Les différents types de SCPI

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement, dites aussi SCPI « d’entreprise », investissent en grande majorité dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité ou de logistique, mais aussi résidences hôtelières, pour seniors, pour étudiants ou médicalisées. Elles peuvent être spécialisées dans une catégorie d’immeubles ou diversifiées, et investir en région parisienne, dans toute la France ou à l’étranger.

Leur objectif principal est de distribuer des revenus complémentaires, en général chaque trimestre. Selon l’AMF, ces immeubles peuvent générer des revenus potentiels généralement supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation, sans aucune garantie.

Source : AMF, « Investir dans une SCPI — ce qu’il faut savoir » (décembre 2023) et guide « SCPI : la pierre papier ».

Les SCPI de valorisation et les SCPI fiscales

Les SCPI de valorisation, ou de plus-value, distribuent peu ou pas de revenus : elles misent sur la hausse de la valeur des parts à terme, qui n’est pas garantie.

Les SCPI « d’habitation », souvent appelées SCPI « fiscales », détiennent des logements et s’inscrivent parfois dans un dispositif fiscal, en contrepartie d’une conservation des parts pendant 9 à 13 ans selon les régimes :

• SCPI Malraux : elles restaurent des immeubles anciens situés en secteur protégé ; la réduction d’impôt Malraux porte sur la part de la souscription consacrée aux travaux de restauration ;
• SCPI de déficit foncier : elles achètent des immeubles à rénover ; les travaux créent un déficit foncier que les associés peuvent imputer sur leur revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Ce n’est pas une réduction d’impôt, mais une diminution du revenu imposable ;
• SCPI Pinel : elles ne sont plus ouvertes aux souscriptions depuis le 1^er janvier 2025 ; les associés engagés conservent leur réduction jusqu’au terme.

Selon l’AMF, les SCPI fiscales offrent un rendement plus faible et sont difficiles à revendre : l’avantage fiscal n’est pas transmissible à l’acquéreur des parts, et une revente avant le terme peut faire perdre l’avantage obtenu.

Avant d’investir, gardez à l’esprit que les parts de SCPI sont des placements de long terme, que le capital n’est pas garanti, que les revenus dépendent des loyers encaissés et que la revente peut prendre du temps.

Sources : AMF, « Investir dans une SCPI — ce qu’il faut savoir » (décembre 2023) et guide « SCPI : la pierre papier » ; service-public.gouv.fr, fiches F1991 (vérifiée le 15 avril 2026) et F31151 (vérifiée le 11 mars 2026).