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Investir dans une SCPI de rendement
Besoin d'un conseil ?Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’investir dans l’immobilier locatif avec une mise de quelques milliers d’euros, en déléguant la gestion à un professionnel. En contrepartie : des frais, un placement de long terme, et un capital comme des revenus qui ne sont pas garantis.
Pourquoi investir dans une SCPI de rendement?
En investissant dans une SCPI de rendement, vous achetez des parts d’une société qui détient et loue un patrimoine immobilier, surtout d’entreprise : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, locaux de santé…, en France et parfois en Europe. Vous percevez, en général chaque trimestre, une part des loyers encaissés.
La valeur des parts suit celle du patrimoine : elle peut monter comme baisser, et les revenus dépendent des loyers effectivement perçus. Une SCPI peut servir à compléter ses revenus, notamment pour la retraite, à diversifier son patrimoine ou, financée à crédit, à constituer un capital.
Chaque SCPI a sa propre stratégie (types d’immeubles, zones géographiques, politique de distribution) : c’est elle, plus que le rendement passé, qui doit guider le choix.
Source : AMF, « Investir dans une SCPI — ce qu’il faut savoir » (décembre 2023) et guide « SCPI : la pierre papier ».
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Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement immobilier collectif. Elle est composée de biens immobiliers, investis et gérés par un professionnel agréé.
Les épargnants achètent des parts de cette société et deviennent donc associés à la SCPI. Les liquidités apportées par les associés sont investies dans le patrimoine immobilier de la SCPI. Les épargnants sont donc indirectement propriétaires des biens immobiliers composant la SCPI.
En retour, les épargnants reçoivent un revenu régulier, sous forme de dividendes, composé des loyers issus de la gestion des biens ainsi que des revenus exceptionnels issus notamment de la vente de biens immobiliers par le gestionnaire.
Les SCPI investissent dans différents types de biens immobiliers dans différents secteurs : bureaux, logements, entrepôts, locaux commerciaux ou locaux d’activité… Ces biens peuvent être neufs, faire l’objet de rénovations, ou encore être tournés vers les énergies renouvelables…
SCPI : un placement diversifié
Il existe différents types de SCPI :
- les SCPI de rendement, qui distribuent régulièrement des revenus aux associés ;
- les SCPI de valorisation, ou de plus-value, qui distribuent peu ou pas de revenus et misent sur la hausse de la valeur des parts à terme ;
- les SCPI « fiscales », investies en logements et adossées à un dispositif fiscal (Malraux, déficit foncier…). Les SCPI Pinel ne sont plus ouvertes aux souscriptions depuis le 1er janvier 2025. Selon l’AMF, les SCPI fiscales offrent un rendement plus faible et sont difficiles à revendre.
Les parts peuvent être détenues en direct, par le biais d’un contrat d’assurance-vie ou en démembrement de propriété (usufruit ou nue-propriété). Elles peuvent aussi être financées à crédit (emprunt amortissable ou in fine…). La SCPI peut donc s’inscrire dans des stratégies patrimoniales variées.
Sources : AMF, « Investir dans une SCPI — ce qu’il faut savoir » (décembre 2023) et guide « SCPI : la pierre papier » ; service-public.gouv.fr, fiche F31151 (vérifiée le 11 mars 2026).
SCPI : un placement sans contrainte de gestion
La SCPI est administrée par une société de gestion agrée par l’AMF. La société de gestion est notamment chargée de :
- Gérer l’administration, la comptabilité et les finances de la SCPI,
- Collecter les capitaux issus des associés,
- Acquérir, gérer, vendre les immeubles composant la SCPI : il s’agit notamment de facturer et encaisser les loyers, de payer les diverses charges, de veiller au bon déroulement des travaux, de sélectionner avec rigueur des investissements immobiliers opportuns…
- Gérer les associés : encaissement des apports (souscription), tenue des comptes, versement des dividendes trimestriels, aide aux déclarations fiscales des associés…
SCPI : un placement dans la pierre-papier
En investissant dans une SCPI, vous investissez dans l’immobilier, mais de façon indirecte. Les SCPI restent un investissement sous forme de « pierre-papier » : vous n’accédez pas directement aux biens investis (même si vous êtes informé des investissements réalisés). Cependant, certaines SCPI permettent d’investir dans des immeubles qu’elles ont acquis, lors de leur dissolution (vous devenez alors propriétaire d’un bien en remplacement du remboursement de vos parts).
SCPI : un placement accessible avec des montants faibles
Les SCPI vous permettent d’accéder à partir de faibles montants à des biens de qualité et dans des domaines variés, chose impossible ou demandant une mise importante en direct (bureaux, commerces, immeubles de caractère en cœur de ville…).
SCPI ou détention directe : les différences
En investissant en direct, vous percevez les loyers bruts et payez vous-même les charges (gestion, travaux, entretien, taxe foncière…). Avec une SCPI, les revenus versés sont nets de ces charges et des frais de gestion de la société. Il n’y a pas de frais de notaire à l’achat des parts, mais une commission de souscription, intégrée au prix de la part.
Vous n’avez pas à gérer les locataires : la gestion est confiée à une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Vous exercez vos droits d’associé (vote en assemblée générale, information…), et vous pouvez revendre une partie seulement de vos parts si vous avez besoin de trésorerie.
La revente n’est toutefois pas garantie. Les parts ne sont pas cotées : selon l’AMF, elles ne se revendent pas facilement, le délai pouvant être de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois, et le prix dépend du marché des parts de la SCPI.
Source : AMF, « Investir dans une SCPI — ce qu’il faut savoir » (décembre 2023) et guide « SCPI : la pierre papier ».
La fiscalité des SCPI
Une SCPI est une société fiscalement « transparente » : ce ne sont pas elle, mais ses associés qui sont imposés, à proportion de leurs droits, dans le cadre de leur impôt sur le revenu.
Les revenus des parts : des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Vous pouvez relever du micro-foncier (abattement de 30 %) si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an et si vous êtes aussi propriétaire d’un immeuble donné en location nue ; sinon, vous êtes imposé au régime réel, qui permet notamment de déduire les intérêts d’emprunt. Pour plus de précisions, voir l’article consacré aux revenus fonciers.
Les revenus financiers. La SCPI place sa trésorerie en attente d’investissement : les intérêts qu’elle vous reverse sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou, sur option, au barème progressif.
Les plus-values. À la vente de vos parts, ou d’un immeuble par la SCPI, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention, et une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
| Durée de détention | Abattement annuel (impôt sur le revenu) | Abattement annuel (prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % |
La plus-value est ainsi exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les droits d’enregistrement. L’achat de parts d’une SCPI à capital fixe sur le marché secondaire supporte des droits d’enregistrement de 5 % du prix.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F1991 (revenus fonciers) et F10864 (plus-value immobilière), vérifiées le 15 avril 2026 ; BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10 ; AMF, « Investir dans une SCPI — ce qu’il faut savoir » (décembre 2023) et guide « SCPI : la pierre papier ».
Un placement encadré, mais pas garanti
Une SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Avant toute souscription, vous devez recevoir un document d’informations clés (DIC) et une note d’information visée par l’AMF, avec le bulletin de souscription et les statuts.
Son fonctionnement est contrôlé :
- l’assemblée générale des associés se réunit au moins une fois par an : elle approuve les comptes, la valorisation du patrimoine et les décisions importantes ;
- un conseil de surveillance, composé d’au moins sept associés, surveille le travail de la société de gestion ;
- un commissaire aux comptes certifie les comptes ;
- un expert immobilier indépendant évalue le patrimoine chaque année et visite les immeubles tous les 5 ans.
Cet encadrement ne garantit ni le capital, ni les revenus, ni la revente des parts : l’AMF rappelle que c’est un placement risqué.
Source : AMF, « Investir dans une SCPI — ce qu’il faut savoir » (décembre 2023) et guide « SCPI : la pierre papier ».
Les avantages fiscaux du démembrement de parts de SCPI
Il est possible d’investir en démembrement de propriété dans des parts de SCPI. Vous achetez alors soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts de SCPI. Des stratégies patrimoniales peuvent ainsi être mises en œuvre, avec des conséquences civiles et fiscales à étudier au cas par cas. L’AMF rappelle que le démembrement temporaire ajoute de la complexité à un placement qui l’est déjà (communiqué du 6 mars 2024).
L’investissement dans des parts de SCPI peut s’effectuer en démembrement de propriété. Cela signifie que pour une même part, deux personnes auront sur celle-ci des droits distincts :
- L’usufruitier : il n’est pas propriétaire des parts, mais il pourra recevoir les revenus pendant la période de démembrement. En effet, le droit d’usufruit est le droit d’user et de jouir comme un propriétaire des choses dont un autre (le nu-propriétaire) a la propriété. Il reçoit donc les revenus issus des parts de SCPI. Au terme, il perd tout droit sur ses parts (elles reviennent au nu-propriétaire).
- Le nu-propriétaire : il est propriétaire des parts de SCPI, mais il ne recevra aucun revenu issu de celles-ci pendant la période de démembrement de propriété (ce droit étant réservé à l’usufruitier). Au terme de la période de démembrement, il devient intégralement propriétaire des parts de SCPI, avec tous les droits qui lui sont attachés.
Le démembrement se crée par un contrat qui partage la propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, pour une durée déterminée (usufruit temporaire) ou en viager, jusqu’au décès de l’usufruitier.
La propriété des parts étant « divisée » entre plusieurs personnes, leur prix est réparti en fonction des parts de chacun.
A la fin de la période de démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans frais ni impôt. Le nu-propriétaire devient donc pleinement propriétaire, l’usufruitier perdant tout droit.
Acheter la nue-propriété de parts de SCPI
L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI s’adresse à des contribuables en activité, imposés (impôt sur le revenu et/ou IFI), qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, mais qui désirent se constituer un patrimoine.
En effet, en investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous achetez les parts à un prix moindre qu’en pleine-propriété, mais vous ne recevez aucun revenu pendant une période déterminée.
Exemple, sur des hypothèses : avec 50 000 € à placer et des parts à 100 €, l’achat en pleine propriété vous donne 500 parts. Si la SCPI distribue 5 % par an, vos revenus sont de 2 500 € par an avant impôt ; avec une tranche marginale d’imposition de 30 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, il vous en reste environ 1 320 €.
En achetant plutôt la nue-propriété pour 10 ans, à 66 % de la valeur en pleine propriété (prix fixé par l’offre de démembrement), vous acquérez 757 parts, sans percevoir de revenus pendant cette période. Au terme, vous devenez plein propriétaire de ces 757 parts, sans impôt ni frais : à valeur de part inchangée — elle peut baisser comme monter —, votre capital atteint 75 700 €, et vos revenus, au même taux de distribution, 3 785 € par an avant impôt.
Les intérêts : pendant le démembrement, la nue-propriété ne produit pas de revenus imposables et n’est en principe pas prise en compte pour l’IFI, l’usufruitier y étant imposé pour la valeur en pleine propriété (article 968 du code général des impôts, qui prévoit des exceptions) ; au terme, vous détenez plus de parts.
Acheter l’usufruit de parts de SCPI
L’investissement en usufruit s’adresse plutôt à des personnes peu ou pas imposées, qui disposent d’un capital et ont besoin de revenus : elles achètent, pour une durée fixée par le contrat, le droit de percevoir l’intégralité des revenus des parts, pour un prix inférieur à celui de la pleine propriété. Au terme, elles perdent tout droit sur les parts.
Il peut aussi intéresser des contribuables qui disposent de déficits fonciers reportables, imputables sur ces revenus, ou des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui placent leur trésorerie.
Pour des parts valant 100 000 € en pleine propriété, si l’usufruit temporaire coûte 36 % de cette valeur, soit 36 000 €, et que la SCPI distribue 4,5 % par an (hypothèse), l’usufruitier perçoit 4 500 € par an, avant impôt, pendant la durée du démembrement. Au terme, tout droit sur les parts est perdu : le prix payé n’est pas récupéré. Les revenus perçus peuvent, bien sûr, être replacés sur d’autres supports.
Les avantages du placement de SCPI en contrat d'assurance-vie
Vous pouvez aussi détenir des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, sous forme d’unités de compte : le capital investi sur ces supports n’est pas garanti par l’assureur. Les assureurs limitent souvent la part du contrat investie en SCPI ; ces limites varient d’un contrat à l’autre.
- La fiscalité de l’assurance-vie. Les revenus des parts ne sont pas déclarés en revenus fonciers, et la vente des parts au sein du contrat n’est pas soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières : ce sont les règles de l’assurance-vie qui s’appliquent, lors des rachats.
- Les frais. Certains assureurs appliquent des frais d’entrée réduits sur les parts de SCPI : comparez-les, avec les frais de gestion du contrat.
- Les revenus. Selon les contrats, ils sont réinvestis en nouvelles parts de SCPI ou sur un autre support du contrat.
En revanche, l’effet de levier d’un crédit immobilier dédié n’est pas utilisable dans ce cadre. Ce mode de détention est donc à étudier selon vos objectifs et votre fiscalité.
Frais de souscription et frais de gestion de parts de SCPI
Selon l’AMF, trois principaux frais s’appliquent aux SCPI :
- la commission de souscription, intégrée au prix de la part et destinée à rémunérer la société de gestion : de 5 % à 12 % du montant souscrit ;
- la commission de gestion, prélevée sur les revenus locatifs encaissés par la SCPI : généralement de 8 % à 10 % de ses revenus. Les revenus que vous recevez en sont nets ;
- la commission de cession, forfaitaire ou proportionnelle au montant de la transaction, à laquelle s’ajoutent, pour les SCPI à capital fixe, des droits d’enregistrement de 5 % du prix, souvent payés par l’acquéreur.
D’autres frais peuvent être prévus : le document d’informations clés indique l’impact des frais sur le rendement et la durée de détention recommandée. Une SCPI affichant des frais d’entrée faibles peut appliquer des frais de sortie.
Source : AMF, « Investir dans une SCPI — ce qu’il faut savoir » (décembre 2023) et guide « SCPI : la pierre papier ».
Acheter et revendre des parts : capital fixe ou capital variable
Un placement en SCPI est peu liquide : selon l’AMF, les parts ne se revendent pas facilement, et le délai peut être de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois. Les modalités dépendent du type de SCPI.
SCPI à capital fixe. Le nombre de parts est en principe figé : pour acheter une part, il faut qu’un associé en cède, sauf lorsque la SCPI procède à une augmentation de capital (marché primaire). Sur le marché secondaire, les ordres d’achat et de vente sont confrontés sur un registre tenu par la société de gestion, selon une périodicité de 1 jour à 3 mois : le prix résulte de l’offre et de la demande et peut s’écarter de la valeur du patrimoine. La cession de gré à gré est aussi possible.
SCPI à capital variable. La SCPI peut accepter de nouveaux associés à tout moment, jusqu’au plafond fixé par ses statuts. Pour sortir, l’associé demande le retrait de ses parts à la société de gestion, qui les compense par de nouvelles souscriptions ; le prix de retrait est fixé par la société de gestion, en fonction de la valeur du patrimoine. Faute de souscriptions suffisantes, les demandes attendent, sauf si la SCPI a constitué un fonds de remboursement.
| SCPI à capital variable | SCPI à capital fixe : marché primaire | SCPI à capital fixe : marché secondaire | |
|---|---|---|---|
| Quand investir ? | À tout moment | Pendant les augmentations de capital | À tout moment, selon les ordres de vente |
| À quel prix ? | Prix de souscription fixé par la société de gestion | Prix de souscription fixé par la société de gestion | Prix issu de la confrontation des ordres, plus droits d’enregistrement de 5 % |
Source : AMF, « Investir dans une SCPI — ce qu’il faut savoir » (décembre 2023) et guide « SCPI : la pierre papier ».
La valorisation des parts de SCPI
La valorisation des parts d’une SCPI peut s’effectuer de différentes manières. Il convient donc d’être très attentif lorsque des informations vous sont données sur la valeur des parts.
Prix de souscription des parts de SCPI
Le prix de souscription des parts de SCPI est calculé sur la base de la valeur de reconstitution. Il s’agit donc du montant qu’il faut payer pour acheter une part de SCPI.
Cette valeur est égale à la valeur de réalisation, augmentée des frais de reconstitution :
- La valeur vénale des immeubles (valeur résultant du jeu de l’offre et de la demande) et actifs (trésorerie, liquidités…) de la société : il s’agit de la valeur de réalisation.
- Les frais de reconstitution sont les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine de la société (frais de notaire, travaux…).
La valeur vénale des immeubles est déterminée par un expert indépendant ayant reçu mandat. L’expertise est réalisée tous les 5 ans, mais la valeur des biens composant la SCPI est actualisée tous les ans par un expert.
Prix de vente des parts de SCPI
Le prix de cession, ou valeur d’exécution, résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. Il s’agit donc du prix de vente d’équilibre, net de frais et taxes.
Ce prix est établi par la société de gestion périodiquement, suite à l’enregistrement des ordres d’achats et de ventes sur des périodes déterminées.
Prix de retrait des parts de SCPI
Dans les SCPI à capital variable, le mécanisme de cession des parts n’existe pas : on parle de retrait des parts.
Si un associé souhaite se retirer, la SCPI va donc lui racheter les parts. Chaque retrait va donc faire l’objet d’une nouvelle souscription (compensation).
La société de gestion va déterminer le prix de retrait, qui ne pourra excéder le prix de souscription diminué des frais de souscription.
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