Fiscalité d’un bien immobilier démembré

Besoin d'un conseil ?

Accueil » Quel montage financier immobilier ? » Démembrement d’un bien immobilier » Fiscalité d’un bien immobilier démembré

Démembrement de propriété et imposition des revenus fonci

Si le bien démembré est loué, les revenus tirés de la location seront imposés à l’impôt sur le revenu dans les conditions de droit commun (voir les revenus fonciers). L’usufruitier sera donc seul redevable de l’impôt. L’usufruitier pourra alors déduire de son revenu foncier imposable, les charges portant sur l’immeuble et lui incombant.

Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, l’usufruitier sera alors en déficit foncier. Il pourra alors imputer ce déficit foncier sur son revenu global (tous ses revenus, salaires etc.) dans la limite de 10 700€ par an. Si son déficit foncier est supérieur à 10 700€, l’excédent pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Néanmoins si le déficit foncier excède le revenu global de l’usufruitier, cette fois l’excédent de déficit pourra être imputé sur ses revenus globaux des 6 prochaines années.

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, il n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer. Néanmoins si le nu-propriétaire a effectué des réparations dans l’immeuble loué par l’usufruitier, alors il pourra déduire de ses autres revenus fonciers (s’il possède d’autres immeubles qu’il loue) le montant des travaux qu’il aura effectué (dans la limite de 25.000€ par an). Il pourra même déduire les intérêts d’emprunt d’un prêt qu’il aurait contracté pour réaliser ces gros travaux sur l’immeuble.

Démembrement de propriété et imposition des plus-values immobilières

Deux cas seront ici séparés :

Si vous cédez séparément l’usufruit ou la nue-propriété

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du droit cédé (l’usufruit ou la nue-propriété) et son prix d’acquisition ou la valeur retenue lors du paiement des droits de mutation (si vous avez reçu l’usufruit ou la nue-propriété par donation ou succession). [pour savoir comment calculer la valeur d’un usufruit ou d’une nue-propriété]

N.B : en fonction de la manière dont vous avez acquiers vos droits démembrés, la méthode pour calculer la plus-value peut varier. Nous ou-nous-trouverer pour toute situation particulière.

Si vous cédez conjointement l’usufruit et la nue-propriété

La plus-value globale réalisée devra alors être répartie au prorata des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire sur le bien. Le prix de vente de l’immeuble doit alors faire apparaître le prix respectif de chacun des droits. La valeur de chacun des droits peut soit être déterminée économiquement, soit en fonction du barème de l‘article 669 du CGI, c’est-à-dire selon l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

Quel placement est adapté à ma situation ?

Discutez-en avec un Expert, c'est gratuit et sans engagement !

Démembrement de propriété et droits d'enregistrement

Dans tous les cas, en matière de droits d’enregistrement l’évaluation de la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété ne peut se faire qu’en utilisant le barème de l’art 669 du CGI. La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est donc calculée selon l’âge de l’usufruitier, ils correspondent à un pourcentage de la valeur du bien en pleine propriété.

Démembrement de propriété et ISF

Le principe

Au regard de l’ISF, les biens immobiliers démembrés sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier. Cela signifie que la totalité de la valeur du bien sera déclarée pour l’ISF comme se trouvant dans le patrimoine de l’usufruitier. Le nu-propriétaire est donc exonéré de déclaration ISF.

Les dérogations

Le bien ne sera pas imposé pour sa valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier dans 3 situations :

Lorsque le démembrement de propriété résulte d’une succession, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent déclarer à l’ISF la valeur respective de leurs droits sur l’immeuble.
De même lorsque le démembrement résulte d’une donation ou d’un legs avec réserve d’usufruit au profit de certaines personnes morales (l’Etat, les départements, les communes, les associations reconnues d’utilité publique)
Idem, lorsque le démembrement résulte d’une vente de la nue-propriété à des personnes autres que ses héritiers et leurs descendants, et autres que des personnes auxquelles l’usufruitier a pu consentir dans le passé des donations.

Stratégie patrimoniale : le démembrement temporaire de propriété

Stratégie au développement très récent mais à l’optimisation patrimoniale des plus efficaces. Le montage juridique fonctionne ainsi :

La pleine propriété d’un bien immobilier est démembrée pour une durée temporaire entre 15 et 20 ans.

Vous achetez la nue-propriété de ce bien immobilier pour une valeur comprise entre 50 et 60% de la valeur de la pleine propriété.

L’usufruit est lui acquis par un bailleur institutionnel, le plus souvent à vocation sociale.

Au terme de la durée prévue dans le contrat, vous récupérez la PLEINE PROPRIETE du bien en ne payant aucuns droits de mutation.

Pourquoi choisir Expert Invest ?

C'est vous qui en parlez le mieux !

Un accompagnement adapté en fonction de votre profil et une réactivité appréciée
Thomas H.
Très à l'écoute, donne de très bons conseils adaptés à notre besoin.
Agnes R.
Mon Conseiller Mr Gimenez est excellent techniquement et surtout tres a l écoute des problèmes de son client
Olivier T.
Expert investissement à l'écoute et proposant des produits adaptés.
Regis R.
de bons conseils
Pierre G.
Nous avons été très bien conseillés. Nous sommes très contents de notre investissement.
Yann L.
Le Cabinet Expert Invest m’accompagne depuis maintenant 5 ans et a toujours su m’apporter les bons conseils et projets adaptés à ma situation. Équipe sérieuse, professionnelle et très réactive ! Je recommande les yeux fermés !
Jennifer B.
Très bons conseils et équipe disponible
Astrid W.
Disponible, à l'écoute et de bons conseils. Respecte mes choix. J'ai confiance en ce conseiller.
Elisabeth C.

Mon investissement idéal en 3 étapes seulement !

Je fixe un rdv en ligne avec un Expert, c’est gratuit et sans engagement.

En entretien visio nous co-construisons mon Bilan Patrimonial personnalisé.

Je n’ai plus qu’à investir dans les meilleurs placements me correspondant !

Découvrez nos produits liés à ce placement

SCPI SWISS LIFE MISTRAL SÉLECTION

Points forts :

Adaptation
Simplification
Liberté
Rentabilité

Fiscalité d’un bien immobilier démembré

Démembrement de propriété et imposition des revenus fonci

Démembrement de propriété et imposition des plus-values immobilières

Démembrement de propriété et droits d'enregistrement

Démembrement de propriété et ISF

Stratégie patrimoniale : le démembrement temporaire de propriété

Pourquoi choisir Expert Invest ?

Découvrez nos produits liés à ce placement

SCPI SWISS LIFE MISTRAL SÉLECTION

GFI FRANCE VALLEY PATRIMOINE

SA FRANCE VALLEY REVENU EUROPE

SCPI REMAKE LIVE

GFI SOGENIAL COEUR FOREST

GFI FRANCE VALLEY FORETS

ONE LIFE WEALTH FRANCE

UAF LIFE PATRIMOINE VERSION ABSOLUE 2

SCPI SOGENIAL COEUR D’AVENIR

SCPI THEOREIM LOG IN

PRIMONIAL SÉRÉNIPIERRE

GENERALI HIMALIA

SC TERRES INVEST

CORUM LIFE

SWISS LIFE EXPERT PREMIUM PLUS

ABEILLE EPARGNE ACTIVE

SCPI NORMA CAPITAL FAIR INVEST

SCPI SWISS LIFE ESG PIERRE CAPITALE

SCPI PRIMONIAL PRIMOPIERRE

SCPI Perial PF Hospitalité Europe

SCPI LA FRANÇAISE EPARGNE FONCIERE

SCPI LA FRANÇAISE LES GRANDS PALAIS

SCPI SOGENIAL COEUR DE VILLE

SCPI SOGENIAL COEUR DE RÉGIONS

SCPI SOGENIAL COEUR D’EUROPE

SCPI PRIMONIAL PRIMOVIE

SCPI PERIAL PFO²

SCPI PERIAL PF GRAND PARIS

SCPI PAREF NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2

SCPI PAREF INTERPIERRE FRANCE

SCPI NORMA CAPITAL VENDÔME RÉGIONS

SCPI INTERGESTION CRISTAL RENTE

SCPI EURYALE PIERVAL SANTE

SCPI CORUM XL

SCPI CONSULTIM OPTIMALE

SCPI ATLAND VOISIN EPARGNE PIERRE

SCPI ALDERAN ACTIVIMMO

SCPI CORUM EURION

Pour aller plus loin

Le cabinet Expert Invest en quelques chiffres