Fonctionnement des OPCI

Définition de l’OPCI, Organisme de Placement Collectif en Immobilier

L’OPCI permet d’investir en commun dans l’immobilier, et pour partie dans des actifs financiers, par l’intermédiaire d’une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Les épargnants détiennent des parts ou des actions de l’OPCI, qui détient lui-même des immeubles, des parts de sociétés immobilières et des titres financiers. La gestion quotidienne (locataires, travaux, arbitrages) est entièrement déléguée à la société de gestion.

Comment fonctionne une OPCI ?

L’actif d’un OPCI doit comporter au moins 60 % d’actifs immobiliers et au moins 5 % de liquidités ; le reste peut être investi en actifs financiers (article L214-37 du code monétaire et financier). Plus récent que la SCPI, l’OPCI a été conçu pour offrir une meilleure liquidité : les parts sont rachetées par l’OPCI, à la valeur liquidative, grâce notamment à sa poche de liquidités.

Le rachat n’est toutefois pas garanti en toutes circonstances : le prospectus précise les délais et les cas où les rachats peuvent être limités ou suspendus. Surtout, le capital n’est pas garanti : la valeur des parts dépend du marché immobilier et, pour la part financière, des marchés financiers. Une crise immobilière peut la faire baisser.

Source : code monétaire et financier, article L214-37.

Composition d’une OPCI

L’actif d’un OPCI se répartit entre trois poches :

• une poche immobilière : au moins 60 % de l’actif (immeubles, parts de sociétés immobilières…) ;
• une poche de liquidités : au moins 5 % de l’actif ;
• une poche financière : actions, obligations, parts d’OPCVM…, pour le solde.

Source : code monétaire et financier, article L214-37.

Forme juridique d’une OPCI

Il existe deux formes d’OPCI, dont le régime fiscal diffère :

• Les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) sont des sociétés : leurs bénéfices sont exonérés d’impôt sur les sociétés, en contrepartie d’obligations de distribution. Pour l’associé, les sommes distribuées sont des revenus de capitaux mobiliers, et la plus-value réalisée lors du rachat de ses actions relève des plus-values sur valeurs mobilières. C’est la forme la plus répandue auprès des particuliers.
• Les FPI (fonds de placement immobilier) sont des copropriétés, sans personnalité morale : leurs revenus immobiliers sont imposés entre les mains des porteurs comme des revenus fonciers, et les plus-values relèvent du régime des plus-values immobilières.

Le détail figure dans notre page Fiscalité des OPCI.

Sources : code général des impôts, articles 208 (3° nonies) et 150 UC ; BOFiP, BOI-RPPM-RCM-20-10-30-10.