Investissement locatif

02/07/2018

Comment passer d’une location nue à une location meublée en LMNP ?

Il peut être intéressant aujourd’hui de s’interroger sur la pertinence d’un passage au statut de LMNP. Les avantages fiscaux sont, dans la plupart des cas, supérieurs à ceux du bailleur de biens nus. Avant de se lancer, il est important de connaître les avantages, les inconvénients ainsi que les modalités de ce changement.

Les impacts fiscaux du passage au statut de LMNP

Passer d’une location nue à une location meublée emporte des changements fiscaux. En effet, la fiscalité n’est pas la même : les loyers d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers alors que les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC.
A titre comparatif, il est souvent plus intéressant d’utiliser le régime BIC réel (en meublé) afin de pouvoir déduire les charges, les intérêts d’emprunt mais aussi l’amortissement du bien et des meubles qu’il contient. Ainsi, la rentabilité s’avère le plus souvent meilleure.
La location meublée engendre cependant un inconvénient : le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Afin de passer à la location meublée, il ne faut pas avoir imputer de déficit foncier sur ses revenus (au titre du bien concerné par le passage en meublé) durant les 3 années qui précèdent le changement de régime.

Les modalités du passage au statut de LMNP

Plusieurs conditions sont nécessaires pour le passage au statut de LMNP.
Il faut tout d’abord meubler le bien. La loi Alur, entrée en vigueur au mois de mars 2014, donne une définition précise : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Le bail s’accompagne d’un inventaire détaillé de tout ce qui compose le bien loué.
Il faut attendre le changement de locataire. Le nouveau bail sera alors un bail « meublé ». Les meubles doivent être présents lors de l’entrée dans les lieux du nouveau locataire.

Enfin, il y a des modalités fiscales : il faut compléter un imprimé p0i auprès de l’administration fiscale afin de déclarer votre nouvelle activité de LMNP.

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