Un couple non marié achetant un appartement ou une maison sera soumis aux règles de l’indivision. Le régime de l’indivision légale est assez particulier et ne sécurise pas les droits de chacun des concubins : chacun est propriétaire de sa partie du bien immobilier.
Exemple
Monsieur a financé 40% de l’investissement, Madame 60%, chacun est donc propriétaire à cette hauteur du bien.
Quelques règles juridiques s’appliquant à l’indivision restreignent les possibilités du couple :
- Les décisions d’importance sont prises à l’unanimité. Le couple doit donc être d’accord, pour par exemple effectuer des travaux sur le bien, voir par la suite le mettre en location, voir le vendre.
- En cas de vente ultérieure (accord des 2 époux) : les sommes issues de la vente sont partagées au prorata des droits de chacun
- En cas de désaccord ou de refus de vente d’un des membres du couple, c’est le Tribunal de Grande Instance qui doit être saisi pour ordonner par exemple la vente.
- Une convention peut être mise en place : elle peut prévoir le sort du logement en cas de séparation (l’un des 2 concubins ou partenaires pacsés rachète à l’autre ses parts en cas de séparation…)
Sort des taxes foncières et d'habitation
Soit le couple s’arrange (l’un des deux paye…), soit chacun doit payer sa part au prorata de sa propriété.
Conséquences du décès de l'un des membres du couple
Si rien n’a été prévu, le concubin ou partenaire survivant ne reçoit rien ! Il n’est pas héritier, ce sont les héritiers du défunt qui reçoivent la partie de l’immeuble en question.
Pour pallier à ce défaut de protection du survivant, un testament doit être prévu. Mais attention, des concubins sont fiscalement assimilés à des étrangers. Cela signifie que le concubin survivant recevant la partie du logement du défunt devra payer un impôt très important égal à 60% de la valeur transmise.
Exemple
A et B sont en concubinage, n’ont pas d’enfants, et ont acheté 50-50 un appartement 100 000€. Un testament léguant la partie du défunt au survivant a été prévu. A décède par la suite, les 50 000€ revenant à B sont imposés à hauteur de 60%, soit 30 000€ !
Solution : prévoir un PACS. En effet, des partenaires pacsés sont fiscalement assimilés à des époux. Or les époux sont exonérés d’impôt lors de la succession sur le patrimoine reçu de leur défunt conjoint.
Stratégies patrimoniales pour l'achat d'un logement entre concubins : la SCI et la Tontine
La SCI et le démembrement croisé des parts sociales
Cette technique permet à des concubins d’acheter un bien tout en se protégeant mutuellement et en protégeant leurs héritiers.
Un bien immobilier est par principe détenu en pleine propriété par une ou plusieurs personnes.
Dans le cadre d’un concubinage, il est possible pour 2 concubins de créer ensemble une SCI investissant elle-même dans le logement.
Au décès de l’un des concubins, le survivant se retrouve privé des parts du défunt. En effet, ce sont légalement les héritiers qui les reçoivent en principe, pas le concubin, considéré comme un étranger. Ce dernier doit alors leur racheter les parts.
Pour éviter une telle déconvenue, un démembrement croisé des parts entre les concubins (associés) peut être prévu.
Cela consiste à distinguer les 2 aspects de la propriété, c’est-à-dire la nue-propriété (propriété sans droit) et l’usufruit (droit d’utiliser les biens et d’en recevoir des revenus s’ils en produisent, mais sans en être propriétaire).
Il y démembrement lorsqu’on « divise » la pleine propriété en usufruit et en nue-propriété. Dans cette situation, le bien est détenu en même temps par l’usufruitier et le nu-propriétaire.
On parle de démembrement croisé lorsque l’usufruit et la nue-propriété ne portent que sur une partie du bien. Dans notre cas, chaque concubin se transmet la nue-propriété ou l’usufruit de ses parts de SCI (soit 50% si les concubins sont coassociés à 50-50 par exemple).
Ainsi, l’un des concubins est usufruitier de ses parts et nu-propriétaire des parts de l’autre.
Avantage : l’usufruit rejoint la nue-propriété au décès de l’usufruitier et sans aucune fiscalité.
La forte fiscalité en cas de concubinage est ainsi évitée (pas d’intérêt pour le PACS).
Si les concubins ont des enfants d’une première union, ils sont également protégés car ils sont dans ce cas nus propriétaires des parts de leur père ou mère lorsqu’il ou elle décède.
En pratique, l’usufruit des parts du défunt rejoindra la nue-propriété détenue par l’autre. Le survivant sera donc pleinement propriétaire de ces parts et usufruitier des autres. La nue-propriété des parts du défunt revient alors à ses héritiers.
Exemple
Une SCI entre Jean et Marie, 50-50. Le logement est détenu par la SCI, divisée en 100 parts numérotées. Jean détient les parts numéro 1 à 50, Marie numéro 51 à 100. Jean transmet l’usufruit de ses parts à Marie, et vice-versa. Jean détient donc la nue-propriété des parts 1 à 50, et l’usufruit des parts 51 à 100. Marie le contraire.
Au décès de Jean, l’usufruit qu’il détient (parts 51 à 100) revient à Marie. Cette dernière est donc pleinement propriétaire des parts 51 à 100, et usufruitière des parts 1 à 50. La nue-propriété des parts 1 à 50 revient aux héritiers de Jean. Marie peut donc utiliser le bien comme elle le souhaite, car est pleinement usufruitière de la SCI, elle-même propriétaire du logement.
Au décès de Marie, ses héritiers seront propriétaires des parts 51 à 100, et les héritiers de Jean de 1 à 50. Une situation d’indivision a alors lieu entre eux.
Au décès de Jean, l’usufruit qu’il détient (parts 51 à 100) revient à Marie. Cette dernière est donc pleinement propriétaire des parts 51 à 100, et usufruitière des parts 1 à 50. La nue-propriété des parts 1 à 50 revient aux héritiers de Jean. Marie peut donc utiliser le bien comme elle le souhaite, car est pleinement usufruitière de la SCI, elle-même propriétaire du logement.
Au décès de Marie, ses héritiers seront propriétaires des parts 51 à 100, et les héritiers de Jean de 1 à 50. Une situation d’indivision a alors lieu entre eux.
La tontine
C’est une clause particulière insérée à l’acte d’acquisition. Si des concubins achètent à 2 un bien immobilier, la clause prévoit que le survivant des concubins est pleinement propriétaire du logement acheté. Il reçoit donc la part du concubin défunt, par l’effet de la tontine et non par succession. Les héritiers ne peuvent donc pas s’y opposer.
Attention : cette solution ne retire pas l’impôt de 60% dû par le concubin survivant sur la valeur qu’il reçoit.
Financement de l'acquisition d'un logement
2 solutions : un emprunt conjoint ou 2 emprunts séparés à hauteur de votre participation dans l’achat.
Chacun remboursera dans les 2 cas en fonction des revenus qu’il perçoit.
Il existe cependant diverses alternatives : l’un des concubins emprunte et l’autre se porte caution solidaire.
Dans tous les cas, vous devez négocier avec votre banquier la solution la plus avantageuse et la moins couteuse, et envisager toutes les hypothèses (séparation…)
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