Les droits de préemption

Besoin d'un conseil ?
Accueil » Acheter un bien immobilier » Les droits de préemption

Le droit de préemption est un droit reconnu à certains organismes publics ou personnes privées, d’acquérir la propriété d’un bien par préférence à toute autre acheteur. Il existe 5 droits de préemption : le droit de préemption des indivisaires, le droit de préemption urbain, le droit de préemption de la SAFER, le droit de préemption du preneur rural, le droit de préemption du locataire d’habitation.

Droit de préemption des indivisaires

Lorsqu’un indivisaire souhaite vendre sa part dans l’indivision à une autre personne étrangère à cette indivision, il existe un droit de préemption dont bénéficient les autres indivisaires. Ce droit de préemption s’applique quel que soit le type d’indivision. Il est à noter qu’une cession entre co-indivisaires n’ouvre pas de droit de préemption au profit des autres membres de l’indivision.
L’indivisaire qui souhaite céder ses droits dans l’indivision à une personne étrangère à celle-ci, doit notifier son intention aux autres indivisaires par acte d’huissier. Cette notification doit comporter le prix et les conditions de de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de celui qui souhaiterait acquérir ses parts. Si un des autres indivisaires souhaite exercer son droit de préemption, alors la vente se fera dans les mêmes conditions que celles prévues dans la notification.
Les indivisaires disposent alors d’un délai d’un mois à compter de la notification. Le droit de préemption, s’il est exercé, doit alors prendre obligatoirement la forme d’un acte extrajudiciaire signifié par huissier.
L’indivisaire qui exerce son droit de préemption dispose d’un délai de 2 mois pour passer l’acte de vente.
Quel placement est adapté à ma situation ?
Discutez-en avec un Expert, c'est gratuit et sans engagement !

Droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain se caractérise par la possibilité pour une collectivité ou organisme public d’acquérir en priorité un bien mis en vente dans une zone définie au préalable, en vue de réaliser des opérations d’intérêt général.
Il faut savoir que ce droit de préemption urbain prime sur tous les autres droits de préemption dont peuvent bénéficier les particuliers.
Le droit de préemption urbain peut avoir 4 finalités : il peut concerner des opérations d’aménagement dans des Zones d’Aménagement Différé ; il peut être utilisé pour protéger des espaces naturels ; pour protéger le commerce de proximité, ou pour aider à maintenir un locataire dans un logement.
La décision de mettre en place le droit de préemption urbain est de la seule compétence du conseil municipal ou de l’organe décisionnaire de l’établissement public de coopération intercommunale.
Tout propriétaire vendeur dont le bien se trouve dans une zone de DPU, doit réaliser une déclaration d’intention d’aliéner. Cette déclaration peut se faire sur le formulaire CERFA n°10072*01 mais elle peut aussi se faire sur papier libre en respectant les conditions prescrites par l’article A 231-1 du code de l’urbanisme.
Le titulaire du droit de préemption a alors 2 mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour décider d’acquérir. La décision d’acquérir doit alors comporter nécessairement un prix et doit intervenir avant l’expiration du délai de réponse. Cette décision de préemption doit être motivée, cela signifie qu’elle doit comporter la raison pour laquelle le droit de préemption est exercé.

Droit de préemption de la SAFER

Les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, sont chargées de favoriser l’installation ou le maintien d’exploitants agricoles ou forestiers, d’assurer la transparence du marché foncier rural, de concourir à la préservation de l’environnement.
Le droit de préemption de la SAFER s’efface devant les droits de préemption des collectivités publiques, devant celui des indivisaires et devant celui du preneur en place.
Sont exclues du droit de préemption de la SAFER les ventes entre proches (parents, héritiers, indivisaires…) ainsi que les ventes qui interviennent au profit d’un agriculteur qui s’installe ou se réinstalle.
La SAFER doit être informée de toute vente d’exploitation agricole ou de terrain à vocation agricole. Cette notification doit intervenir dans un délai de 2 mois AVANT la date envisagée pour la vente. La notification vaut offre de vente aux prix et conditions qu’elle détermine. Il faut savoir que tant que l’offre n’a pas été acceptée par la SAFER, le propriétaire peut revenir sur sa volonté de vendre.
La SAFER dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter ou non, ce délai court à partir de la réception de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Si la SAFER décide de ne pas préempter, la vente doit intervenir dans un délai d’1 an, à défaut de quoi le propriétaire passé ce délai devrait re-notifier à la SAFER sa volonté de vendre.
Si le propriétaire décide de vendre à des conditions différentes que celles prévues dans la notification, une nouvelle notification doit être faite à la SAFER, sous peine de nullité de la vente.
La SAFER peut réaliser une contre-proposition, avec une offre d’achat à des conditions autres que celles prévues dans la notification. Le vendeur a alors 6 mois pour se prononcer, il peut alors refuser l’offre en retirant le bien de la vente, soit l’accepter.
Si la SAFER exerce son droit de préemption, la vente est alors parfaite, le propriétaire ne peut plus renoncer à l’opération. L’acte authentique de vente doit alors être signé dans les 2 mois après l’envoi de la notification de la décision de préempter de la SAFER.

Droit de préemption du preneur rural

Toute personne titulaire d’un bail rural est prioritaire pour acquérir les terres qu’il exploite. Ce droit de préemption est d’ordre public.
Le preneur doit remplir 3 conditions :
  • Il doit avoir exercé au moins pendant 3 ans la profession agricole,
  • Il doit exploiter le fonds mis en vente lui-même ou par sa famille,
  • Il ne doit pas être déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieur à 3 fois la surface minimum d’installation.
Dans certaines conditions le preneur peut faire bénéficier ses descendants et son conjoint ou partenaire pacsé, de son droit de préemption.
Le droit de préemption est écarté si la vente est réalisée au profit de parents ou alliés du propriétaire jusqu’au 3e degré.
Le propriétaire souhaitant vendre doit notifier au preneur son intention au travers d’une notification, réalisée normalement par le notaire chargé de la vente. La notification doit se faire sous forme de lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier. La notification doit mentionner le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée.
Le preneur doit faire parvenir au propriétaire son intention d’utiliser son droit de préemption dans un délai de 2 mois. Le délai est allongé de 15j si dans les 2 mois le vendeur a modifié le prix ou les conditions de vente.
Le bénéficiaire du droit de préemption peut accepter l’offre aux prix, charges et conditions communiquées ; la refuser ; ou l’accepter en contestant le prix et les conditions de vente.

Droit de préemption du locataire d'habitation

Le locataire d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte, pourra exercer un droit de préemption lors de la vente du bien dans 2 situations :
  • Lors de la vente du bien après division de l’immeuble par lots
  • Lors du congé du propriétaire pour vendre le bien

Division de l’immeuble par lots

Le droit de préemption ne s’applique pas aux ventes intervenant entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus, ainsi qu’aux ventes dont la contrepartie interdit la substitution du locataire à l’acquéreur.
Le droit de préemption n’est valable que lors de la première vente suivant la division initiale ou subdivision.
Le titulaire de ce droit de préemption est le locataire ayant conclu un contrat de location quel que soit le contrat.

Congé du propriétaire pour vendre le bien

Ce droit de préemption est ouvert pour tous les titulaires d’un bail régi par la loi du 6 juillet 1989 (baux d’habitation ou mixte).
Le locataire ne dispose pas de ce droit si le bien est vendu occupé, c’est-à-dire si le propriétaire vend le logement avec le bail s’y afférent.
Le droit de préemption n’est pas applicable en cas de ventes en parents jusqu’au 4e degré.
Le congé du propriétaire doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail, afin d’éviter la reconduction tacite du bail d’habitation tous les 3 ans. Ce congé doit absolument comporter :
  • Le nom du propriétaire
  • Le motif de congé
  • Le prix et les conditions de la vente projetée
  • L’information du locataire de l’existence de son droit de préemption
Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire peut ainsi refuser ou accepter l’offre. S’il l’accepte l’acte de vente devrait obligatoirement se réaliser dans les 2 mois suivant l’acceptation de l’offre si le locataire ne fait pas appel à un prêt, sinon 4 mois dans le cas contraire.

Si le locataire avait refusé, et que plus tard le propriétaire décide de vendre son bien dans des conditions plus avantageuses, le locataire disposera alors d’un second droit de préemption, qui ne sera lui soumis à aucun délai.

Pourquoi choisir Expert Invest ?

Les meilleurs
placements du marché

Un conseiller dédié,
disponible et qualifié

Un suivi de votre projet
du début à la fin

Pas de frais supplémentaires

C'est vous qui en parlez le mieux !
  • Un accompagnement adapté en fonction de votre profil et une réactivité appréciée
    Thomas H.
  • Très à l'écoute, donne de très bons conseils adaptés à notre besoin.
    Agnes R.
  • Mon Conseiller Mr Gimenez est excellent techniquement et surtout tres a l écoute des problèmes de son client
    Olivier T.
  • Expert investissement à l'écoute et proposant des produits adaptés.
    Regis R.
  • de bons conseils
    Pierre G.
  • Nous avons été très bien conseillés. Nous sommes très contents de notre investissement.
    Yann L.
  • Le Cabinet Expert Invest m’accompagne depuis maintenant 5 ans et a toujours su m’apporter les bons conseils et projets adaptés à ma situation. Équipe sérieuse, professionnelle et très réactive ! Je recommande les yeux fermés !
    Jennifer B.
  • Disponible, à l'écoute et de bons conseils. Respecte mes choix. J'ai confiance en ce conseiller.
    Elisabeth C.
  • Très bons conseils et équipe disponible
    Astrid W.
Mon investissement idéal en 3 étapes seulement !
1.
Je fixe un rdv en ligne avec un Expert, c’est gratuit et sans engagement.
2.
En entretien visio nous co-construisons mon Bilan Patrimonial personnalisé.
3.
Je n’ai plus qu’à investir dans les meilleurs placements me correspondant !

Découvrez nos produits liés à ce placement

LOMBARD INTERNATIONAL ASSURANCE

Points forts :
  • Protection renforcée
  • Fiscalité avantageuse
  • Large choix d’investissements
  • Diversification patrimoniale

AFI-ESCA LUXEMBOURG

Points forts :
  • Diversification patrimoniale
  • Fiscalité avantageuse
  • Solidité financière
  • Protection du contractant

SCPI SWISS LIFE MISTRAL SÉLECTION

Points forts :
  • Adaptation
  • Simplification
  • Liberté
  • Rentabilité

GFI FRANCE VALLEY PATRIMOINE

Points forts :
  • Actif tangible
  • Transmission facilitée
  • Investissement significatif
  • Diversification du portefeuille

SA FRANCE VALLEY REVENU EUROPE

Points forts :
  • Actif tangible
  • Fiscalité avantageuse
  • Diversification des investissements
  • Investissement significatif

SCPI REMAKE LIVE

Points forts :
  • Performance
  • Investissement responsable
  • Diversification immobilière
  • Revenus réguliers

GFI SOGENIAL COEUR FOREST

Points forts :
  • Investissement responsable
  • Gestion simplifiée
  • Accessibilité
  • Fiscalité avantageuse

GFI FRANCE VALLEY FORETS

Points forts :
  • Investissement significatif
  • Investissement tangible
  • Transmission facilitée
  • Valeur refuge

ONE LIFE WEALTH FRANCE

Points forts :
  • Diversification
  • Flexibilité
  • Neutralité fiscale
  • Sécurité

UAF LIFE PATRIMOINE VERSION ABSOLUE 2

Points forts :
  • Contrat souple
  • Investissement durable
  • Épargne sur mesure
  • Investissement immobilier

SCPI SOGENIAL COEUR D’AVENIR

Points forts :
  • Investissement qui a du sens
  • Performance
  • Un fonds innovant
  • Valeur refuge

SCPI THEOREIM LOG IN

Points forts :
  • Diversification immobilière
  • Performance
  • Des revenus réguliers
  • Immobilier durable

PRIMONIAL SÉRÉNIPIERRE

Points forts :
  • Diversification
  • Durabilité
  • Valorisation
  • Investissement immobilier

GENERALI HIMALIA

Points forts :
  • Offre large
  • Gestion
  • Protection
  • Valorisation

SC TERRES INVEST

Points forts :
  • Investissement significatif
  • Marché dynamique
  • Gestion globale
  • Enjeux environnementaux

CORUM LIFE

Points forts :
  • Un contrat sans frais
  • Un placement flexible
  • Une épargne disponible
  • Une gestion adaptée

SWISS LIFE EXPERT PREMIUM PLUS

Points forts :
  • Offre personnalisée
  • Valorisation
  • Transmission
  • Protection

ABEILLE EPARGNE ACTIVE

Points forts :
  • Gestion
  • Fiscalité privilégiée
  • Diversification
  • Epargne responsable

SCPI NORMA CAPITAL FAIR INVEST

Points forts :
  • Belle performance 2022
  • Résilience
  • Pas de contrainte
  • Investissement vertueux

SCPI SWISS LIFE ESG PIERRE CAPITALE

Points forts :
  • Performance 2022
  • Valorisation
  • Expérience
  • Diversification

SCPI PRIMONIAL PRIMOPIERRE

Points forts :
  • Performance 2022
  • Marché solide
  • Diversification et Label ISR
  • Expertise

SCPI PERIAL PF HOSPITALITE EUROPE

Points forts :
  • Performance
  • Mutualisation des risques
  • Expertise
  • Investissement vertueux

SCPI LA FRANÇAISE EPARGNE FONCIERE

Points forts :
  • Performance 2022
  • Capitalisation
  • Collecte
  • Pas de contrainte

SCPI LA FRANÇAISE LES GRANDS PALAIS

Points forts :
  • Performance 2022
  • Capitalisation
  • Collecte
  • Pas de contrainte

SCPI SOGENIAL COEUR DE VILLE

Points forts :
  • Performance
  • Pérennité de l’investissement
  • Mutualisation des risques
  • Pas de contrainte

SCPI SOGENIAL COEUR DE RÉGIONS

Points forts :
  • Performance
  • Nue propriété
  • Risque faible
  • Performances futures

SCPI SOGENIAL COEUR D’EUROPE

Points forts :
  • Performance
  • Ouverture vers l’Europe
  • Fiscalité avantageuse
  • Marché porteur

SCPI PRIMONIAL PRIMOVIE

Points forts :
  • Belle performance 2022
  • Résilience
  • Pas de contrainte
  • Investissement vertueux

SCPI PERIAL PFO²

Points forts :
  • Performance
  • Label ISR depuis 2020
  • Rotation des actifs
  • Pas de contrainte

SCPI PERIAL PF GRAND PARIS

Points forts :
  • Performance stable
  • Patrimoine solide et résilient
  • Pas de contrainte
  • Adaptation et flexibilité

SCPI PAREF NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2

Points forts :
  • Belle performance
  • Stratégie résiliente
  • Pas de contrainte
  • Fiscalité attractive

SCPI PAREF INTERPIERRE FRANCE

Points forts :
  • Belle performance
  • Patrimoine solide et résilient
  • Pas de contrainte
  • Label ISR

SCPI NORMA CAPITAL VENDÔME RÉGIONS

Points forts :
  • Belle performance 2022
  • Valorisation des parts
  • Diversification typologique
  • Pas de contrainte

SCPI INTERGESTION CRISTAL RENTE

Points forts :
  • Performance résiliente :
  • Diversification des commerces
  • Pas de contrainte
  • Diversité du parc immobilier

SCPI EURYALE PIERVAL SANTE

Points forts :
  • Performance sécurisée
  • Marché de niche
  • Diversification
  • Label ISR

SCPI CORUM XL

Points forts :
  • Performance exceptionnelle
  • Diversification typologique
  • Pas de contrainte
  • Fiscalité attractive

SCPI CONSULTIM OPTIMALE

Points forts :
  • Performance prometteuse
  • SCPI post-covid
  • Pas de contrainte
  • Diversification

SCPI ATLAND VOISIN EPARGNE PIERRE

Points forts :
  • Performance sécurisée
  • Diversification
  • Pas de contrainte
  • Parc immobilier important

SCPI ALDERAN ACTIVIMMO

Points forts :
  • Performance sécurisée
  • Marché de niche
  • Pas de contrainte
  • Label ISR

SCPI CORUM EURION

Points forts :
  • Performance sécurisée
  • Diversification
  • Pas de contrainte
  • Fiscalité attractive
 
Voir tous les produits

Le cabinet Expert Invest en quelques chiffres


Créé en 2010, le cabinet
Expert Invest a plus de
12 ans d'expertise
dans la gestion patrimoniale.
2000

80 000 000 d'euros
d'investissement immobilier déjà réalisé par le cabinet Expert Invest.
0 M €

C'est le nombre de solutions d'épargne disponibles
au sein du cabinet
Expert Invest.
0