La loi du 6 juillet 1989 a prévu un ensemble de règles relatifs au statut du locataire et s’imposant aux parties. Ces dispositions protectrices des deux parties, concernent :
- Les critères de choix du locataire,
- Le risque de non-paiement du loyer,
- Le dépôt de garantie.
Choix du locataire
Pour limiter les risques d’impayés de loyers et charges, le propriétaire a une certaine marge de man?uvre pour choisir son locataire. Cependant, la loi impose différentes restrictions :
Non-discrimination dans le choix du locataire
Il est interdit pour le bailleur ou son agent immobilier de choisir son locataire en fonction de son apparence physique, son origine, son patronyme, ses handicaps, son sexe, sa religion, ses m?urs, sa situation de famille, son état de santé, sa race, sa nation, son appartenance ou non à une ethnie.
Si un candidat locataire s’estime victime d’une discrimination (directe ou indirecte), il peut saisir le juge, mais devra rapporter des éléments de faits précis. Le propriétaire devra prouver l’inexistence d’une telle discrimination.
Documents pouvant être réclamés par le bailleur
Le propriétaire ou l’agent immobilier peuvent, avant de conclure le bail, exiger du locataire une fiche de renseignements. Mais la loi pose de nombreuses restrictions, toujours dans un souci de protection du locataire.
Ainsi, ne peuvent pas être exigés, et la liste n’est pas exhaustive, une photographie d’identité, une carte d’assuré social, une copie de relevé de compte bancaire ou postal, une attestation d’absence de crédit en cours, une autorisation de prélèvement automatique, un jugement de divorce, un contrat de mariage ou un certificat de concubinage …
Cautionnement du locataire
Le cautionnement consiste pour le locataire à prévoir qu’une autre personne, la caution, s’engage envers le bailleur à payer le loyer et les charges à sa place s’il ne peut plus remplir ses obligations. C’est donc une protection apportée au bailleur, pour assurer le paiement des loyers.
Le cautionnement est un acte écrit, contenant diverses mentions (montant du loyer, conditions de sa révision…). La caution doit recevoir en outre un exemplaire du contrat de location.
Le cautionnement ne peut pas se cumuler avec une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.
Le choix de la caution doit prendre en compte la solvabilité de cette dernière. Le bailleur peut d’ailleurs la refuser pour ce critère. Cependant, les critères antidiscriminatoires applicables au choix du locataire s’appliquent globalement à la caution.
Le cautionnement peut être simple ou solidaire.
- Si le cautionnement est solidaire, le bailleur poursuit l’un des cautions pour l’ensemble de la dette due par le locataire, sans avoir à s’adresser à ce dernier préalablement.
- Si le cautionnement est simple (choix par défaut), la caution peut réclamer au bailleur de poursuivre d’abord le locataire (principe bénéfice de discussion) jusqu’à épuisement des recours. S’il y a plusieurs cautions, la caution peut demander la division des recours entre ces dernières (principe du bénéfice de division).
Le cautionnement peut avoir une durée déterminée ou indéterminée.
- S’il est à durée déterminée, la caution est désengagée à son terme.
- S’il est à durée indéterminée, la caution est tenue aussi longtemps que le locataire, sauf s’il dénonce son engagement au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (fin de la caution au terme de la période de location en cours).
Dépôt de garantie
Le contrat de location prévoit quasiment systématiquement le versement d’un dépôt de garantie par le locataire pour s’assurer de l’exécution des obligations locatives.
Son montant maximum est égal à un mois de loyer principal (hors charges). Ce montant ne peut pas être révisé pendant la durée du bail ou lors du renouvellement.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire. Le montant du dépôt de garantie pourra être diminué le cas échéant des sommes dues par le locataire. A défaut de restitution dans le délai imparti, le montant dû au locataire produit des intérêts au taux légal.
En cas de réparations locatives non réalisées par le locataire avant son départ, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie s’il prouve effectivement ces dégradations. Si le montant n’est pas suffisant, il peut demander le reliquat.
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