Investir dans la nue-propriété de SCPI

En quoi consiste un démembrement de propriété ?

• Soit viager, c’est-à-dire qu’il dure tant que l’usufruitier est en vie.
• Soit temporaire, c’est-à-dire qu’il dure durant une période déterminée.

Attention cependant, l’usufruitier n’a pas le droit de vendre le bien ! Cette prérogative n’est accordée qu’au nu-propriétaire, qui est le véritable propriétaire du bien.

La nue-propriété reste donc une propriété, cependant diminuée et sous contrainte.

Que se passe-t-il lorsque l'usufruit prend fin ?

Lorsque l’usufruit prend fin (viager ou temporaire), il vient se réunir à la nue-propriété pour reformer une propriété normale, ou pleine-propriété. L’usufruit ne revient pas aux héritiers de l’usufruitier, sauf si ces derniers sont les nus propriétaires.

Au contraire, lorsque le nu-propriétaire décède, la nue-propriété ne revient pas à l’usufruitier, mais est transférée à ses héritiers. Ceci car la nue-propriété reste un droit de propriété.

Comment se fait le démembrement de propriété des parts de SCPI ?

Le démembrement de parts de SCPI se passe de la même manière que celui d’un bien immobilier classique.
Le nu-propriétaire est propriétaire des parts de SCPI, il ne recevra aucun revenu issu de celles-ci pendant la période de démembrement de propriété. En effet, ces revenus seront versés à l’usufruitier pendant toute la période du démembrement, jusqu’à la fin de son droit.

Il ne deviendra complètement propriétaire qu’au terme de la période de démembrement.

Quel est l’intérêt de l’achat en démembrement de parts de SCPI ?

L’achat de parts démembrées de SCPI présente plusieurs intérêts :

• Le prix des parts est « divisé » entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : le prix de la part est ainsi réduit pour le nu-propriétaire, d’autant plus que le démembrement est long.
• A la fin de la période de démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans frais ni impôt (article 1133 du code général des impôts). Le nu-propriétaire devient donc pleinement propriétaire, l’usufruitier perdant tout droit.

A qui s’adresse l’achat en nue-propriété de parts de SCPI ?

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI peut s’adresser à des contribuables en activité, imposés (impôt sur le revenu et/ou IFI), qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, mais qui désirent constituer un patrimoine.

En effet, en investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous achetez les parts à moindre coût qu’en pleine-propriété, mais vous ne percevez aucun revenu pendant une période déterminée.

Exemple, sur des hypothèses : avec 50 000€ à placer, achat de parts de SCPI en direct. Si la valeur de la part est de 100€, en achetant la pleine-propriété des parts vous obtenez 500 parts. Si la SCPI produit un rendement de 5% par an, les revenus annuels sont de 2 500€. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, et après les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, vos revenus nets annuels sont d’environ 1 320 €.

En comparant avec l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI : si le démembrement se réalise sur 10 ans, pendant cette période aucun revenu ne sera touché. Cependant, si la nue-propriété vaut 66 % de la valeur en pleine propriété, vous pouvez donc acquérir avec 50 000€ non pas 500 parts mais 757 !

Au bout de 10 ans, vous devenez pleinement propriétaire des parts : votre capital augmente à hauteur de 75 700€ (sans impôt ni frais).

Par la suite, vos revenus annuels seront de 3 785€ à la place de 2 500€.

Avantages :

• Double économie d’impôt : la nue-propriété n’est pas assujettie à l’IFI (attention aux exceptions), et vous ne payez pas d’impôt sur le revenu (puisque vous ne percevez aucun revenu).
• Effet de levier : Au terme de la période de démembrement, vous devenez gratuitement propriétaire à 100% des parts de SCPI, vous détenez plus de parts de SCPI, et vous profitez le cas échéant de leur valorisation — qui n’est pas garantie.
• Disposition de revenus : à l’issue de la période de démembrement, vous devenez intégralement propriétaire des parts de SCPI, vous bénéficiez donc des revenus qu’elle produit.

A qui s’adresse l’achat en usufruit de parts de SCPI ?

À l’inverse de la nue-propriété, l’investissement en usufruit dans des parts de SCPI s’adresse plutôt :

• aux personnes peu ou pas imposées, qui disposent d’un capital et ont besoin de revenus : elles achètent, pour une durée fixée par le contrat et pour un prix inférieur à celui de la pleine propriété, le droit de percevoir l’intégralité des revenus des parts ; au terme, elles perdent tout droit sur les parts ;
• aux contribuables qui disposent de déficits fonciers reportables, imputables sur ces revenus ;
• aux entreprises soumises aux BIC ou à l’impôt sur les sociétés qui placent leur trésorerie.

Quels sont les avantages du démembrement de propriété de parts de SCPI ?

En investissant dans des parts de SCPI démembrées, vous bénéficiez tant des avantages de l’achat en démembrement classique que des avantages de l’acquisition de parts de SCPI.

Les avantages de l’acquisition de parts de SCPI

En investissant dans la pierre par le biais d’une société civile :

• Vous investissez dans l’immobilier sans avoir à gérer les biens qui composent la SCPI.
• Vous mutualisez les risques : l’investissement est collectif et porte sur un grand nombre d’immeubles, répartis dans plusieurs villes et lieux. Les risques locatifs sont ainsi mutualisés.
• Vous diversifiez et valorisez votre patrimoine : vous investissez dans des biens immobiliers en principe peu accessibles du fait de leur prix, prestige, ou nature (locaux commerciaux, bureaux, immeubles de caractère…).
• Vous ne payez pas de frais de notaire, mais une commission de souscription, intégrée au prix des parts (de 5 % à 12 % selon l’AMF).
• Vous accédez à ce type de placement avec peu d’argent.
• Vous bénéficiez, par l’intermédiaire de SCPI, des avantages fiscaux des SCPI dites fiscales : Malraux, Monuments historiques et déficit foncier.
• Les revenus sont en général versés chaque trimestre ; ils ne sont pas garantis.
• Le bien est géré par une société de gestion, agréée par l’AMF.

Les avantages du démembrement de propriété

En investissant en nue-propriété :

• Vous achetez à un prix réduit par rapport à la valeur en pleine propriété, d’autant plus que le démembrement est long
• A la fin du démembrement, vous avez le choix entre soit vendre vos parts — en réalisant, le cas échéant, une plus-value, qui n’est pas garantie —, soit obtenir un complément de revenus.
• Vous ne recevez aucun loyer, donc votre investissement ne vient pas augmenter le montant de votre impôt sur le revenu.
• En principe, le bien n’est pas pris en compte pour le calcul de l’IFI du nu-propriétaire : l’usufruitier y est taxé pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du code général des impôts, qui prévoit des exceptions).
• L’AMF rappelle toutefois que le démembrement temporaire ajoute de la complexité à un placement qui l’est déjà (communiqué du 6 mars 2024) : la valeur des parts au terme n’est pas garantie.

(1) Avertissement à l’investisseur d’une SCPI de rendement

• Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine,
• Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI,
• Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et des loyers perçus,
• La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI,
• La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.