Louer son bien

Mettre son appartement en location est un excellent moyen de générer un complément de revenus. Cela nécessite toutefois un minimum d’organisation pour pouvoir faire les bons choix et s’assurer que l’opération soit rentable. Expert Invest fait le point pour vous.

Proposer un bien décent est l’une de vos premières obligations en tant que propriétaire. Le contraire vous exposerait à de lourdes sanctions. Ne vous mettez donc pas à la faute et veillez à ce que tous les critères du logement décent soient réunis.

Vous devez donc vous assurer que le bien mis en location respecte certaines conditions, notamment celles relatives à la surface habitable. Le bien doit faire au minimum :

• 9 m2 de surface au sol.
• 2,20 mètres de hauteur sous plafond.
• 20 m3.

Vous devrez également veiller au respect des conditions de sécurité et de santé du locataire en mettant à sa disposition un logement :

• Clos et couvert (fenêtres fonctionnelles et hermétiques, absence d’infiltrations d’eau…).
• Avec un circuit électrique aux normes.
• Avec des revêtements propres.
• Sans moisissures.
• etc.

Avant de mettre votre appartement en location, vous devez établir le type de bail que vous souhaitez proposer. La location vide et la location meublée emportent en effet chacune des obligations différentes. Il faut donc les connaître pour prendre la meilleure décision possible.

La location vide

La location vide, comme son nom l’indique, consiste à louer l’appartement sans meubles. Cette solution présente l’avantage de limiter l’investissement de départ puisque, contrairement à la location d’un bien meublé, vous n’avez pas à acheter le mobilier pour l’appartement.

C’est également la plus pérenne car ce contrat est conclu pour une durée de 3 ans reconductible tacitement.

La location meublée

La location meublée implique de meubler le logement pour les locataires. Cela représente un investissement de départ plus conséquent mais vous permet de fixer un loyer plus élevé. Les locations meublées peuvent en effet être jusqu’à 25% plus chères que les locations vides.

Cette solution est plus adaptée pour du court terme car le contrat est conclu pour 1 année reconductible (voire 9 mois pour les étudiants).

En revanche, si vous optez pour ce type de bail vous serez contraint(e) d’équiper le logement avec les meubles indispensables dont fait état la loi ALUR :

• Lit.
• Rideaux ou volets.
• Four / micro-ondes.
• Frigo.
• Congélateur.
• Table.
• Luminaire.

La location est un moyen de générer des revenus intéressants grâce à la perception d’un loyer. Ce dernier doit cependant être raisonnable pour ne pas décourager les potentiels locataires et respecter l’éventuel encadrement des loyers prévu à l’échelle locale.

Si le logement se situe dans une zone dite « tendue » le montant du loyer sera plafonné. Vous devrez donc bien vérifier quelles sont les règles en vigueur pour ne pas vous exposer à des sanctions financières.

Il en va de même si vous louez votre bien dans le cadre du dispositif Pinel. Ce dernier impose l’application d’un loyer modéré sans lequel vous ne pourrez pas bénéficier des avantages fiscaux prévus.

Vous le savez, un locataire mal choisi peut vite transformer l’aventure de l’investissement locatif en cauchemar. Il est donc primordial d’accorder une attention toute particulière au choix de ce dernier.

Pour cela vous devrez demander un dossier complet avec toutes les pièces permettant de vous assurer que la personne sélectionnée a les capacités financières pour assumer le paiement du loyer.

On estime généralement qu’un bon locataire a un salaire 2 à 3 fois supérieur au montant du loyer.

Attention, si certains documents doivent évidemment faire partie du dossier (justificatif d’identité, bulletins de salaire, contrat de travail…) d’autres ne peuvent pas être demandés (RIB, certificat médical…).

Vous devez également penser à prendre des garanties pour être sûr d’être payé(e) si le locataire venait à manquer à ses obligations. Ces garanties peuvent prendre 3 formes :

• Une assurance loyers impayés.
• Un garant.
• La garantie visale.

Une fois le locataire trouvé, il faut enfin signer le contrat de bail. L’élaboration de ce document doit être effectuée avec le plus grand soin car c’est le contrat qui détermine les conditions de la location.

Ce document obéit à un certain formalisme et doit donc contenir un certain nombre de mentions obligatoires :

• La surface habitable du bien.
• Le prix du loyer.
• Les conditions relatives au paiement du loyer.
• La durée du préavis.
• …

Vous devrez également y joindre le dossier de diagnostic technique (DDT).

Pour éviter les mauvaises surprises et s’assurer qu’aucun oubli ne soit fait, il peut être intéressant de se faire accompagner par un professionnel pour la rédaction de cet acte.