Fiscalité d'un bien immobilier démembré

L'imposition des revenus fonciers ?

Si le bien démembré est loué, les revenus tirés de la location seront imposés à l'impôt sur le revenu dans les conditions de droit commun (voir les revenus fonciers). L'usufruitier sera donc seul redevable de l'impôt. L'usufruitier pourra alors déduire de son revenu foncier imposable, les charges portant sur l'immeuble et lui incombant.

Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, l'usufruitier sera alors en déficit foncier. Il pourra alors imputer ce déficit foncier sur son revenu global (tous ses revenus, salaires etc.) dans la limite de 10.700€ par an. Si son déficit foncier est supérieur à 10.700€, l'excédent pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Néanmoins si le déficit foncier excède le revenu global de l'usufruitier, cette fois l'excédent de déficit pourra être imputé sur ses revenus globaux des 6 prochaines années.

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, il n'a donc pas de revenus fonciers à déclarer. Néanmoins si le nu-propriétaire a effectué des réparations dans l'immeuble loué par l'usufruitier, alors il pourra déduire de ses autres revenus fonciers (s'il possède d'autres immeubles qu'il loue) le montant des travaux qu'il aura effectué (dans la limite de 25.000€ par an). Il pourra même déduire les intérêts d'emprunt d'un prêt qu'il aurait contracté pour réaliser ces gros travaux sur l'immeuble.

Quel impact sur l'imposition des plus-values immobilières ?

Deux cas seront ici séparés :

Si vous cédez séparément l'usufruit ou la nue-propriété

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du droit cédé (l'usufruit ou la nue-propriété) et son prix d'acquisition ou la valeur retenue lors du paiement des droits de mutation (si vous avez reçu l'usufruit ou la nue-propriété par donation ou succession). [pour savoir comment calculer la valeur d'un usufruit ou d'une nue-propriété]

N.B : en fonction de la manière dont vous avez acquiers vos droits démembrés, la méthode pour calculer la plus-value peut varier. Nous contacter pour toute situation particulière.

Si vous cédez conjointement l'usufruit et la nue-propriété

La plus-value globale réalisée devra alors être répartie au prorata des droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire sur le bien. Le prix de vente de l'immeuble doit alors faire apparaître le prix respectif de chacun des droits. La valeur de chacun des droits peut soit être déterminée économiquement, soit en fonction du barème de l'article 669 du CGI, c'est-à-dire selon l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.

Les incidences sur les droits d'enregistrement ?

Dans tous les cas, en matière de droits d'enregistrement l'évaluation de la valeur de l'usufruit ou de la nue-propriété ne peut se faire qu'en utilisant le barème de l'art 669 du CGI. La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est donc calculée selon l'âge de l'usufruitier, ils correspondent à un pourcentage de la valeur du bien en pleine propriété. Le schéma suivant le représente :

Le démembrement au regard de l'ISF

Le principe

Au regard de l'ISF, les biens immobiliers démembrés sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier. Cela signifie que la totalité de la valeur du bien sera déclarée pour l'ISF comme se trouvant dans le patrimoine de l'usufruitier. Le nu-propriétaire est donc exonéré de déclaration ISF.

Les dérogations

Le bien ne sera pas imposé pour sa valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier dans 3 situations :

Lorsque le démembrement de propriété résulte d'une succession, le nu-propriétaire et l'usufruitier doivent déclarer à l'ISF la valeur respective de leurs droits sur l'immeuble.
De même lorsque le démembrement résulte d'une donation ou d'un legs avec réserve d'usufruit au profit de certaines personnes morales (l'Etat, les départements, les communes, les associations reconnues d'utilité publique)
Idem, lorsque le démembrement résulte d'une vente de la nue-propriété à des personnes autres que ses héritiers et leurs descendants, et autres que des personnes auxquelles l'usufruitier a pu consentir dans le passé des donations.

Stratégie patrimoniale : le démembrement temporaire de propriété

Stratégie au développement très récent mais à l'optimisation patrimoniale des plus efficaces. Le montage juridique fonctionne ainsi :

La pleine propriété d'un bien immobilier est démembrée pour une durée temporaire entre 15 et 20 ans.

Vous achetez la nue-propriété de ce bien immobilier pour une valeur comprise entre 50 et 60% de la valeur de la pleine propriété.

L'usufruit est lui acquis par un bailleur institutionnel, le plus souvent à vocation sociale

Au terme de la durée prévue dans le contrat, vous récupérez la PLEINE PROPRIETE du bien en ne payant aucuns droits de mutation.

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