Financement

27/06/2018

Comparatif prêt in fine ou prêt amortissable

Le principal objectif fiscal quand vous souscrivez un prêt immobilier demeure dans la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers. Vous êtes propriétaires d’un immeuble que vous louez, cette location va donc générer des revenus appelés revenus fonciers.

De ces revenus fonciers vous pourrez alors déduire le montant des intérêts d’emprunt que vous aurez souscrit pour :

  • Acheter, faire construire, réparer, ou améliorer un immeuble
  • Conserver un bien, par exemple si vous avez dû contracter un prêt pour payer les droits de succession
En plus de la déduction des intérêts d’emprunt vous pourrez aussi déduire tous les frais afférents à cet emprunt, par exemple les frais de dossier de l’établissement prêteur, les agios et taxes etc etc.
De la possibilité de déduction des intérêts d’emprunt, découle un choix important, la nature du prêt choisi. Ainsi vous aurez à choisir entre la souscription d’un prêt in fine ou d’un prêt amortissable. Deux prêts aux caractéristiques et objectifs patrimoniaux très différents. Ce focus aura pour volonté de vous éclairer sur ces deux types de financement.
Fonctionnement des prêts
Prêt amortissable
 

A chaque mensualité vous remboursez en plus des intérêts une partie du capital. Au début du remboursement les intérêts représentent la part la plus importante des mensualités. Avec le temps le rapport s’inverse et le capital devient alors la part majoritaire de vos mensualités.

 

Prêt in fine
 

Pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Vous ne rembourserez le capital emprunté qu’une seule fois à l’échéance du prêt. Le coût d’un prêt in fine devient alors plus élevé qu’un prêt amortissable.

 

Pendant la durée du crédit, l’établissement prêteur demandera une garantie sur ce prêt, vous devrez alors souscrire un produit de placement (type assurance-vie) où chaque mois sera placé l’équivalent des sommes dues à terme pour rembourser le capital du prêt. Certains établissement acceptent de prendre la garantie sur le bien lui-même à titre exceptionnel (nous contacter pour + d’informations)

Le tableau ci-dessous résume les avantages et inconvénients des deux formules d’emprunts :
Avantages
Inconvénients
Prêt amortissable
  • Coût plus faible

 

  • Moins risqué

 

  • Plus adapté à la majorité des contribuables
  • Déduction des intérêts d’emprunt moins importante

 

  • Augmentation de vos revenus taxables au fil du remboursement
Prêt in fine
  • Déduction importante de vos revenus fonciers car les mensualités sont composées seulement d’intérêts donc entièrement déductible

 

  • Génère donc le plus souvent un déficit foncier imputable lui sur votre revenu global

 

  • L’argent versé sur un contrat d’assurance-vie en garantie du prêt va travailler et produire des intérêts
  • Le contrat souscrit en garantie est nanti au profit de l’établissement prêteur

 

  • L’établissement prêteur oblige parfois à souscrire un contrat proposé par le même établissement

 

  • Mensualités plus importantes

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