Clauses spéciales du bail commercial

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Le bail commercial permet à un commerçant ou un artisan d’exercer son activité dans les locaux d’un propriétaire bailleur. Les baux commerciaux sont soumis aux règles prévues dans les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce. Pour autant, il convient de vérifier attentivement les différentes clauses du bail pour ainsi éviter les clauses abusives, ou négocier le contenu du bail.

Négociation du loyer

Les parties au bail fixent librement le loyer lors de la conclusion du bail. La liberté implique donc de prendre plusieurs précautions :
  • La fixation du loyer initial doit faire l’objet d’une étude sur les prix du marché pour éviter les surélévations de loyers. Les clauses recettes ne sont pas obligatoires (loyers déterminés en fonction du chiffre d’affaires du locataire).
  • La nature du pas-de-porte doit être indiquée : soit il s’agit d’un supplément de loyer (déductible fiscalement pour le locataire, ajouté aux loyers imposables pour le bailleur).
  • Le dépôt de garantie est négociable : son montant, sa date d’encaissement.
  • Les charges doivent être précisément déterminées : montant, nature, vérification de la répartition entre les parties (notamment les charges normalement dues par le bailleur…), détermination (forfait ou réel).
  • La révision du loyer s’effectue en principe tous les 3 ans, en fonction de l’indice du coût de la construction ou de l’indice des loyers commerciaux, sauf s’il existe une clause d’échelle mobile. Cette dernière permet une modification du loyer dès lors que l’indice de référence choisi varie, sans attendre 3 ans. L’indice de référence doit être lié à l’activité de l’une des parties. Un loyer fixe et invariable durant toute la durée du bail peut être cependant prévu.
  • L’augmentation de loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l’indice des loyers commerciaux depuis la dernière modification.
  • L’augmentation de loyer peut être déplafonnée si le bail est initialement conclu pour une durée supérieure à 9 ans.
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Obligations des parties au bail

Certaines clauses délimitant les pouvoirs de chaque partie au contrat peuvent faire l’objet de modulations :
  • Clause de non-concurrence : le propriétaire du local ne peut pas exercer une activité concurrente au locataire.
  • Clause d’exclusivité : le propriétaire du local ne peut pas mettre en location un autre local dans le même immeuble pour une activité similaire.
  • Clause relative aux travaux : les gros travaux sont classiquement à la charge du bailleur, et les travaux d’entretien courant à la charge du locataire. Cette clause est largement modifiable, et doit s’apprécier au cas par cas. Ainsi, le locataire peut réaliser l’ensemble des travaux nécessaires contre une diminution des loyers…
  • Clause garantissant les vices cachés : le locataire est garanti contre les vices non décelés lors de la conclusion du bail et affectant l’usage ou la jouissance du local.

Renouvellement du bail

  • Clause relative au congé : il doit être donné par l’une des parties 6 mois à l’avance par acte d’huissier
  • Indemnité d’éviction : lorsque le bailleur refuse le renouvellement, il doit une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité est souvent valorisée en fonction de la valeur du fonds de commerce lors de l’éviction. Cette indemnité n’est pas due par le bailleur s’il a un motif grave et légitime contre le locataire (non-paiement des loyers…), s’il a prévu des travaux de construction, reconstruction ou surélévation ou destruction de l’immeuble.

Destination des lieux

Privilégiez une clause « tous commerces », vous évitant la procédure de déspécialisation en cas de changement d’activité ultérieurement. Le loyer est en général plus élevé, mais la cession ultérieure du bail plus aisée.

Fin du bail

Le locataire et le bailleur peuvent résilier le bail. Le locataire tous les 3 ans, le bailleur tous les 9 ans. Le bailleur ajoute parfois dans le bail une indemnité de compensation en cas de résiliation.
Le bailleur peut résilier le contrat tous les 3 ans en cas de construction ou reconstruction de l’immeuble existant ou encore de surélévation.
Les parties peuvent toujours rompre le contrat d’un commun accord, même avant les échéances prévues au contrat.
Possibilité d’ajouter une clause résolutoire : elle permet aux parties de rompre le bail si l’une d’entre elles ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer…). Certaines conditions de forme doivent être remplies.

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