Plus-values immobilières : définition

L'impôt sur la plus-value immobilière est un impôt dû lorsque vous vendez un bien immobilier, dès lors que ce bien a connu une augmentation de valeur entre la date d'acquisition et la date de cession. Cet impôt est forfaitaire : il est de 19% du montant de la plus-value. En outre, pour 2011, les prélèvements sociaux sont dus, et égaux à 12,3% du montant de la plus-value imposable. Pour 2012, ces prélèvements sont augmentés à hauteur de 13,5%.

Il existe un certain nombre de règles particulières pour calculer le montant de l'impôt.

Quelles sont les démarches pour payer l'impôt sur les plus-values immobilières ?

Le paiement de l'impôt sur les plus-values est réglé lors du passage chez votre notaire.

En effet, en principe, c'est lui qui se charge de la déclaration de plus-value et de son paiement à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble. Votre notaire se chargera de ces opérations et prélèvera sur le prix de vente l'impôt dû.

L'imprimé permettant de déclarer l'impôt est le cerfa numéro 2048 IMM, déposé en un seul exemplaire à la conservation des hypothèques dans les 2 mois de la signature de l'acte.

Qui doit l'impôt sur les plus-values immobilières ?

L'impôt sur les plus-values immobilières est dû par les personnes physiques qui cèdent le bien directement, ou au travers d'une société de personnes relevant de l'impôt sur le revenu et non soumis aux BIC, BNC, BA, c'est-à-dire les SCI à l'IR, ou au travers de FIP.

Si la plus-value se rattache à une activité professionnelle (marchand de biens, lotisseur, constructeur imposable aux BIC), il s'agit d'une plus-value professionnelle.

Quels biens sont soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières ?

Il s'agit de tous les immeubles bâtis ou non, leurs droits (usufruit, nue-propriété, servitudes...), ainsi que des titres de sociétés composées à plus de 50% d'immobilier, et des parts de FIP.

La plus-value sur la vente de la résidence principale est-elle imposée ?

En principe, l'impôt sur la plus-value ne concerne pas la résidence principale. En effet, celle-ci est exonérée d'impôt si une plus-value est réalisée lors de sa revente.

Encore faut-il qu'au moment de la vente la résidence principale puisse être considérée en tant que telle. Or, entre temps, il paraît cohérent de ne plus vivre dans la résidence mise en vente. L'administration fiscale admet donc un délai de tolérance, pendant lequel le bien est en vente mais ne constitue plus la résidence principale du fait du déménagement...

Ce délai est en principe d'1 an, sauf pour 2009 et 2010 (2 ans, en raison de la crise économique). Ce délai prend en compte divers facteurs économiques (contexte du marché immobilier, difficultés avérées à vendre le bien)... Il se peut que la vente prenne plus de temps que le délai imparti. Dans ce cas, à vous de prouver votre bonne foi, c'est-à-dire que vous avez réalisé toutes les diligences requises pour vendre le bien rapidement. Mais ce n'est pas pour cela que l'administration fiscale vous exonérera forcément d'impôt.

Sans quoi, vous pourriez être imposé sur la plus-value réalisée lors de la vente. Le bulletin officiel des impôts 8 M-1-09 vous éclairera sur ce point.