Compromis de vente ou promesse de vente ?

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Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats différents. Ils emportent donc des conséquences juridiques très différentes. Le compromis est juridiquement assimilé à une vente alors que la promesse de vente n’est qu’un avant contrat à la vente.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une personne s’engage immédiatement à vendre dans des conditions déterminées un bien à une autre personne, qui l’accepte mais qui ne prend pas l’engagement d’acquérir.
En effet, le bénéficiaire (le potentiel acquéreur) dispose de la faculté de conclure ou non la vente, généralement dans un délai convenu dans la promesse. C’est le bénéficiaire qui décide du sort de la vente, s’il lève l’option la vente sera alors formée.
Pendant cette période convenue, le propriétaire ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur ! Le bénéficiaire de la promesse est donc largement avantagé, ce qui explique qu’en contrepartie le bénéficiaire de la promesse versera une indemnité d’immobilisation au vendeur, généralement égale à 10% du prix de vente. S’il acquiert le bien dans le délai d’option prévu, cette indemnité s’imputera sur le prix de vente, mais s’il ne se décide pas à acquérir alors l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Conditions de forme de la promesse unilatérale de vente :

  • Nécessité d’un acte authentique ou sous seing privé enregistré : si cette formalité n’est pas remplie la promesse n’aura aucune existence juridique valable.
  • Double original : la promesse unilatérale de vente sous seing privé est soumise à la règle du double original uniquement si une indemnité d’immobilisation est prévue dans le contrat. Dans le cas contraire un simple original détenu par le bénéficiaire de la promesse suffira.
  • Mention de la somme en toutes lettres et en chiffres.
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Le compromis de vente

Appelé « compromis de vente » dans le langage courant, les juristes lui préfèreront le terme plus justifié de « promesse synallagmatique de vente ». C’est le contrat par lequel une personne promet de vendre un bien à une autre personne qui s’engage à l’acheter à un prix et des conditions déterminées.
Ce qui distingue le compromis de vente, de la promesse unilatérale de vente, c’est que les deux parties du contrat se sont cette fois engagées pour la réalisation de la vente. Ils ont de manière irrévocable donné leur accord.
Le compromis de vente a donc une force obligatoire nettement plus importante que dans une promesse unilatérale de vente.
Clauses intégrable dans le compromis de vente :
  • Conditions suspensives : les parties peuvent intégrer n’importe quelle condition suspensive dans leur compromis. La plus connue et utilisée est celle de la condition d’obtention du prêt par l’acheteur. Elle vise à protéger l’acquéreur du bien qui n’obtiendrait pas son prêt, si tel était le cas la vente serait purement annulée.
  • Clause de dédit : cette clause permet à l’une des parties de se soustraire à ses obligations (de ne plus acheter ou vendre en somme) moyennant paiement d’une somme d’argent à l’autre partie lésée.
  • Indemnité d’immobilisation : il s’agit d’une somme versée par l’acquéreur qui restera acquise au vendeur en cas de défaillance d’une condition suspensive stipulée en faveur de l’acheteur.
Cette liste n’est bien entendu pas exhaustive, et vous pourrez vous renseigner auprès de votre notaire lors de la rédaction de l’acte.

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