Immobilier pratique

27/06/2018

Les étapes de l’achat sur plan VEFA

L’achat sur plan d’un logement, ou encore Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), consiste à acheter un logement (appartement, villa…) neuf, à l’état de plan au moment de l’acquisition. Cette acquisition se réalise en plusieurs étapes.

Notez que pour assurer la bonne construction du logement, il existe de nombreuses garanties développées dans l’article « garanties de l’acquéreur en VEFA ». Vous pouvez ainsi investir dans un logement en VEFA dans le cadre du dispositif Duflot, ou encore en nue-propriété ou sous le régime du LMNP Bouvard Censi.

Signature d’un « contrat de réservation »

Ce contrat, nommé également contrat « préliminaire de vente », vous permet de prendre connaissance de toutes les caractéristiques légales de votre chat : la localisation, le prix, la date de livraison, le plan, la notice descriptive, le montant du dépôt de garantie…
En cas d’investissement locatif, le promoteur vous propose également en règle généralement un « pack » destiné à la gestion locative, avec différents niveau de prestations et de garanties (loyers impayés…).

Confirmation de la réservation

Suite à la signature du contrat de réservation, vous recevez une lettre recommandée avec accusé de réception officialisant la réservation de votre logement. Le délai de rétractation légal débute alors : vous pouvez annuler votre achat sans pénalité ni frais pendant ce délai.
Si vous devez obtenir un crédit pour réaliser votre investissement, le contrat de réservation est régularisé sous la condition de l’obtention de ce crédit.

Financement du logement

Dès lors que vous avez réservé votre logement neuf, vous devez obtenir son financement. Aucun problème en cas de paiement en « cash », mais la plupart du temps vous devez recourir à un emprunt immobilier. La banque, après étude de votre demande, vous transmet une offre préalable qui indique les conditions légales de l’emprunt (nature, objet, montant, modalités, durée, coût, TEG…). Vous devez alors accepter cette offre, 11 jours suivant sa réception. L’offre devient caduque 4 mois après ce délai de réflexion.
Le montage du financement est très important : veuillez faire très attention au taux pratiqués, mais aussi aux intérêts intercalaires, c’est-à-dire les intérêts payés le temps que le bien soit livré. En effet, dès lors que vous réalisez un emprunt amortissable pour investir dans un bien sous forme de VEFA, vous ne commencez à rembourser le capital emprunté qu’à compter de la livraison du bien.

Rendez-vous chez le notaire pour l’acte authentique

Lorsque vous avez obtenu le financement, l’acte authentique de vente vous est notifié. Un rendez-vous chez le notaire vous est proposé. Vous pouvez cependant faire réaliser par votre notaire personnel une procuration pour éviter le déplacement (si l’acquisition est éloignée de votre domicile).
L’acte authentique reprend toutes les conditions et garanties de la vente : les sommes à verser lors des appels de fonds, la description minutieuse du logement (superficie, étage, pièces…)…
La signature de l’acte authentique vous permet de devenir propriétaire.

Les appels de fonds

Les appels de fonds correspondent aux sommes réclamées à l’acquéreur au fur-et-à-mesure de l’avancement des travaux. Ces appels de fonds, spécifiques à la VEFA, sont réglementés par le Code de la Construction. A chaque étape de la construction, leur montant est limité en pourcentage :
  • 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
  • 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau (toiture),
  • 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
  • Les 5 % restants sont dus lors de la réception des travaux.
Le promoteur doit respecter cette répartition légale, mais peut ajouter des étapes intermédiaires (appel de fonds plus détaillé).

Livraison de l’appartement

A ce stade, votre logement est construit ! La livraison consiste alors à réaliser une visite détaillée de votre logement, où un état contradictoire est signée par les parties présentes (vous, votre mandataire, un représentant du promoteur).
Tous les vices apparents sont constatés lors de cette visite et consignés dans le procès-verbal de livraison. Vous avez un mois supplémentaire pour réaliser d’éventuelles réclamations  (courrier recommandé avec accusé de réception).

Finitions

Lorsque les cloisons, la cuisine et la ou les salle(s) de bain ont été montées, il vous est proposé différents types de finitions : revêtements, finitions du sol… Ces propositions peuvent être réalisées en amont, pendant la construction du bien.

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