Les différents baux

Le bail commercial est le contrat de location passé (verbalement ou par écrit) avec un commerçant ou un artisan (ou une société commerciale) en vue d’exercer son activité professionnelle pendant au moins 9 ans. Les baux commerciaux sont soumis aux règles prévues dans les articles L 145-1 et suivants du Code de CommerceLes baux commerciaux sont soumis aux règles prévues dans les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce.

Cette forme de bail est avantageuse pour le locataire :

  • Les loyers sont plafonnés,
  • Il a droit au renouvellement au bail, ce qui lui assure une certaine stabilité,
  • Les parties peuvent s’entendre pour une plus grande souplesse par le biais de la convention d’occupation précaire ou le bail de courte durée.

Obligations liées au bail commercial

Les baux commerciaux doivent respecter certains impératifs :
  • Leur conclusion est subordonnée à l’existence d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal,
  • Ils doivent être inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.

Entreprises concernées par les baux commerciaux

Le locataire doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale.
Le local doit être affecté à l’exercice d’une telle activité. Un changement de destination s’impose dans le cas contraire.

Conclusion du bail commercial

Le contrat de bail n’exige aucune forme particulière, et son contenu est libre. Il peut même être verbal (attention aux problèmes de preuves).
Attention cependant : l’activité exercée par le locataire doit correspondre à celle prévue dans le bail. A défaut, une procédure de déspécialisation doit être mise en oeuvre.
Le bailleur doit remettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.
La durée du bail est de 9 ans au minimum : il peut être plus long, mais sa durée doit être déterminée.
Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie au futur locataire, mais il ne s’agit pas d’une obligation légale. Ce dépôt sera remboursé au locataire à la fin du bail, si ce dernier a respecté les termes du bail. C’est notamment pour cette raison que la rédaction du bail doit être effectuée avec la plus grande vigilance, et que le bail verbal est déconseillé.

Fixation du loyer du bail commercial

Les parties au bail fixent librement le loyer lors de la conclusion du bail.
Le loyer peut ainsi faire l’objet :
  • D’une indexation convenue entre les parties, soit à l’indice du coût de la construction (ICC), soit à l’indice des loyers commerciaux (ILC).
  • D’une révision triennale, même si les parties ne l’ont pas prévu dans le bail (obligation légale). Cette variation doit être au maximum égale à celle de l’indice du coût de la construction depuis la dernière fixation du loyer.
Lorsque le bail est renouvelé, le loyer peut être fixé :
  • Selon la variation de l’indice du coût de la construction,
  • Selon les modifications du lieu d’exercice (modification du local, des obligations des parties, de l’évolution économique du quartier dans lequel se trouve le local…).
Le prix du nouveau loyer est fixé par référence au loyer appliqué lors de la conclusion initiale du bail.
 

Renouvellement du bail commercial

Le bail écrit ne peut en principe être stoppé que par l’effet d’un congé. Il se poursuit donc tacitement à la fin de la période initiale, dès lors que le locataire justifie avoir conservé les aptitudes légales (inscription au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers). Il peut également être demandé de renouveler le bail :
  • Le locataire peut demander le renouvellement du bail, par acte d’huissier, dans les 6 mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment après cette date. Le bailleur doit se prononcer dans les 3 mois suivant cette demande. A défaut, il est réputé avoir accepté le renouvellement.
Il peut également refuser le renouvellement (contre indemnité d’éviction), ou accepter tout en contestant le montant du loyer (la commission départementale de conciliation ou le Tribunal de Grande Instance sont alors saisis).
  • Le bailleur peut demander le renouvellement du bail, sous forme d’un congé signifié au locataire par huissier dans les 6 mois précédant l’expiration du bail. Le bailleur fixe alors le montant du bail renouvelé.
– Si le locataire garde le silence, il est réputé avoir accepté les nouveaux termes du bail.
– S’il accepte de renouveler le bail tout en contestant le nouveau loyer, le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation ou à défaut de conciliation au Tribunal de Grande Instance. A défaut d’accord dans les 2 ans, le bail est renouvelé selon les termes initiaux (ancien prix) ou le bailleur offre une indemnité d’éviction et ne renouvelle pas le bail.
 

Fin du bail commercial

Le bail peut être résilié. Chaque partie doit cependant respecter un préavis de 3 mois.Le preneur peut résilier son bail tous les 3 ans, le bailleur tous les 9 ans.Le congé prend la forme d’un acte d’huissier.
  • Lorsque c’est le locataire qui le demande, il n’a droit à aucune indemnité.
  • Lorsque c’est le bailleur qui donne fin au bail, le locataire peut faire valoir son droit au renouvellement. A défaut ce dernier a droit à une indemnité d’éviction.
En général, l’indemnité correspond à la valeur vénale du fonds (variable selon divers critères, par exemple selon que le locataire perd sa clientèle…). Si la valeur du droit au bail est supérieure, c’est cette dernière qui est retenue.
Le locataire a 3 mois à compter du versement de l’indemnité pour quitter le local. Tant que l’indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut rester dans les lieux.
Le bailleur peut exceptionnellement donner congé au locataire au bout de 3 ans, notamment s’il souhaite construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant…
 

Cession du bail commercial

Le locataire peut céder son bail commercial, si le bail ne l’interdit pas. Le bail ne peut pas interdire la cession de l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce.

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