Le démembrement de propriété sur un bien immobilier suppose de connaître les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire. En effet, ces derniers ne sont pas totalement libres dans leurs actes, et doivent parfois se concerter pour prendre des décisions.
Pouvoirs de l’usufruitier :
- Utilisation personnelle,
- Mise en location,
- Perception des loyers,
- Cession de l’usufruit.
Que peuvent faire l'usufruitier et le nu-propriétaire d'un bien immobilier ?
Usufruitier
- Gestion normale du bien : il utilise l’immeuble directement ou profite des loyers si l’immeuble est loué.
- Entretien et réparation de l’immeuble (car il doit le conserver).
- Conclusion des baux d’habitation dans des conditions de locations normales (pour éviter tout litige avec le nu-propriétaire).
- Paiement des charges usufructuaires (charges liées aux bénéfices retirées de l’usufruit : taxe foncière…).
- Vente de l’usufruit : suite à la vente, l’usufruit prendra fin lors du décès du vendeur (c’est-à-dire le premier usufruitier).
Nu-propriétaire
- Pas d’opposition à la gestion du bien par l’usufruitier, dès lors que ses droits ne sont pas atteint.
- Accord à l’usufruitier pour conclure des baux commerciaux et baux ruraux, ou pour les renouvellements de baux.
- Grosses réparations de l’immeuble, sans en avoir l’obligation, et l’usufruitier ne peut pas l’obliger. Si l’usufruitier les réalise, il peut cependant demander une indemnité.
- Vente de la nue-propriété.
A qui doit s'adresser le locataire d'un bien démembré en cas de problèmes sur le bien loué ?
- Pour un bail d’habitation, le locataire ne traitera qu’avec l’usufruitier, car lui seul sera le bailleur, même s’il est question de travaux importants sur le bien immobilier en question.
- Pour des baux ruraux et baux commerciaux de plus long terme, le locataire peut avoir à faire au nu-propriétaire car ce dernier a donné son aval pour la mise en location.
Le nu-propriétaire doit effectuer les grosses réparations, mais il n’en a pas l’obligation. Dès lors, le locataire doit prendre contact avec l’usufruitier si l’appartement nécessite d’importants travaux. L’usufruitier prendra alors soit les travaux à sa charge (une indemnité lui sera due par le nu-propriétaire), soit il demandera au nu-propriétaire de les effectuer. Il ne peut cependant y être contraint.
Quelles sont les règles en cas de vente d'un bien immobilier démembré ?
L’usufruitier peut vendre son usufruit mais ne peut vendre la pleine-propriété.
Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété, et la pleine propriété avec l’accord de l’usufruitier.
En cas de vente conjointe d’un bien démembré, il convient de valoriser l’usufruit et la nue-propriété. Lors de la vente, le prix sera réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier de chacun de ces droits.
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