Exemple d’un investissement dans le Prêt Locatif Social (PLS) en 2018

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Monsieur Experto souhaite investir et s’interroge sur le PLS. Il souhaite construire un immeuble comprenant 3 appartements à Toulouse (en zone A) pour les louer par la suite et ainsi acquérir des revenus fonciers. Pour faire cet investissement, Monsieur Experto a besoin de 200 000 euros.

Comment Monsieur Experto doit procéder pour obtenir un Prêt Locatif Social (PLS) ?

Après avoir obtenu une réponse favorable à sa demande d’agrément en janvier, Monsieur Experto fait sa demande de PLS auprès de sa banque : il obtient un prêt de ce type sur 25 ans à un taux indexé sur celui du Livret A.

En 2016, le taux du Livret A est passé à 0,75% et en moyenne les taux dont ont bénéficié les particuliers dans le cadre du PLS se situés entre 2,36 et 2,66%. Dans le cas de Monsieur Experto, il a bénéficié d’un taux de 2,50%.

En parallèle de son PLS, Monsieur Experto a conclu une convention avec l’Etat valable pendant toute la durée de son prêt, 25 ans, dans laquelle chacun s’engage à respecter les conditions du PLS.

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Quelles conditions Monsieur Experto doit-il respecter pour la location de ses logements PLS ?

Une fois la construction des logements terminée, Monsieur Experto peut les louer. Il peut gérer ces locations lui-même ou bien confier cette gestion à un organisme agréé par l’Etat.

Dans les deux cas, les locataires ne devront pas dépasser les plafonds de ressources actualisés chaque année.

Dans notre exemple, Monsieur Experto souhaite louer ses logements à une famille de 4 personnes (2 parents et 2 enfants à charge), une jeune couple et une personne seule à la retraite :

  • Concernant la famille de 4 personnes, les ressources dont elles disposent de devront pas dépasser 51 173€ (revenus perçus en 2018 pour que la location soit valable en 2020).
  • Concernant le jeune couple, ses ressources devront être inférieures à 42 389€ dans le cas où ils respectent la définition du jeune ménage (voir tableau de ressources) sinon le plafond sera de 36 743€.
  • Concernant la personne seule à la retraite, ses ressources ne devront pas dépasser 26 395€

En contrepartie, le prix du loyer au mètre carré appliqué par Monsieur Experto sera de 10,15€ en 2018.
Ainsi :

  • La famille de 4 personnes loue à Monsieur X un appartement de 75m2 : le loyer sera de 761,25€ par mois en 2018,
  • Le jeune couple loue un appartement de 52m2 : le loyer sera de 527,80€ par mois en 2018,
  • La personne à la retraite loue quant à elle un appartement de 38m2 : le loyer sera de 385,70€ par mois en 2018.

Quels avantages Monsieur Experto va-t-il retirer de l’utilisation du Prêt Locatif Social (PLS) ?

Monsieur Experto va être exonéré de taxe foncière pendant toute la durée du prêt. Il ne payera donc pas la tafe foncière des 3 appartements construits et loués par la suite grâce au PLS.

Sur les loyers perçus au titre de 2014 :

  • 9 054€ de la part de la famille de 4 personnes
  • 6 277,44€ de la part du jeune couple
  • 4 587,36€ de la part de la personne retraitée

Monsieur Experto devrait déclarer en tout 19 918€ au titre de ses revenus fonciers. Mais, il bénéficie d’un abattement de 30%, étant considéré comme un bailleur privé : il ne sera donc imposé qu’au titre de 13 943€. Ces revenus seront taxés au barème de l’impôt sur le revenu, venant s’ajouter aux autres revenus de son foyer fiscal.

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