cadre du régime réel simplifié, pour des revenus supérieurs à 238 000€ ce sera le régime réel. Dans les deux cas votre activité de loueur meublé pourra générer un déficit.
Le LMP, un choix d'optimisation fiscale !
Des revenus défiscalisés
Le statut du loueur meublé professionnel est fiscalement un des statuts les plus intéressants à ce jour. De quelles incitations fiscales pourrez-vous alors bénéficier ?
- Vous pourrez déduire la totalité des charges afférentes aux biens meublés que vous possédez sur votre revenu global. De quelles charges s’agit-il ?
- Vous pourrez déduire l’année d’acquisition du bien tous les frais d’acquisition, c’est-à-dire les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les commissions diverses. La déduction de ces frais d’acquisition pourra même être étalée sur 5 ans maximum.
- Ensuite les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les primes d’assurance sont également déductibles dans les mêmes conditions que n’importe quel investissement immobilier.
- Enfin, toutes les charges locatives, les charges éventuelles de copropriété sont également déductibles.
Si à la fin de l’année vous êtes en déficit, c’est-à dire que vos revenus tirés de la location sont inférieurs à l’ensemble des charges déductibles, vous pourrez alors imputer ce déficit sur l’ensemble de vos autres revenus. Si vous êtes encore en déficit fiscal à la fin, ce surplus de déficit restant pourra être imputé sur les revenus des 6 années fiscales suivantes.
- Le second intérêt du statut de loueur meublé professionnel est que vous pourrez amortir la valeur de votre bien immobilier ainsi que la valeur des meubles le composant.Les amortissements du bien s’étalent en général entre 20 et 30 ans, et ceux du mobilier qui le compose entre 5 et 10 ans. Il faut noter que pour les biens loués par une personne physique (ou par une société de personnes dont les associés sont des personnes physiques) les amortissements chaque année ne peuvent excéder le montant des loyers perçus diminués des charges afférentes à votre acquisition. Ainsi le surplus d’amortissements non déduits sera lui reportable les années suivantes sans limitation de durée.
En conclusion par le jeu des déductions fiscales et par le biais des amortissements, votre résultat fiscal sera pendant de nombreuses années ramené à zéro. Par conséquent vos revenus tirés de la location seront exonérés pendant de nombreuses années (en fonction du mode de financement choisi, nous consulter).
D’autres avantages fiscaux
- Un investissement LMP peut dans certains cas être soumis à la TVA, ce qui peut devenir très intéressant car vous récupèrerez dans les 6 mois suivant votre investissement 20% de TVA sur le montant de votre acquisition. Mais vous aurez en contrepartie à reverser à l’Etat la TVA que vous percevrez sur les loyers issus de la location. Pour avoir la possibilité de récupérer la TVA sur votre investissement vous devez vous trouver dans une des catégories suivantes :
– Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
– Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
– Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger
– Prestations de mise à disposition d’un local meublé dont l’exploitant fournit à titre onéreux et de manière habituelle en plus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes :
- Le petit déjeuner
- Le nettoyage quotidien des locaux
- La fourniture de linge de maison
- La réception de la clientèle
Si vous ne pouvez être rattaché à aucune de ces prestations vous serez automatiquement exonérés de TVA sans faculté d’option.
Si par contre vous pouvez être rattaché à une de ses prestations, en plus de la récupération de la TVA de 20% sur le montant de votre investissement, vous bénéficierez d’un taux de TVA de 10% sur les loyers que vous percevrez.
Vous devrez si vous souhaitez récupérer la TVA sur votre investissement conserver votre bien pendant 20 ans. Si vous revendez votre bien avant les 20 ans, vous devrez rendre une partie de la TVA qui vous a été restituée au prorata du nombre d’années de détention du bien. SAUF si vous trouvez un acheteur qui reprend aussi votre bail commercial et donc qui continuera après vous dans les mêmes conditions, alors vous n’aurez rien à rendre à l’Etat.
- Votre activité étant une activité professionnelle, par conséquent les biens que vous louez seront exclus du champ de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune !
- Enfin les plus-values que vous pourriez réaliser lors de la cession de vos biens répondent au statut des plus-values professionnelles. Concrètement, à condition que votre activité de loueur meublé professionnel ait été exercée au moins pendant 5 ans, si vos recettes tirées de toutes vos locations n’excèdent pas 90.000 euros, vous serez complètement exonéré de plus-values lors de la cession ! Et cette imposition ne sera que partielle si vos revenus sont compris entre 90 000 et 126 000 euros.
Les inconvénients du LMP
Si les avantages d’un tel statut sont réels, il convient de prendre en considération quelques points de vigilance :
- Beaucoup d’investisseurs font l’amalgame entre le régime réel d’imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. En effet, c’est l’option à un régime réel d’imposition qui le permet. De ce fait, le revenu fiscal d’un LMNP peut être identique.
- Un des avantages du statut de LMP est l’imputation des déficits constatés sur l’ensemble des revenus d’un foyer fiscal. Toutefois, cet avantage est fortement amoindri par l’impossibilité de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements. On peut en revanche enregistrer des amortissements reportables ou imputables sur les plus-values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou d’imputation soient limités dans le temps.
- Depuis 2012, la constatation de plus-values à court terme réalisées par les cotisants au RSI (Régime Social des Indépendants) auxquels sont assujettis les loueurs meublés professionnels sont soumises aux cotisations sociales RSI alors que ces plus-values sont exonérées d’impôts, ce qui peut aboutir à payer de fortes cotisations RSI s’élevant à environ à 35% de la plus-value à court terme réalisée.
- Attention en la croyance répandue que le LMP exonère du paiement de l’IFI. En effet, beaucoup d’investisseur en meublé n’ont pas intégré le fait que les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel pour l’impôt sur le revenu ne sont pas identiques aux conditions nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens professionnels exonérés d’IFI. Ainsi l’appréciation du caractère professionnel des biens est différente pour l’IFI : il faut en effet que le revenu dégagé par l’activité professionnelle soit positif et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal. La nuance est de taille dans la mesure où le revenu d’un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un revenu positif pour ses locations meublées professionnelles fait payer des cotisations sociales RSI et de l’impôt sur le revenu. En cherchant donc à augmenter ce revenu pour qu’il dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal, on risque de payer plus de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu que ce que l’on aura essayé d’économiser d’IFI.