Convention d’occupation précaire

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La Convention d’occupation Précaire est un droit d’occupation consenti à une personne par un propriétaire foncier, moyennant paiement d’une redevance, pour une durée indéterminée. C’est un contrat qui ne peut être assimilé à un bail, de par sa nature propre, de l’absence de textes le réglementant, mais qui répond à certaines conditions. A défaut, il peut être requalifié en bail d’habitation ou en bail commercial.

Quel est l'intérêt de la convention d'occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire (COP) est un moyen d’éviter la règlementation classique relative aux baux, qu’il s’agisse de la durée ou d’un certain montant de loyer. Sa liberté réglementaire lui offre une certaine adaptabilité à des situations ponctuelles.
Il est notamment conclu pour l’exploitation d’un fonds de commerce, pour s’affranchir des règles relatives aux baux commerciaux (durée minimale de 9 ans, indemnité d’éviction en fin de bail, plafonnement du montant des loyers…).
Cependant, il ne faut pas perdre de vue son caractère précaire : les droits de l’occupant sont largement inférieurs à ceux du propriétaire.
En général, ces contrats sont conclus pour une durée comprise entre 2 mois et 2 ans.

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Quelles sont les conditions de validité de la convention d'occupation précaire ?

Il existe trois conditions pour qu’une convention d’occupation précaire soit valide :

1 – La convention d’occupation précaire doit avoir un motif légitime

Le caractère précaire doit se retrouver soit dans l’état des locaux (biens en attente de démolition ou de rénovation…), soit dans les modalités d’occupation des locaux (occupation par période, de manière temporaire…).

2 – La durée de la convention d’occupation précaire est limitée dans le temps

La conclusion de la convention d’occupation précaire peut être à durée déterminée comme indéterminée : il doit exister une incertitude dans le délai d’occupation.
Le terme de la convention d’occupation précaire ne doit pas être lié à la seule volonté humaine. Cependant, la volonté du propriétaire peut être l’une des causes de sa finalisation.

En cas d’occupation d’un local en attente de rénovation, la convention d’occupation précaire prendra fin lorsque la rénovation aura eu lieu.

3 – La redevance payée doit être modique

La redevance doit être bien inférieure au prix du marché, et corrélé au caractère précaire du local.

Quel est le régime applicable à la convention d'occupation précaire ?

Le principe est ici la liberté : les parties décident des droits et obligations de chacun. Les règles applicables aux baux n’a pas lieu d’être ici.
Cette liberté incite donc grandement à prévoir un écrit, délimitant les droits et devoirs de chacun, en cas de litige. De plus, en cas de litige entre les parties, les juges peuvent requalifier la convention en bail commercial s’il résulte que celle-ci a été conclue dans le but de faire échec au statut des baux commerciaux.
Il ne faut pas oublier que :
  • Le droit du locataire dépend de la réalisation d’un évènement qui peut intervenir à tout moment, ceci sans qu’il soit possible par avance de le fixer précisément.
  • Le locataire ne connait pas la date à laquelle il perdra son droit de jouir du local mis à sa disposition.
  • Le locataire n’a aucun espoir de conserver la jouissance du local pour l’exploitation de son commerce.
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