Immobilier pratique

27/06/2018

Les charges déductibles des revenus fonciers

Nous avons tous un jour entendu un ami, un collègue se poser les questions suivantes : les travaux que je réalise dans un appartement que je loue sont-ils déductibles des impôts ? Quels vont être mes revenus fonciers imposables ? Quelles sont les déductions que je vais pouvoir opérer sur mes revenus fonciers ?

A l’exclusion des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement, le principe demeure que tous les frais et charges d’un bien immobilier loué sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel à condition que le propriétaire puisse les justifier.

N.B : nous conseillons donc aux propriétaires de conserver tous les justificatifs des charges acquittées en cas de vérification de l’administration fiscale

Le Code Général des Impôts, aux articles 29 et 31, donne alors une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers :

  • Les frais de gestion, de garde et de procédure
  • Les dépenses d’entretien et de réparation
  • Les dépenses d’amélioration
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les primes d’assurances
  • Les impôts et taxes
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les indemnités d’éviction et frais de relogement

Il est à noter que la liste des charges déductibles donnée ci-dessus n’est pas limitative : l’article 13 du Code Général des Impôts disposant que peuvent être déduites l’ensemble des dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.

Pour savoir sur quelle année fiscale vous pouvez déduire votre charge, c’est très simple ce sera l’année où la charge a été effectivement payée.

Deux systèmes s’offrent alors aux contribuables : le régime réel d’imposition et le micro-foncier.

Frais et charges déductibles en régime réel

Les frais de gestion, de garde et de procédure

Vous pouvez déduire pour leur montant effectif les frais de rémunération des concierges ou gardes, les frais de rémunération, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles (frais de gérance, commissions, honoraires d’intermédiaires rédigeant vos déclarations fiscales…)

N.B : pour les immeubles en copropriété, les frais de rémunération et de gestion sont normalement intégrés dans les provisions annuelles, dont la déductibilité est détaillée ci-dessous.

Vous pouvez également déduire l’ensemble des frais de procédure, par exemple lors d’un litige entre le propriétaire et le locataire, que le litige fasse l’objet d’un procès, ou que cela soit une simple constatation d’huissier.

N.B : les autres frais de gestion tels que les communications téléphoniques ou les frais de timbre, sont déductibles pour un forfait fixé à 20€ par bien immobilier.

 

Les dépenses (travaux) d’entretien et de réparation

Qu’entend-on par dépenses d’entretien et de réparation ? Très simplement, ces charges vont correspondre à tous les travaux permettant de maintenir ou de remettre le bien immobilier en bon état.

Attention : il ne faut pas que ces dépenses d’entretien ou de réparation constituent l’accessoire de travaux de reconstruction ou d’agrandissement, auquel cas elles ne pourraient être déductibles.

Dans le cas où les travaux réalisés et payés par le propriétaire, incomberaient normalement au locataire (toutes les dépenses de réparations locatives), ils ne peuvent être admis en déduction des revenus fonciers que dans les 3 cas suivants :

  • Les travaux sont rendus nécessaires par la vétusté du bien ou la force majeure
  • Les travaux sont réalisés à cause d’un vice de construction ou de malfaçon
  • Les travaux sont engagées avant l’installation d’un locataire mais dans le but de faciliter la mise en location du bien

N.B : les dépenses supportées lors de la réalisation d’un diagnostic technique préalable sont déductibles et constituent des dépenses d’entretien.

 

Les dépenses (travaux) d’amélioration

Les dépenses d’amélioration déductibles sont quasi-exclusivement les dépenses réalisées pour un immeuble d’habitation. Les travaux d’amélioration réalisés pour des locaux autres que des logements n’ouvrent pas droit à réduction.

Ces dépenses vont correspondre à tout ce qui peut apporter un équipement ou un élément de confort nouveau au bien immobilier. Par exemple : installation d’un chauffage central, de l’électricité, d’un ascenseur…

N.B : Il est important de noter que toutes les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles en tant que telles.

 

Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires

Les propriétaires peuvent ainsi déduire toutes les charges supportées par eux et qui auraient dû être acquittées par le locataire. Il faudra alors qu’ils n’en aient pas eu remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire. Par exemple : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de chauffage…

 

Les provisions pour charges de copropriété

Les provisions déductibles vont être : les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi que les dépenses pour travaux. Ces provisions sont déduites des revenus fonciers de l’année de leur versement et régularisées l’année suivante.

Le calcul est donc le suivant :

  • Les copropriétaires déduisent de leur revenu foncier, les provisions pour charges supportées au cours de l’année, moins le montant des provisions de l’année précédente qui correspondait à des charges non déductibles.

 

Les primes d’assurances

Les primes d’assurances sont déductibles du revenu foncier pour leur montant réel, peu important le risque couvert (incendie, assurance loyers impayés…)

 

Les impôts et taxes

En résumé, seront déductibles la taxe foncière et toutes les taxes annexes à cet impôt.

Est également déductible, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France, ainsi que la contribution sur les revenus locatifs dont certaines sociétés sont redevables.

Par conséquent, ne seront pas déductibles, les taxes locatives (taxe d’habitation, taxe d’ordures ménagères…), les taxes d’urbanisme, l’impôt sur le revenu, la TVA, les droits d’enregistrement

 

Les intérêts d’emprunt

La totalité des intérêts d’emprunt est déductible de vos revenus fonciers.

Attention, ce sont seulement les intérêts d’emprunt et non les mensualités de votre prêt (sauf dans le cas d’un prêt in fine, car les mensualités sont exclusivement composées des intérêts).

Sont ainsi déductibles tous les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés mais aussi pour la conservation de ces immeubles (par exemple un emprunt contracté pour payer des droits de succession…).

N.B : les intérêts d’emprunt se déduisent de vos revenus fonciers, mais ne peuvent créer de déficit foncier (voir article dédié au mécanisme du déficit foncier).

Il est à noter qu’il n’existe aucune limitation concernant la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Le régime du micro-foncier

Le régime du micro-foncier s’applique automatiquement à tous les contribuables dont le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000€. Ce revenu brut comprend les recettes de toute nature perçues par le propriétaire.

Les avantages du régime micro-foncier

Le revenu foncier net imposable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers. Ces 30% représentent l’ensemble des charges afférentes au bien immobilier. La déclaration des revenus fonciers est aussi nettement simplifiée : les particuliers mentionnent directement le montant de leur revenu brut annuel sur leur déclaration.

N.B : Le régime du micro-foncier ne devient plus intéressant dès lors que le contribuable doit s’acquitter de charges dont la valeur excède 30% du montant annuel des loyers. Il est alors toujours possible d’opter pour le régime réel d’imposition.

 

L’option pour le régime réel

Cette option est possible pour tout contribuable relevant du régime micro-foncier, néanmoins cette option est globale et est irrévocable pour une période de 3 ans. A l’issue de ces 3 ans, le particulier peut revenir s’il le souhaite au régime du micro-foncier.

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