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Durée et fin du bail d’habitation
Besoin d'un conseil ?Les règles relatives à la durée et à la fin du bail d’habitation sont prévues par la loi du 6 juillet 1989 : période de location, de la résiliation du bail, ou encore du congé du locataire ou du bailleur.
Durée du bail
La durée du bail est prévue dans la loi du 6 juillet 1989. Elle dépend du type de bailleur :
- Lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, la durée minimale est de 3 ans,
- Lorsque le bailleur est une personne morale (autre que la SCI familiale), la durée minimum est de 6 ans.
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Poursuite du bail
A défaut de congé ou de proposition de renouvellement valable, bail peut être reconduit tacitement. Il est reconduit pour 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilé (SCI familiale), de 6 ans sinon. Le loyer est identique à celui de la période précédente.
Le bail peut aussi être renouvelé avec un nouveau loyer, mais seulement si le loyer en cours est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Le propriétaire doit alors faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, en s’appuyant sur des loyers de référence. Cette augmentation de loyer est interdite pour un logement classé F ou G au DPE.
Poursuite du bail
Le bail est tacitement reconduit à défaut de congé ou de proposition de renouvellement valable.
La reconduction est de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou assimilée (SCI familiale), 6 ans dans les autres cas. Le loyer n’est pas modifié dans ce cas.
Le propriétaire ne peut proposer une hausse de loyer au renouvellement que si le loyer est manifestement sous-évalué, dans les conditions indiquées ci-dessus.
Résiliation du bail
Le bail est résilié de plein droit si le bien est totalement détruit. En revanche, le décès du locataire ou l’abandon du logement n’y mettent pas forcément fin : le bail peut se poursuivre avec un proche ou lui être transféré.
Ainsi, le conjoint survivant a un droit exclusif sur le bail, sauf s’il y renonce, et le partenaire de Pacs survivant dispose du même droit lorsque les deux partenaires étaient cotitulaires du bail. À défaut, le transfert du bail peut être demandé par certains proches, notamment un ascendant, un descendant ou une personne à charge qui vivait dans le logement depuis au moins un an à la date du décès. Lorsque les deux concubins avaient signé le bail, il se poursuit avec le concubin restant.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F1159 (couple marié), F2565 (couple pacsé) et F2562 (concubins), vérifiées le 9 avril 2025.
Si l’une des parties au contrat de location ne respecte pas ses obligations, l’autre peut demander devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement l’exécution forcée (si elle est possible) ou encore la résiliation judiciaire du contrat avec dommages intérêts.
Une clause du bail peut prévoir la résiliation de plein droit du contrat, mais pour des cas précis :
- Non-paiement du loyer et / ou des charges,
- Non-paiement du dépôt de garantie,
- Condamnation pour troubles du voisinage,
- Refus de souscrire une assurance des risques locatifs.
Congé du locataire
Le locataire peut résilier le contrat de location quand il le souhaite, sans attendre l’échéance prévue dans le bail. Il doit simplement donner congé au bailleur avec un préavis de 3 mois. Il n’a pas besoin de justifier sa décision. Le locataire qui donne congé doit cependant payer le loyer pour les 3 mois, sauf arrangement avec le bailleur suite à l’arrivée d’un nouveau locataire pendant cette période.
Le préavis est réduit à un mois dans certains cas précis (logement situé en zone tendue, obtention du premier emploi, mutation, perte d’un emploi, locataire âgé de plus de 60 ans nécessitant un déménagement du fait de sa santé…) : le locataire doit alors indiquer le motif dans sa lettre de congé et joindre un justificatif, faute de quoi le préavis de 3 mois s’applique.
Le congé est donné par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Congé du bailleur
Le bailleur peut donner congé au locataire seulement lors de l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois. Ce congé doit être motivé :
- Par la reprise du logement,
- Par la vente du logement,
- Par tout motif sérieux et légitime.
Pour le temps restant à courir, le locataire n’aura pas l’obligation de payer le loyer s’il quitte le logement avant le terme.
Le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F929 (congé donné par le propriétaire, vérifiée le 1er juin 2026), F1168 (congé donné par le locataire, vérifiée le 16 avril 2026) et F1312 (loyer sous-évalué au renouvellement, vérifiée le 1er août 2026).
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