Garanties emprunteur

L’hypothèque est juridiquement une sureté réelle, c’est-à-dire une garantie qui porte sur un bien immobilier, et qui donne un véritable droit de propriété en cas d’application effective.  Dans le cadre d’un emprunt pour un projet immobilier, l’établissement de crédit va prendre une hypothèque sur un bien immobilier de l’emprunteur (bien qu’il souhaite acquérir, et le cas échéant un autre bien dont il est déjà propriétaire). Cette hypothèque s’appliquera si l’emprunteur ne peut plus rembourser sa dette : la banque procèdera alors à la vente du bien pour se rembourser.

Fonctionnement de l’hypothèque

L’hypothèque est un acte notarié, constitué par l’emprunteur au profit de l’établissement de crédit sur le bien qu’il vient d’acquérir. Il s’agit de l’hypothèque conventionnelle.
L’hypothèque concerne les biens immobiliers anciens, neufs, mais aussi les terrains. Les droits immobiliers démembrés peuvent également être hypothéqués (usufruit, nue-propriété).
Elle s’applique d’office pour les biens acquis en l’état futur d’achèvement, les emprunts pour travaux, construction, rachat de crédit…
Cette hypothèque est gérée par le notaire : ce dernier se charge de l’inscrire à la Conservation des Hypothèques. Elle prend effet à cette date d’inscription.
Si l’emprunteur ne peut plus rembourser son emprunt immobilier, la banque pourra faire saisir le bien, le vendre par adjudication (aux enchères) et ainsi récupérer le montant dû avec les sommes issues de la vente.
Si le bien immobilier est vendu avant l’expiration de la date d’effet de l’hypothèque, l’inscription d’hypothèque est radiée : il s’agit d’une mainlevée d’hypothèque. Elle n’a donc plus vocation à s’appliquer.

Fin de l’hypothèque

L’hypothèque prend fin 2 ans après la fin du prêt (sans aucun frais). Elle peut également prendre fin si l’établissement prêteur y renonce.
Si le bien a été cédé en cours de prêt, le nouvel acquéreur a pu effectuer la radiation de l’hypothèque. Dans un tel cas, elle n’a évidemment plus lieu d’être.
Si le créancier (banque) ne saisit pas le bien dans le délai imparti alors qu’il est en droit de le faire (défaillance de l’emprunteur), il peut y avoir péremption. Dans un tel cas, l’hypothèque n’est plus valable.
En cas de remboursement anticipé du prêt immobilier, la mainlevée de l’hypothèque l’éteint automatiquement. Mais dans ce cas, il existe des frais de mainlevée d’hypothèque.

Coût de l'hypothèque

L’hypothèque est la garantie la plus onéreuse. En général, elle ne s’applique qu’aux situations dans lesquelles une inscription au privilège de prêteur de deniers n’est plus possible.
Les frais de l’acte ainsi que l’éventuelle mainlevée sont à la charge de l’emprunteur du bien.
Les frais d’hypothèque sont dégressifs : ils sont compris entre 1% et 2% du montant du crédit. Ce pourcentage comprend la taxe de publicité foncière (0,715% du montant emprunté), non dû pour une inscription au privilège de prêteur de deniers.
Les frais de mainlevée d’hypothèque s’élèvent à approximativement 0,75% du montant emprunté.

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