Le guide du crédit immobilier

Crédit immobilier : déterminez précisément l'ensemble de votre projet immobilier

• La durée du crédit immobilier
• L’apport personnel pour le crédit.

La durée du crédit immobilier

• Plus votre emprunt sera long, plus vous paierez d’intérêts. Ainsi, pour un même montant d’emprunt et un même taux d’intérêt, le coût du crédit double selon que vous empruntez sur 10 ans ou 20 ans…
• Un emprunt plus long impliquera un taux d’intérêt plus important, donc un coût du crédit plus élevé, mais des mensualités plus faibles car plus étalées. Il convient donc de savoir si vous souhaitez vous dégager immédiatement une capacité d’épargne (emprunt long) ou si vous favorisez un coût du crédit le plus faible possible (emprunt court).

Choisissez le type d'emprunt immobilier le plus adapté à votre profil

Il existe différentes formules d’emprunt. Sur ce point, voir la partie « Financement immobilier » : emprunt amortissable ou in fine, PTZ +…

Maîtrisez l'ensemble des termes utilisés dans votre dossier de financement

L’ensemble des termes pouvant être utilisés dans votre dossier de financement peut vous paraître complexe, notamment quand il est question du taux.

Principes de base

• Pour un prêt amortissable, pour chaque mensualité, une partie du capital est remboursée, ainsi que des intérêts. Au départ, les intérêts sont plus importants que le capital puisque le remboursement de ce dernier est faible. Ce rapport diminue au fil du temps pour totalement s’inverser au final.
• Pour un prêt in fine, les intérêts sont dus sur l’ensemble du capital, et ceci tout le long de l’emprunt. Le capital étant remboursé à la fin du crédit, les mensualités correspondent aux intérêts. Le coût du crédit est donc plus élevé.

Le taux fixe

Le taux d’intérêt variable est révisé par période.
En général, la variation a lieu chaque année lors de  l’anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice de référence.
Cet indice est souvent l‘Euribor : c’est le prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché de la monnaie.

Le Taux Effectif Global (TEG)

Le TEG correspond au coût total du prêt consenti à l’emprunteur.
Il est exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal, et il prend en compte tous les frais payables par le client (dossier, constitution de garantie, commission, assurance…)

Connaître les garanties, assurances et frais liés à votre emprunt immobilier

Les garanties de votre crédit immobilier

• La caution : pour garantir sa créance, la banque accepte dans ce cas qu’une personne ou une société dédiée à cet effet se porte caution, c’est-à-dire qu’elle prend l’engagement de rembourser la dette en cas de défaillance de l’emprunteur. Ce type de garantie est généralement moins coûteux que la prise d’hypothèque.

• L’hypothèque : Elle doit obligatoirement être constatée par un acte notarié. L’inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien.

• Le Privilège du Prêteur de Deniers : seule la banque qui finance votre projet pourra s’en prévaloir. Le privilège de prêteur de deniers est un acte notarié qui est inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois suivant  la vente.

Les frais liés à votre emprunt immobilier

• Les frais de dossier : la conclusion d’un emprunt implique de payer des frais de dossier, variables selon les établissements.
• Les indemnités de remboursement anticipé : il s’agit des indemnités payées lorsque vous remboursez de manière anticipée un emprunt. Leur montant est en général de 3% du capital restant dû, ou, si c’est plus favorable, des intérêts composant les 6 mensualités à venir.
• Les intérêts intercalaires : les intérêts intercalaires sont les frais qui vous sont pris lorsqu’il y plusieurs déblocages à l’intérieur d’un même emprunt. C’est un surcoût, notamment en cas d’acquisition en VEFA.

Que sont les appels de fonds lors d'un achat d'un bien en VEFA ?

L’appel de fonds constitue le calendrier du financement de votre bien acquis neuf,  en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

• 35% lors de l’achèvement des fondations
• 70% lorsque le programme est hors d’eau
• 95% à l’achèvement
• 100% à la livraison.

Lorsque vous réalisez un emprunt pour une acquisition en VEFA, celui-ci comprend en général une période de paiement d’intérêts intercalaires. Il s’agit de libérer progressivement votre emprunt, c’est-à-dire concrètement d’utiliser l’emprunt pour payer votre acquisition.
Les mensualités ne sont alors constitués que d’intérêts (et non de capital remboursé), sur la partie libérée de l’emprunt. C’est donc un surcoût (tout du moins pour un emprunt amortissable), jusqu’à ce que l’emprunt soit totalement libéré (le capital commence alors à être remboursé).