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Fiscalité des SCPI
Besoin d'un conseil ?La fiscalité des SCPI de rendement est équivalente à la fiscalité s’appliquant à la détention directe d’un bien immobilier, à savoir :
- Concernant les revenus : le régime des revenus fonciers (impôt sur le revenu)
- Concernant la plus-value : le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières
Impôt sur les revenus fonciers issus des parts de SCPI de rendement
Application des règles des revenus fonciers pour les SCPI de rendement
Une SCPI est une société fiscalement « transparente ». Cela signifie que ce n’est pas la société qui paye l’impôt sur les bénéfices réalisés, mais les associés, personnellement et proportionnellement à leurs droits dans la SCPI, dans le cadre de leur impôt sur le revenu.
La fiscalité applicable aux loyers perçus par les associés est celle des revenus fonciers. Il s’agira donc d’imposer les loyers au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Sur ce point, voir l’article dédié aux revenus fonciers.
Notez que dans le cadre d’un investissement à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers issus des parts de SCPI.
Les prélèvements sociaux sont également dus sur les loyers perçus : ils sont égaux à 17,2 % du montant encaissé.
Option pour le micro-foncier pour l’impôt sur les parts de SCPI
Vous pouvez choisir d’imposer vos loyers sous le régime du micro-foncier dès lors que vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000€ annuels et que vous percevez d’autres revenus fonciers (dans le cadre d’un investissement en direct, tel qu’un studio…). Dans ce cas, un abattement de 30% est réalisé sur les loyers perçus (pas de déduction des intérêts d’emprunt dans ce cas).
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Impôt sur les revenus financiers des parts de SCPI
La SCPI dispose d’une trésorerie qu’elle fait fructifier (comptes à terme, placements sécurisés). Les revenus financiers qui en résultent sont versés aux associés : ce sont des revenus mobiliers, imposables en tant que tels (catégorie des revenus de capitaux mobiliers).
- Au versement, ils supportent un prélèvement forfaitaire obligatoire de 12,8 %, qui constitue un acompte d’impôt ;
- l’année suivante, ils sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % ou, sur option globale, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sous déduction de l’acompte déjà versé.
Les prélèvements sociaux sont également dus : 18,6 % pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2026 (17,2 % auparavant).
Sources : impots.gouv.fr, brochure pratique 2026 (« Principales nouveautés » : hausse de la CSG, LFSS 2026, art. 12) ; service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026.
Imposition des plus-values réalisées sur les parts de SCPI
Lorsque vous vendez vos parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers. La fiscalité des plus-values immobilières a été modifiée de manière importante en 2013.
Concernant l’imposition, un prélèvement de 19% sur la plus-value réalisée est opéré. Les prélèvements sociaux sont également dus : 17,2 % du montant de la plus-value. L’imposition totale est donc de 36,2%.
Notez que le montant de la plus-value peut bénéficier d’un abattement (réduisant ainsi l’impôt dû). Ce sont ces abattements pour durée de détention et leur répartition qui ont fait l’objet d’une réforme en septembre 2013, reconduite en 2014 par la Loi de Finances pour 2014.
Durée de détention |
Taux d’abattement / an sur l’impôt sur le revenu |
Au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième |
6% |
Pour la vingt-deuxième année de détention |
4% |
Cette nouvelle répartition concernant les abattements pour durée de détention permet donc d’être exonéré d’impôt au bout de 22 années complètes de détention.
Cependant, en parallèle de cet impôt, la plus-value réalisée est aussi soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %). Ces prélèvements bénéficient eux aussi d’un abattement pour durée de détention. Attention, notez que ce ne sont pas les mêmes abattements que pour l’imposition de la plus-value. Ceux-ci conduisent à une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
Durée de détention |
Taux d’abattement/ an sur les prélèvements sociaux |
Au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième |
1.65% |
pour la vingt-deuxième année de détention |
1.60% |
au-delà de la vingt-deuxième année |
9% |
Droits d’enregistrement sur les parts de SCPI
Les droits d’enregistrement de 5,00% sont dus lors d’un investissement dans des parts de SCPI à capital fixe.
(1) Avertissement à l’investisseur d’une SCPI de rendement
Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
- Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine,
- Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI,
- Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et des loyers perçus,
- La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI,
- La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.
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