Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété sur un bien immobilier suppose de connaître les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire. En effet, ces derniers ne sont pas totalement libres dans leurs actes, et doivent parfois se concerter pour prendre des décisions.

Pouvoirs de l’usufruitier :

  • Utilisation personnelle,
  • Mise en location,
  • Perception des loyers,
  • Cession de l’usufruit.

Que peuvent faire l'usufruitier et le nu-propriétaire d'un bien immobilier ?

Usufruitier

  • Gestion normale du bien : il utilise l’immeuble directement ou profite des loyers si l’immeuble est loué.
  • Entretien et réparation de l’immeuble (car il doit le conserver).
  • Conclusion des baux d’habitation dans des conditions de locations normales (pour éviter tout litige avec le nu-propriétaire).
  • Paiement des charges usufructuaires (charges liées aux bénéfices retirées de l’usufruit : taxe foncière…).
  • Vente de l’usufruit : suite à la vente, l’usufruit prendra fin lors du décès du vendeur (c’est-à-dire le premier usufruitier).
 

Nu-propriétaire

  • Pas d’opposition à la gestion du bien par l’usufruitier, dès lors que ses droits ne sont pas atteint.
  • Accord à l’usufruitier pour conclure des baux commerciaux et baux ruraux, ou pour les renouvellements de baux.
  • Grosses réparations de l’immeuble, sans en avoir l’obligation, et l’usufruitier ne peut pas l’obliger. Si l’usufruitier les réalise, il peut cependant demander une indemnité.
  • Vente de la nue-propriété.
Ces règles sont modifiables par accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il convient alors de rédiger un écrit répartissant le paiement des charges, et de le conserver en cas de litige.
En cas de copropriété, le règlement de copropriété doit avoir prévu la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. De plus, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent être représentés lors des assemblées par un mandataire commun (pouvant être l’un d’eux).

A qui doit s'adresser le locataire d'un bien démembré en cas de problèmes sur le bien loué ?

  • Pour un bail d’habitation, le locataire ne traitera qu’avec l’usufruitier, car lui seul sera le bailleur, même s’il est question de travaux importants sur le bien immobilier en question.
  • Pour des baux ruraux et baux commerciaux de plus long terme, le locataire peut avoir à faire au nu-propriétaire car ce dernier a donné son aval pour la mise en location.
C’est à l’usufruitier d’entretenir l’immeuble et d’en assurer la conservation.
Le nu-propriétaire doit effectuer les grosses réparations, mais il n’en a pas l’obligation. Dès lors, le locataire doit prendre contact avec l’usufruitier si l’appartement nécessite d’importants travaux. L’usufruitier prendra alors soit les travaux à sa charge (une indemnité lui sera due par le nu-propriétaire), soit il demandera au nu-propriétaire de les effectuer. Il ne peut cependant y être contraint.

Quelles sont les règles en cas de vente d'un bien immobilier démembré ?

L’usufruitier peut vendre son usufruit mais ne peut vendre la pleine-propriété.
Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété, et la pleine propriété avec l’accord de l’usufruitier.
En cas de vente conjointe d’un bien démembré, il convient de valoriser l’usufruit et la nue-propriété. Lors de la vente, le prix sera réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier de chacun de ces droits.

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