L’obtention d’un emprunt immobilier est obligatoirement accompagnée d’une garantie de remboursement, prise par l’établissement de crédit. Cette garantie peut prendre diverses formes : hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution.
Lors de la souscription du crédit, la banque exige donc la mise en place d’une telle garantie afin de sécuriser le prêt accordé. La caution est l’une de ces alternatives, proposée par l’intermédiaire de sociétés de cautionnement.
En termes juridiques, le cautionnement est une sûreté personnelle. Cela signifie que le bénéficiaire du cautionnement (l’établissement de crédit) n’a pas de droit de propriété sur le bien objet de la garantie (sureté réelle, telle que l’hypothèque), mais détient un droit de créance (droit de se faire rembourser par l’emprunteur).
Le cautionnement est un mécanisme par lequel une personne, la caution, s’engage à l’égard du bénéficiaire du cautionnement (banque) à payer la dette du débiteur principal, c’est-à-dire l’emprunteur (la personne cautionnée), pour le cas où ce dernier ne pourrait plus honorer ses engagements.
Dans le cadre d’un emprunt bancaire, la caution est constituée par un organisme de caution mutuelle (ou société de cautionnement). Ces sociétés ont été créées à l’initiative des banques, afin de réduire les coûts de la garantie pour l’emprunteur.
Il existe plusieurs sociétés de cautionnement :
- Crédit Logement (la plus utilisée)
- SACCEF (liée à la Caisse d’Epargne)
- CAMCA (liée au Crédit Agricole)
- MGEN et CASDEN (fonction publique dans l’éducation nationale, la recherche et la culture)…
Fonctionnement des cautions
La caution peut en principe s’appliquer à tous type d’emprunt immobilier (neuf, ancien, terrain, travaux, rachat de prêt…).
La caution fonctionne comme une assurance : l’emprunteur verse dès l’obtention du prêt une somme d’argent auprès d’une société de cautionnement. Si l’emprunteur ne peut plus payer le prêt, la société de cautionnement prend le relai.
Le montant de la contribution versée par l’emprunteur varie proportionnellement au montant de l’emprunt.
La société de cautionnement perçoit directement une partie de la contribution versée. Le reste est versé à un fonds mutuel de garantie (FMG), qui, au terme du crédit et sous condition, pourra reverser une partie de la contribution à l’emprunteur.
La caution n’est pas un acte authentique : il s’agit d’un acte sous-seing privé, sans frais particulier donc.
Organismes de caution mutuelle
Crédit Logement
Cette société de cautionnement est détenue en partie par les banques françaises. C’est donc la caution la plus utilisée, car proposée par de nombreuses banques.
Son coût dépend du montant emprunté (environ 2%), dont un montant fixe compris entre 150€ et 300€ non récupérable. Au terme du prêt, 75% de la caution est remboursée à l’emprunteur par le biais du FMG.
SACCEF (Société d’Assurance des Crédits des Caisses d’épargne de France)
Cette société de cautionnement est propre à la Caisse d’Epargne. Le montant du cautionnement est compris entre 1,25% et 1,50%, mais aucun remboursement n’a lieu à la fin du prêt.
CAMCA (Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole)
Cette société de cautionnement est une filiale du Crédit Agricole. Le coût du cautionnement est de 1,50% du prêt immobilier, mais aucune restitution n’a lieu au terme.
L’accès à cette société est conditionné à l’obtention d’un prêt auprès du Crédit Agricole, et à des montants d’emprunt plafonnés (entre 76 000€ et 115 000€).
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