OPCI

15/06/2018

Fonctionnement des OPCI

L’OPCI, Organisme de Placement Collectif en Immobilier, est un placement performant en bourse et dans l’immobilier pierre-papier. Aucune contrainte de gestion immobilière (gestion locative) ou boursière (arbitrages). Investir en 2018 dans une OPCI est l’une des meilleures opportunités pour diversifier son patrimoine.

Définition de l’OPCI, Organisme de Placement Collectif en Immobilier

L’OPCI consiste à investir en commun en bourse et dans l’immobilier, par l’intermédiaire d’une société de gestion. Les épargnants sont donc propriétaires des parts de sociétés, elles-mêmes propriétaires des immeubles, ainsi que de titres de sociétés cotées en bourse.
Les investisseurs sont donc déchargés de la gestion quotidienne qu’entraîne un immobilier classique ou un compte titre composé de diverses sociétés qu’il faut arbitrer, cette gestion étant entièrement déléguée au gérant de l’OCPI et son équipe.

Comment fonctionne une OPCI ?

Les OPCI sont composés de 65% à 90% d’immobilier, le reste étant investi en produits financiers. Ce placement est beaucoup plus récent que les SCPI. Il a été conçu pour pallier au manque de liquidité des SCPI.
Ainsi, vous pourrez vendre vos parts d’OPCI à n’importe quel moment : c’est la société qui rachètera vos parts en piochant dans la poche financière.
Bien que les OPCI ne soient pas garantis en capital, les risques encourus par l’investisseur sont réduits : il y a peu de chance de voir son capital diminuer. Mais attention, les risques d’une crise immobilière ne sont pas à négliger.

Composition d’une OPCI

L’OPCI est composé de trois classes d’actifs :
  • Une poche immobilière : 65% à 90% de son actif (immobilier physique, foncier, SIIC…),
  • Une poche financière : actions, instruments financiers, OPCVM…,
  • Une poche de trésorerie permanente : 10% au moins.

Forme juridique d’une OPCI

Il existe deux types d’OPCI, dont le régime fiscal varie :

Les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) ou OPCI à valeurs mobilières

Il s’agit de sociétés anonymes à capital variable, dont les revenus sont essentiellement mobiliers. Le régime des plus-values suit celui des cessions sur valeurs mobilières.
Ces formes d’OPCI doivent distribuer au moins 85% des revenus locatifs et 50% des plus-values de cession.

Les FPI (Fonds de Placement Immobilier) ou OPCI à revenus fonciers

Cette forme d’OPCI constitue une copropriété de valeurs mobilières.
La fiscalité applicable est celle des revenus fonciers.
Le régime des plus-values qui lui est attaché est celui des plus-values immobilières réalisées à titre particulier.
Cette forme d’OPCI a l’obligation de distribuer au moins 85% des revenus locatifs et des plus-values de cessions.

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