Investissement locatif

02/07/2018

Le démembrement de propriété

Qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété ?

Le démembrement de propriété est une situation assez difficile à matérialiser. Nous pensons souvent qu’il ne peut exister qu’un seul droit de propriété sur un bien.  Mais il existe cette faculté de pouvoir dissocier deux droits distincts de propriété : l’usufruit et la nue-propriété.
On sépare alors deux prérogatives sur un même bien :
  • l’usufruit permet d’utiliser le bien (pour un immeuble le droit d’y habiter par exemple) et d’en retirer les revenus (les loyers par exemple),
  • la nue-propriété permet, elle, de disposer du bien (globalement de le vendre, le donner, ou réaliser des travaux dessus par exemple).
Si le principe de base est assez simple, la mise en oeuvre est soumise à de multiples interrogations.

Droits de l'usufruitier ?

L’usufruit procure seulement le droit de jouir du bien, l’usufruitier n’a donc pas la possibilité de vendre le bien.
Il faut savoir que l’usufruit peut appartenir à une personne ou à une société :
  • S’il appartient à une personne il sera établi pour une durée maximale égale à la durée de vie de l’usufruitier (donc maximum jusqu’à sa mort).
  • Si l’usufruitier est une personne morale, la durée de l’usufruit ne pourra excéder 30 ans (voir lachat de la nue-propriété d’un bien neuf).
Le démembrement du droit de propriété peut intervenir pour plusieurs raisons : d’origine légale (usufruit du conjoint survivant), d’origine testamentaire (je lègue l’usufruit d’un de mes biens à quelqu’un) ou d’origine conventionnelle.
L’usufruit fait partie intégrante du patrimoine de l’usufruitier, cela signifie que ce dernier pourrait le vendre, le céder à qui il le souhaite.

Droits du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire dispose lui des droits que l’usufruitier ne possède pas. Il ne peut pas jouir du bien, il a simplement vocation à posséder entièrement le bien à l’extinction de l’usufruit.
En effet, à la fin de la durée prévue pour l’usufruit, le nu-propriétaire devient seul propriétaire du bien précédemment démembré.
Il obtient cette pleine propriété en franchise de droits : concrètement l’usufruit vient rejoindre la nue-propriété sans qu’il n’y ait aucune imposition.

C’est pour cette raison que le démembrement est une des premières techniques qu’utilisent les gestionnaires de patrimoine, il permet notamment de transmettre à terme des patrimoines immobiliers importants avec une forte réduction des droits de donation ou de succession.

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