Fiscalité d’un bien immobilier démembré

Besoin d'un conseil ?
Accueil » Quel montage financier immobilier ? » Démembrement d’un bien immobilier » Fiscalité d’un bien immobilier démembré

Démembrement de propriété et imposition des revenus fonci

Si le bien démembré est loué, les revenus tirés de la location seront imposés à l’impôt sur le revenu dans les conditions de droit commun (voir les revenus fonciers). L’usufruitier sera donc seul redevable de l’impôt. L’usufruitier pourra alors déduire de son revenu foncier imposable, les charges portant sur l’immeuble et lui incombant.
  • Néanmoins si le déficit foncier excède le revenu global de l’usufruitier, cette fois l’excédent de déficit pourra être imputé sur ses revenus globaux des 6 prochaines années.
Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, il n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer. Néanmoins si le nu-propriétaire a effectué des réparations dans l’immeuble loué par l’usufruitier, alors il pourra déduire de ses autres revenus fonciers (s’il possède d’autres immeubles qu’il loue) le montant des travaux qu’il aura effectué (dans la limite de 25.000€ par an). Il pourra même déduire les intérêts d’emprunt d’un prêt qu’il aurait contracté pour réaliser ces gros travaux sur l’immeuble.

Démembrement de propriété et imposition des plus-values immobilières

Deux cas seront ici séparés :
  • Si vous cédez séparément l’usufruit ou la nue-propriété
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du droit cédé (l’usufruit ou la nue-propriété) et son prix d’acquisition ou la valeur retenue lors du paiement des droits de mutation (si vous avez reçu l’usufruit ou la nue-propriété par donation ou succession). [pour savoir comment calculer la valeur d’un usufruit ou d’une nue-propriété]
N.B : en fonction de la manière dont vous avez acquiers vos droits démembrés, la méthode pour calculer la plus-value peut varier. Nous ou-nous-trouverer pour toute situation particulière.
  • Si vous cédez conjointement l’usufruit et la nue-propriété
La plus-value globale réalisée devra alors être répartie au prorata des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire sur le bien. Le prix de vente de l’immeuble doit alors faire apparaître le prix respectif de chacun des droits. La valeur de chacun des droits peut soit être déterminée économiquement, soit en fonction du barème de l‘article 669 du CGI, c’est-à-dire selon l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
Quel placement est adapté à ma situation ?
Discutez-en avec un Expert, c'est gratuit et sans engagement !

Démembrement de propriété et droits d'enregistrement

Dans tous les cas, en matière de droits d’enregistrement l’évaluation de la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété ne peut se faire qu’en utilisant le barème de l’art 669 du CGI. La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est donc calculée selon l’âge de l’usufruitier, ils correspondent à un pourcentage de la valeur du bien en pleine propriété.

Démembrement de propriété et ISF

Le principe

Au regard de l’ISF, les biens immobiliers démembrés sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier. Cela signifie que la totalité de la valeur du bien sera déclarée pour l’ISF comme se trouvant dans le patrimoine de l’usufruitier. Le nu-propriétaire est donc exonéré de déclaration ISF.

Les dérogations

Le bien ne sera pas imposé pour sa valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier dans 3 situations :
  • Lorsque le démembrement de propriété résulte d’une succession, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent déclarer à l’ISF la valeur respective de leurs droits sur l’immeuble.
  • De même lorsque le démembrement résulte d’une donation ou d’un legs avec réserve d’usufruit au profit de certaines personnes morales (l’Etat, les départements, les communes, les associations reconnues d’utilité publique)
  • Idem, lorsque le démembrement résulte d’une vente de la nue-propriété à des personnes autres que ses héritiers et leurs descendants, et autres que des personnes auxquelles l’usufruitier a pu consentir dans le passé des donations.

Stratégie patrimoniale : le démembrement temporaire de propriété

Stratégie au développement très récent mais à l’optimisation patrimoniale des plus efficaces. Le montage juridique fonctionne ainsi :
  • La pleine propriété d’un bien immobilier est démembrée pour une durée temporaire entre 15 et 20 ans.
  • Vous achetez la nue-propriété de ce bien immobilier pour une valeur comprise entre 50 et 60% de la valeur de la pleine propriété.
  • L’usufruit est lui acquis par un bailleur institutionnel, le plus souvent à vocation sociale.
  • Au terme de la durée prévue dans le contrat, vous récupérez la PLEINE PROPRIETE du bien en ne payant aucuns droits de mutation.

Pourquoi choisir Expert Invest ?

Les meilleurs
placements du marché

Un conseiller dédié,
disponible et qualifié

Un suivi de votre projet
du début à la fin

Pas de frais supplémentaires

C'est vous qui en parlez le mieux !
  • Un accompagnement adapté en fonction de votre profil et une réactivité appréciée
    Thomas H.
  • Très à l'écoute, donne de très bons conseils adaptés à notre besoin.
    Agnes R.
  • Mon Conseiller Mr Gimenez est excellent techniquement et surtout tres a l écoute des problèmes de son client
    Olivier T.
  • Expert investissement à l'écoute et proposant des produits adaptés.
    Regis R.
  • de bons conseils
    Pierre G.
  • Nous avons été très bien conseillés. Nous sommes très contents de notre investissement.
    Yann L.
  • Le Cabinet Expert Invest m’accompagne depuis maintenant 5 ans et a toujours su m’apporter les bons conseils et projets adaptés à ma situation. Équipe sérieuse, professionnelle et très réactive ! Je recommande les yeux fermés !
    Jennifer B.
  • Très bons conseils et équipe disponible
    Astrid W.
  • Disponible, à l'écoute et de bons conseils. Respecte mes choix. J'ai confiance en ce conseiller.
    Elisabeth C.
Mon investissement idéal en 3 étapes seulement !
1.
Je fixe un rdv en ligne avec un Expert, c’est gratuit et sans engagement.
2.
En entretien visio nous co-construisons mon Bilan Patrimonial personnalisé.
3.
Je n’ai plus qu’à investir dans les meilleurs placements me correspondant !

Découvrez nos produits liés à ce placement

GFI SOGENIAL COEUR FOREST

Points forts :
  • Investissement responsable
  • Gestion simplifiée
  • Accessibilité
  • Fiscalité avantageuse

GFI FRANCE VALLEY FORETS

Points forts :
  • Investissement significatif
  • Investissement tangible
  • Transmission facilitée
  • Valeur refuge

ONE LIFE WEALTH FRANCE

Points forts :
  • Diversification
  • Flexibilité
  • Neutralité fiscale
  • Sécurité

UAF LIFE PATRIMOINE VERSION ABSOLUE 2

Points forts :
  • Contrat souple
  • Investissement durable
  • Épargne sur mesure
  • Investissement immobilier

SCPI SOGENIAL COEUR D’AVENIR

Points forts :
  • Investissement qui a du sens
  • Performance
  • Un fonds innovant
  • Valeur refuge

SCPI THEOREIM LOG IN

Points forts :
  • Diversification immobilière
  • Performance
  • Des revenus réguliers
  • Immobilier durable

PRIMONIAL SÉRÉNIPIERRE

Points forts :
  • Diversification
  • Durabilité
  • Valorisation
  • Investissement immobilier

GENERALI HIMALIA

Points forts :
  • Offre large
  • Gestion
  • Protection
  • Valorisation

SC TERRES INVEST

Points forts :
  • Investissement significatif
  • Marché dynamique
  • Gestion globale
  • Enjeux environnementaux

CORUM LIFE

Points forts :
  • Un contrat sans frais
  • Un placement flexible
  • Une épargne disponible
  • Une gestion adaptée

SWISS LIFE EXPERT PREMIUM PLUS

Points forts :
  • Offre personnalisée
  • Valorisation
  • Transmission
  • Protection

ABEILLE EPARGNE ACTIVE

Points forts :
  • Gestion
  • Fiscalité privilégiée
  • Diversification
  • Epargne responsable

SCPI NORMA CAPITAL FAIR INVEST

Points forts :
  • Belle performance 2022
  • Résilience
  • Pas de contrainte
  • Investissement vertueux

SCPI SWISS LIFE ESG PIERRE CAPITALE

Points forts :
  • Performance 2022
  • Valorisation
  • Expérience
  • Diversification

SCPI PRIMONIAL PRIMOPIERRE

Points forts :
  • Performance 2022
  • Marché solide
  • Diversification et Label ISR
  • Expertise

SCPI Perial PF Hospitalité Europe

Points forts :
  • Performance
  • Mutualisation des risques
  • Expertise
  • Investissement vertueux

SCPI LA FRANÇAISE EPARGNE FONCIERE

Points forts :
  • Performance 2022
  • Capitalisation
  • Collecte
  • Pas de contrainte

SCPI LA FRANÇAISE LES GRANDS PALAIS

Points forts :
  • Performance 2022
  • Capitalisation
  • Collecte
  • Pas de contrainte

SCPI SOGENIAL COEUR DE VILLE

Points forts :
  • Performance
  • Pérennité de l’investissement
  • Mutualisation des risques
  • Pas de contrainte

SCPI SOGENIAL COEUR DE RÉGIONS

Points forts :
  • Performance
  • Nue propriété
  • Risque faible
  • Performances futures

SCPI SOGENIAL COEUR D’EUROPE

Points forts :
  • Performance
  • Ouverture vers l’Europe
  • Fiscalité avantageuse
  • Marché porteur

SCPI PRIMONIAL PRIMOVIE

Points forts :
  • Belle performance 2022
  • Résilience
  • Pas de contrainte
  • Investissement vertueux

SCPI PERIAL PFO²

Points forts :
  • Performance
  • Label ISR depuis 2020
  • Rotation des actifs
  • Pas de contrainte

SCPI PERIAL PF GRAND PARIS

Points forts :
  • Performance stable
  • Patrimoine solide et résilient
  • Pas de contrainte
  • Adaptation et flexibilité

SCPI PAREF NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2

Points forts :
  • Belle performance
  • Stratégie résiliente
  • Pas de contrainte
  • Fiscalité attractive

SCPI PAREF INTERPIERRE FRANCE

Points forts :
  • Belle performance
  • Patrimoine solide et résilient
  • Pas de contrainte
  • Label ISR

SCPI NORMA CAPITAL VENDÔME RÉGIONS

Points forts :
  • Belle performance 2022
  • Valorisation des parts
  • Diversification typologique
  • Pas de contrainte

SCPI INTERGESTION CRISTAL RENTE

Points forts :
  • Performance résiliente :
  • Diversification des commerces
  • Pas de contrainte
  • Diversité du parc immobilier

SCPI EURYALE PIERVAL SANTE

Points forts :
  • Performance sécurisée
  • Marché de niche
  • Diversification
  • Label ISR

SCPI CORUM XL

Points forts :
  • Performance exceptionnelle
  • Diversification typologique
  • Pas de contrainte
  • Fiscalité attractive

SCPI CONSULTIM OPTIMALE

Points forts :
  • Performance prometteuse
  • SCPI post-covid
  • Pas de contrainte
  • Diversification

SCPI ATLAND VOISIN EPARGNE PIERRE

Points forts :
  • Performance sécurisée
  • Diversification
  • Pas de contrainte
  • Parc immobilier important

SCPI ALDERAN ACTIVIMMO

Points forts :
  • Performance sécurisée
  • Marché de niche
  • Pas de contrainte
  • Label ISR

SCPI CORUM EURION

Points forts :
  • Performance sécurisée
  • Diversification
  • Pas de contrainte
  • Fiscalité attractive
 
Voir tous les produits

Le cabinet Expert Invest en quelques chiffres

2000

Créé en 2010, le cabinet
Expert Invest a plus de
12 ans d'expertise
dans la gestion patrimoniale.
0 M €

80 000 000 d'euros
d'investissement immobilier déjà réalisé par le cabinet Expert Invest.
0

C'est le nombre de solutions d'épargne disponibles
au sein du cabinet
Expert Invest.